Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть ₽390 тыс. за уплаченные проценты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть ₽390 тыс. за уплаченные проценты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

• Максимально возможная сумма вычета на проценты по ипотеке — 390 000 рублей, то есть 13% от 3 000 000 рублей. Если вы не израсходовали эту сумму при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеке не получится.
• Получить налоговый вычет возможно только за 3 последних года, поэтому не стоит тянуть.
• Максимально можно получить 650 000 рублей: за покупку недвижимости — до 260 000 рублей; за проценты — до 390 000 рублей.
• Право на получение до 260 000 рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объеме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 000 рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
• Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум до 1 300 000 рублей.
• Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заемщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдается.

Вычет по процентам в браке

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит — собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.

Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.

«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.

Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.

Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю

Bepнyть пpoцeнты пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю мoжнo пo oкoнчaнии гoдa, в кoтopoм вы yплaтили пpoцeнты. Для этoгo нyжнo зaпoлнить и пoдaть в ИФНC нaлoгoвyю дeклapaцию 3-НДФЛ. Пo oбщeмy пpaвилy тaкyю дeклapaцию пoдaют нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa гoдoм, в кoтopoм вoзниклo пpaвo нa вычeт. Нo ecли вы пoдaeтe ee иcключитeльнo paди пoлyчeния нaлoгoвыx вычeтoв, мoжeтe cдeлaть этo в любoй мoмeнт – дo или пocлe 30 aпpeля.

К зaпoлнeннoй и пoдпиcaннoй дeклapaции нaдo пpилoжить дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaшe пpaвo нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe в нaлoгoвoй:

• кoпию дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
• кoпию дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти — ecли кyпили квapтиpy или yчacтoк дo 15 июля 2016 гoдa, этo бyдeт cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, ecли peгиcтpиpoвaли пpaвo пoзжe, пpилoжитe выпиcкy из EГPН;
• кoпию aктa пpиeмa-пepeдaчи, ecли кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe – eгo бyдeт дocтaтoчнo, пpaвo coбcтвeннocти мoжeт быть зapeгиcтpиpoвaнo и пoзжe;
• кoпию кpeдитнoгo дoгoвopa;
• дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe oплaтy пpoцeнтoв — квитaнции, cпpaвкy бaнкa o paзмepe yплaчeнныx пo кpeдитy пpoцeнтoв;
• ecли peфинaнcиpoвaли пepвoнaчaльный кpeдит и в нoвoм кpeдитнoм дoгoвope ecть oтcылкa к пepвoмy дoкyмeнтy, кoтopaя дacт вaм пpaвo нa вoзвpaт, нaдo пpилoжить кoпию втopoгo кpeдитнoгo дoгoвopa.

Правила получения вычета по ипотечным процентам

Существенные перемены произошли 01 января 2014 года:

1. Ипотечная недвижимость до 01.01.2014 г. Ограничение размера процентного вычета отсутствует.
2. Ипотечная недвижимость после 01.01.2014 г. Максимальная сумма по налоговому вычету по ипотечным процентам — 3 млн руб. То есть, если размер процентов по ипотеке превысил эту сумму, вернуть 13 % вы сможете только с 3 млн руб.

Условия для возврата имущественного налога по ипотечным процентам:

1. Целевое назначение займа. Договор, заключённый между человеком и компанией, предоставляющей кредит, должен содержать строку с информацией о том, что ресурсы выдаются на приобретение либо строительство определённого жилища.
2. Возврат реально уплаченных процентов. Указывать в декларации разрешено лишь проценты по ипотеке, погашенные в прошлые периоды.
3. Получение денег в году, следующим за годом, в котором получено право на собственность. Если квартира куплена в 2019 г., право на неё получено в 2020 г., то подавать на вычет следует не раньше 2021 г.
4. Получение вычета с ипотечных процентов, уплаченных до оформления документа на собственность. Проценты, выплаченные до даты подписания права собственности, не включаются в расчёт налогового возврата.
5. Единый документ 3-НДФЛ для основного и процентного вычета по ипотеке. При подаче на получение обоих вычетов сразу, не требуется заполнения двух деклараций — сведения указываются в общей форме. Если вычет по основному долгу уже получен — сумма также должна быть прописана в документе отдельной позицией.

Отвечает заместителя директора департамента по организации продаж MDGroup Александр Хачатрян:

Налоговый вычет предоставляется в двух случаях: по процентам по ипотечному кредиту, предоставленному банком, и по процентам, уплаченным по займам на приобретение недвижимости. В отличии от кредита, заем может предоставить не только банк, но и работодатель.

Получить вычет по уплате налогов можно за несколько объектов недвижимости, но не более установленного лимита. Вычет предоставляется при переходе права собственности, соответственно, если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то подать на вычет за все, что успели заплатить, Вы сможете уже на следующий календарный год после регистрации права собственности. Если же Вы покупаете квартиру в новостройке, то придется дождаться подписания акта приема-передачи квартиры.

Максимум, который можно вернуть по уплаченным процентам, – 390 тысяч рублей.

Налоговый вычет могут получить как граждане России, так и иностранные граждане, официально работающие на территории РФ и уплачивающие подоходный налог.

Кто имеет право на получение налогового вычета

Получить налоговый вычет по процентам по ипотеке может каждый гражданин РФ при условии, что он официально трудоустроен и платит налоги. Особо стоит отметить, что военнослужащие, использующие личные сбережения при покупке недвижимости в том числе и по военной ипотеке, тоже имеют право на получение налогового вычета.

Когда можно вернуть 13 процентов от ипотеки?

На проверку документов и декларации 3-НДФЛ налоговой инспекции отводится 3 месяца. Если всё в порядке, еще 1 месяц потребуется для перечисления суммы вычета по процентам на ваш банковский счет. Если через 4 месяца средства не перечислены, уточните статус декларации в налоговой инспекции. Возможно, потребуется корректировка.

Как получить максимальную компенсацию?

Наше налоговое законодательство позволяет вернуть с покупки квартиры достаточно крупную сумму – 1,3 млн рублей. Сделать это можно при соблюдении ряда условий.

Для получения такой компенсации необходимо быть в браке и покупать квартиру в ипотеку. Тогда каждый из супругов будет вправе получить по две компенсации: основной налоговый вычет и возврат части процентов. Напомним, что с покупки недвижимости вернуть можно не больше 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – до 390 тыс. рублей. Разберем на примере:

Семья, в которой оба супруга официально работают и платят НДФЛ, берет в ипотеку квартиру за 12 млн рублей. Оба супруга получат максимальный размер вычета, то есть по 650 тыс. рублей (390 тыс. рублей + 260 тыс. рублей). Таким образом семья два раза вернет по 650 тыс. рублей, их сумма и составляет 1,3 млн рублей.

В каком размере производится возврат уплаченных процентов по ипотеке

Кроме налогового вычета на приобретение жилья можно получить также налоговый вычет по процентам по кредиту, израсходованному на его приобретение. При этом законодатель определил максимальную сумму для расчета налогового вычета по процентам по кредиту — 3 миллиона рублей. Это значит, что вне зависимости от фактического размера процентов по ипотеке вы сможете вернуть не более чем 390 тысяч руб. (3 миллиона * 13%). Если же размер процентов по кредиту меньше 3 миллионов, то остаток по ним сгорает. То есть в дальнейшем, если вы возьмете еще один кредит для приобретения объекта недвижимости, получить к вычету разницу между суммой ранее заявленного вычета по процентам и его предельным значением будет невозможно.

Получать возврат процентов по ипотеке можно по мере уплаты этих процентов. Даже если кредит полностью погашен и налоговый вычет по процентам получен не в полном объеме (например, в ситуации, когда доходы меньше, чем сумма вычетов), остаток вычета можно получить в следующем году. Ограничений по количеству лет, на которое можно переносить остаток вычета, законодательством не установлено.

Какой вычет первый: по квартире или процентам

Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если доходы меньше имущественного вычета, то его сумма переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования. Как мы сказали выше при покупке недвижимости в ипотеку вычетов будет два:

• по самой недвижимости;
• по ипотечным процентам.

Если доходы человека меньше общей суммы вычетов, то какой из них нужно использовать первым? Любой. Закон не устанавливает очередность их получения. То есть вы вправе получить налоговую льготу сначала по недвижимости, а затем по процентам. Или наоборот. Сначала по процентам, а потом по недвижимости. Или оба вычета одновременно: частично по процентам, а частично по недвижимости.

Самый удобный и простой вариант получать льготу сначала по квартире, а затем по процентам. Дело в том, что вычет по квартире не меняется. Он равен расходам на ее покупку (но не более 2 000 000 руб. на человека). А сумма льготы по процентам увеличивается по мере их уплаты банку. Поэтому удобней использовать сперва весь вычет по квартире, а, затем, накопленную сумму вычета по процентам.

Еще раз подчеркнем, что в сумму налоговой льготы включают все проценты, которые вы заплатили с момента выдачи кредита банком. Тот факт, что на этот момент недвижимость не была получена или оформлена в собственность (такая ситуация обычно бывает по ДДУ) значения не имеет. Важно, что по этой квартире у вас возникло право на вычет.

Пример
В 2022 году вы купили квартиру по ДДУ за 3 400 000 руб. На ее приобретение получена ипотека. Квартира сдана застройщиком в 2025 году. По состоянию на 31 декабря 2025 года проценты по кредиту, уплаченные банку, составили 568 000 руб.

Вы вправе заявить вычет в 2025 году в сумме:

• по квартире — 2 000 000 руб. (максимальный размер);
• по процентам — 568 000 руб.

Обе этих суммы вписывают в декларацию за 2025 год.

Предположим ваш доход в 2025 году составили 1 780 000 руб. Значит вы сможете использовать льготу по квартире на эту сумму. Остаток вычета, который перейдет на следующий 2026 год, составит:

• по квартире — 220 000 руб. (2 000 000 — 1 780 000);
• по процентам — 568 000 руб. (этот вычет не был использован).

В 2026 году вы заплатили банку еще 134 000 руб. Значит по итогам 2026 года вы вправе получить вычет:

• по квартире квартиры — 220 000 руб.;
• по процентам — 788 000 руб. (568 000 + 220 000).

Эти суммы вписывают в декларацию за 2026 год.

Как оформить и какие документы нужны

Чтобы получить льготу в налоговую инспекцию нужно сдать определенные документы. Их перечень зависит от способа получения вычета. Есть два варианта:

• в налоговой инспекции по месту жительства. Вы сдаете в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К ней прилагаете документы, которые подтверждают право на льготу. В результате налоговики возвращают переплату налога на доходы (НДФЛ) на ваш счет;
• по месту работы. Вы сдаете в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают ваше право на вычет. Инспекция оформляет специальное уведомление. Вы отдаете уведомление в бухгалтерию вашей компании и с вас перестают удерживать налог на доходы. В результате вы получаете зарплату в большей сумме.

Как получить процентный вычет.

Согласно законодательству, право на подобный имущественный налоговый вычет имеют граждане, выплачивающие проценты по целевым займам, полученным на приобретение комнаты, квартиры, жилого дома, земельного участка для жилищного индивидуального строительства или доли в них. Кроме того, также можно вернуть часть процентов, потраченных на уплату процентов, полученных для перекредитования (рефинансирования) таких кредитов. Однако в договоре рефинансирования должно быть ясно, что он оформляется именно для погашения займа, полученного на покупку жилья.

Стоит учитывать, что, если заявка на ипотеку не была утверждена, а жилье приобреталось за счет иного вида кредита, к примеру, «на неотложные нужды» или потребительского, на проценты по таким займам заявить имущественный вычет будет невозможно.

Получить процентный вычет могут родители или опекуны, если они приобретают жилье не для себя, а для детей, не достигших восемнадцатилетия.

Возврат налогов по ипотечным процентам не зависит от жилищного имущественного вычета (получаемого после приобретения жилья). Так, если до заключения ипотечного договора такой вычет был заявлен на иной объект, купленный без заемных средств, а позже иное жилье было куплено по ипотеке, к нему может применяться процентный вычет, несмотря на то, что имущественный заявляться не будет. Но это положение относится только к жилью, приобретенному после 01.01.2014. Если недвижимость покупалась раньше, то как жилищный, так и процентный вычеты должны относиться к одному объекту.

Использовать процентный вычет можно только один раз. Когда человек решает приобрести по ипотеке еще одну квартиру, возврат части денег, уплаченных по процентам нового договора, ему не положен. Если же до этого на покупку жилья использовались заемные средства, но процентный вычет не заявлялся, его можно получить при оплате ипотеки, полученной позже (письмо ФНС от 18.09.2013 №БС-4-11/16779). То есть использовать его можно только для одного объекта и один раз за все время.

Получить налоговый вычет можно двумя способами: перечислением на банковский счет или через работодателя, который не будет удерживать из вашей зарплаты подоходный налог. В любом случае придется посетить налоговую инспекцию по месту прописки и подать необходимый пакет документов.

Ответ о закономерности процентного вычета приходит в течении одного месяца с момента подачи, после чего так же в течение месяца по указанному заявлению осуществляется платеж на указанный счет.

При подаче заявления работодателю предоставляется полученное в налоговом органе уведомление, на основании которого он прекращает удерживать подоходный налог. Если заемщик официально трудоустроен в нескольких местах, он имеет право на получение вычета в каждом из них.

Следует иметь ввиду, что такое уведомление выдается один раз в год, поэтому, если человек в это время меняет место работы, остаток средств может быть получен только перечислением от налогового органа.

Какие документы потребуются для возврата процентов по ипотеке?

• Заявление на вычет;
• Декларация 3-НДФЛ;
• Паспорт;
• Договор о приобретении недвижимости или прав на нее;
• Акт о передаче квартиры (если собственность не зарегистрирована в новостройке или при внесении паёв);
• Выписка и государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности;
• Платежные документы (расписка, заверенная нотариально, банковские выписки, кассовые
  документы, подтверждающие оплату продавцу);
• Справка 2-НДФЛ, если будете подавать декларацию.
• Свидетельство о браке;
• Заявление о доле распределения вычета между мужем и женой, если находитесь в браке;
• Кредитный договор с приложениями и графиками платежей;
• Документы по оплате процентов, в том числе справку из банка о произведенных платежах;
• Банковские реквизиты налогоплательщика.

Нюансы при получении вычета

Существует ряд особенностей, которые следует учитывать при оформлении вычета:

• имущество, приобретенное по договору мены с доплатой, также дает своему владельцу право на возмещение налога;
• вернуть средства можно только за фактически оплаченные проценты по ипотеке. Проценты, которые причитаются к выплате в будущие периоды нельзя указывать в декларации;
• для получения вычета за основную стоимость жилья и за проценты по ипотеке подается единая декларация, в которой одновременно указываются все права на возврат налога;
• при рефинансировании ипотечной ссуды вычет можно получить по обоим договорам.

Оформить вычет по ипотечным процентам и по основной стоимости жилья можно по разным объектам.

Важные особенности, которые необходимо учитывать:

• При покупке жилья за счет потребительского кредита и отсутствии в кредитном договоре конкретной цели расходования денежных средств, возмещение невозможно.
• Если налогоплательщик еще не получил положенные льготы, но решил рефинансировать ипотечный кредит в другом банке, необходимо, чтобы целевое назначение нового кредитного договора было определено, как приобретение жилья и указаны его родовые признаки. В противном случае налоговая инспекция откажет в перечислении средств.
• Когда в семье один из супругов уже воспользовался имущественным вычетом, его сможет оформить второй супруг.
• Выплаты рассчитываются только по фактически уплаченным процентам, невозможно сделать возмещение авансом сразу за все года пользования заемными средствами.
• Получить возврат 13% можно только с суммы процентов по кредиту, а не со всей величины взноса по ипотеке, согласно графику кредитного договора, т. к. в сумму платежа входит еще погашение задолженности.

В случае, если ФНС отказывает в предоставлении льготы, следует уточнить причины. Это могут быть несоответствие заявителя требованиям, представление не всех необходимых справок, если вычетом уже воспользовались ранее и т. д. В этом случае следует по возможности исправить ошибки и представить документы на повторное рассмотрение.

Похожие записи:

• Регистрация брака с иностранцем в России
• Отказ в выплате по ОСАГО — что делать?
• В 2023 году больничные оплатят по новым правилам: Кто будет получать больше