Чем вы рискуете при покупке наследственной квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем вы рискуете при покупке наследственной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Риски покупателя наследственной недвижимости
Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.
В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.
Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.
Длинная очередь наследников
Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полную информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).
Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.
Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.
Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.
Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.
Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду – ст. 1117 о недостойных наследниках). Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:
1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).
2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).
3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).
4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.
5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.
Суды – за добросовестного приобретателя
В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).
Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену – это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.
Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».
Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.
Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.
И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.
Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.
В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.
Риски при покупке унаследованной квартиры
В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.
ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.
Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.
Наследование выполнялось по завещанию: угрозы для покупателя жилья
Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.
Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:
- Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
- Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.
Таким образом, если действующее завещание не содержит четких распоряжений гражданина-наследодателя по поводу распределения активов, оно может, наоборот, создать дополнительные основания для оспаривания результатов наследования и, как следствие, признания купли-продажи недействительной.
Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:
- Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
- Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
- Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
- Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.
Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?
Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?
Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.
Квартира в наследство: основные риски
Покупатели полученного по правам наследства жилья могут пострадать, если в наследовании замешаны черные риелторы. Они заставляют пожилых владельцев недвижимости подписывать завещание в свою пользу под давлением или путем обмана. Если законные наследники потом оспорят это завещание, сделка с черными риэлторами будет аннулирована. А новые владельцы жилья останутся без своей покупки.
Если совершается покупка квартиры, полученной в наследство сравнительно недавно, то рисков для новых владельцев намного больше. Они могут быть связаны с появлением новых претендентов на жилплощадь, которые имеют определенные права на проданную одним из наследников квартиру. Это могут быть разные категории получателей наследства.
- Наследники, которые по уважительным причинам не вступили в свои права на квартиру в течение определенных законом 6 месяцев. Они могут подать в суд иск для восстановления наследственного срока в течение полугода после того, как узнали о своем праве или получили возможность его реализовать. Но если прошло уже больше 3 лет, то это сделать будет намного сложнее, потому что истек срок исковой давности. Поэтому меньше риска при покупке квартиры, полученной в наследство больше 3 лет назад.
- Правообладатели по обязательной доле или их опекуны тоже могут узнать об открывшемся наследстве несвоевременно. Это могут быть дети до 18 лет, а также нетрудоспособные супруги, родители, дети старше 18-ти и иждивенцы. Вероятность таких сюрпризов очень сильно снижается с истечением срока исковой давности, как и в предыдущем случае.
- Отказополучатели, по которым наследодатель дал распоряжение в своем завещании. Они имеют право проживать в квартире с новым собственником, купившим эту жилплощадь. Заявить права отказополучатель может в течение 3-х лет с момента, когда открывается наследство. Бывают случаи, когда отказополучатели вступают в сговор с наследниками, чтобы после продажи жилья получить от нового владельца компенсацию за отказ от своих прав.
- Жена или муж наследодателя — им положена обязательная супружеская доля из совместно нажитого имущества. И заявить о ней они могут не только в пределах 6 месяцев после открытия наследства на квартиру, но и в течение последующих 2,5 лет, если есть уважительные причины пропуска срока.
- Недостойные наследники, которые могут быть признаны таковыми уже после сделки купли-продажи. Это большое невезение — купить квартиру, где сначала вошел в наследство такой незаконопослушный субъект, а потом его признали недостойным. Срок возбуждения дел о признании недостойности наследования не ограничен.
Если продавец квартиры получил ее по завещанию, есть еще один риск. Документ могут признать недействительным полностью или частично. Завещание на квартиру суд признает недействительным, если будет доказано, что завещатель при его составлении подвергался физическому или психологическому давлению, был в измененном состоянии (опьянение, аффект, стресс), являлся недееспособным.
После такого разбирательства кто-то из наследников может потерять право на уже полученную и проданную собственность. В результате покупка недвижимости у такого продавца становится недействительной сделкой. Было продано имущество, на которое владелец не имел права. Так можно потерять уже купленную квартиру. Ведь появятся новые наследники по закону или по другому завещанию. И они могут оспорить право собственности на квартиру.
Ни в коем случае нельзя покупать недвижимость у человека, которому законный наследник дал доверенность с правом продажи. Если владелец жилья аннулирует доверенность, сделка станет недействительной, квартира вернется наследнику, а вернуть отданные деньги будет очень сложно.
Порядок продажи квартиры
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра: свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
Квартира по наследству: покупать или нет?
Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?
Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый «плохой» вариант: возможно, что «объявятся» наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?
Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым «титульным страхованием». То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.
Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.
Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?
Во-первых, не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).
Во-вторых, доверенность отменяется в одностороннем порядке; и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.
Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.
Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента «перерегистрации» в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?
Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь…Поэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.
Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.
Необходимые документы
Принятие наследства не требует большого количества затрат и документов для вступления. Квартира по наследству станет вашей, если вы получите свидетельство о праве на наследство.
Первое, что нужно сделать – заявить о желании принять наследство. Подайте заявление нотариусу по месту жительства наследодателя.
После принятия нотариусом заявления у вас есть время на сбор остальных документов. Они нужны для выдачи вам свидетельства о праве на наследство – ключевого документа.
Для этого необходимо предоставить:
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт); — свидетельство о смерти (его получают в ЗАГСе);
- документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении);
- документ о составе имущества наследодателя (выписка из ЕГРН).
Можно ли аннулировать договор купли-продажи
Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.
Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.