Согласование границ земельного участка с соседями по новому закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование границ земельного участка с соседями по новому закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Какие нужны документы?

Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:

– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);

– материалы лесоустройства;

– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;

– документы по территориальному планированию муниципальных образований;

– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Межевание через газету

Для оформления прав на земельный участок, в настоящее время, проводить межевание не обязательно. Но если все же было принято решение о проведении данной процедуры, нужно позаботится о том, чтобы все сделать по правилам. Выполнение всех инструкций при проведении процедуры межевания, соблюдение земельного законодательства, обезопасит от возможных споров со стороны соседей.

С наступлением дачного сезона в редакцию приходит все больше писем, в которых читатели интересуются особенностями сделок купли-продажи земельных участков. Часто спрашивают о том, нужно ли проводить межевание перед продажей участка. Заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город» Геннадий Савинов поможет разобраться в этом непростом вопросе.

Консультация юриста по вопросам межевания границ

Соседка сделала приватизацию своего земельного участка для последующей продажи. В этот момент наши документы находились в производстве на приватизацию земли. На нашем участке стоит дом 1988 года постройки. До приватизации соседкой земли, по документам из сельсовета за домом было еще 1 метр нашей земли. Сейчас после продажи соседкой участка под строительство, оказалось, что граница проходит по фундаменту нашего дома. При съемке топографической со спутника не учились неправильные геометрические формы участков, в результате чего, метр нашей земли якобы отошел соседке. Исправлять ошибку в БТИ и земельном отказываются, ссылаясь на то, что сейчас перемерили со спутника и не доверяют ручному межеванию, что проводилось ранее и что сейчас это хлопотно делать, дабы нужно запрашивать архивы и поднимать старые кадастровые документы и все переделывать. Как нам быть? На соседском участке ведется стройка, сейчас по документам наш дом построенный в 1988 году по всем правилам отступа от границ, после такого межевания нового частично находится на соседском участке и сосед намекает на то, что может через суд заставить нас убрать его. Какие последовательные шаги нам необходимо предпринять?

Недавно мои родители передали мне недвижимость в собственность с земельным участком.На землю есть такие документы ка технический паспорт,с четко очерченными границами,вплоть до сантиметров,акт обследования и выбора земельного участка под строительство,постановление администрации об утверждении актов на отвод земельных участков под строительство.У участка есть условный номер,свидетельство о государственной регистрации права собственности,но межевание не проводилось.Я об этом узнал только сейчас.По соседству с нами стоит здание столовой,директор которой поставил забор на часть нашего участка и не собирается его убирать,утверждая что эта часть земли принадлежит ему,что он делал межевание,а у нас же межевание не проводилось. Подскажите пожалуйста имел ли право директор столовой провести межевание не согласовав с нами границы участка,и с точки зрения закона можем ли мы потерять эту часть земли,имея на руках перечисленные ранее документы?Заранее спасибо за ответ.

Способы уведомления соседей

Для того, чтобы соседи и прочие лица имели возможность присутствовать на согласовании, установлена необходимость их предварительного оповещения, причем такое оповещение должно производиться в срок не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения согласования.

Чтобы иметь возможность оповестить всех лиц, законодательством также предусмотрено использование нескольких способов уведомления, каждый из которых при определенных обстоятельствах может считаться доказательством того, что определенные лица были поставлены в известность и их неявка не может стать основанием для признания акта согласования недействительным.

Среди таких возможных способов могут использоваться:

• Личное вручение уведомления под роспись;
• Передача уведомления посредством заказного письма;
• Передача уведомления посредством письма, высланного на электронную почту;
• Публикация в периодических средствах печати.

Когда требуется / не требуется согласование границ?

Итак, кадастровый инженер выехал на земельный участок и закоординировал его. Далее в офисе (камерально) подготовил межевой план с границами участка. Теперь встает вопрос, требуется или нет согласование границ? Определить это очень просто.

Первое. Необходимо определиться какие земельные участки являются смежными (соседними). Согласно п. 2 ст. 39 221-ФЗ «»О кадастровой деятельности», предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Из этого следует, что смежный земельный участок — это участок, который имеет общую границу с межуемым участком. В случае, если расположенный рядом земельный участок не имеет общей границы, то согласование границ не требуется.

После определения всех смежных участки, переходим ко второму этапу. Выясняем, установлены ли границы в соответствии с земельным законодательством у смежных участков или по-другому отмежеваны ли они. Как это проверить, читайте эту статью. Если какой-либо смежный земельный участок, оказался отмежеванным (границы внесены в ЕГРН), то согласовывать с правообладателем такого земельного участка не нужно.

Во всех иных случаях, требуется согласование границ с правообладателями смежных земельных участках.

После определения всех смежных землепользователей, с кем подлежит согласование границ участка, кратко выясним дальнейший порядок действий:

1. Подготовка акта согласования границ. Кадастровый инженер готовит акт согласования границ в составе межевого плана с указанием списка всех смежных землепользователей.

Более подробно в главе «Акт согласования границ»

1. Выбор способа согласования границ. К способам согласования границ относится:

• Индивидуальный порядок
• Проведение собрания

Могут применятся оба способа согласования. Все зависит от особенностей, того или иного смежного землепользователя.

Более подробно в главе «Способы согласования границ».

1. Извещение смежных землепользователей. В целях соблюдения прав смежных землепользователей необходимо обязательное их извещение.

Более подробно в главе «Способы согласования границ», «Сроки согласования».

1. Проверка документов правообладателей смежных земельных участков. При согласовании границ необходимо проверить правоудостоверяющие документы на земельный участок и установить личность подписанта.

Более подробно в главе «Необходимые документы»

1. Демонстрация границ земельного участка. Кадастровый инженер или сам собственник участка показывает заинтересованным лицам («смежникам») схему земельных участков с координатами смежной (общей) границы. Смежные землепользователи вправе обязать кадастрового инженера показать границы участка на местности.
2. Подписание акта согласования границ. В случае согласия с координатами общей границы, стороны подписывают акт согласования границ, тем самым выражая свое согласие с прохождением по этой границе забора.

Более подробно в главе «Акт согласования границ».

С момента подписания акта согласования границ, такая процедура в межевании, как согласование границ считается оконченной.

Ниже, вы узнаете все подробности каждого из указанных этапов.

Ошибки при согласовании границ

Недочёты бывают технические и кадастровые. В первом случае, ошибки допускаются при внесении сведений в реестр. Например, перепутаны данные участков. Чтобы исправить положение, достаточно переписать, заполнив правильные сведения.

Ошибки в кадастре связаны с искажение конфигурации надела, изменением его фактической площади, проведением границы через соседние участки. Чтобы исправить их, приходится проводить весь комплекс мероприятий заново. Подробно о кадастровых ошибках мы писали в статье:»Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить.» Чтобы новый план территории имел юридическую силу, составить его должен специалист – профессиональный кадастровый инженер. Обращение в официальную организацию – залог законности: не придётся делать работу дважды и предъявлять претензии в зале суда.

Так как данное правило распространяется только на вещные права собственников земель, оно не предусмотрено для соседей, владеющих землями на ином законном основании. Например, арендаторы не имеют право подписывать акт согласования границ земельного участка с соседями (бланк для скачивания находится здесь), удостоверение должно проводиться законным собственником, в лице которого выступает местная администрация.

Некоторые ситуации предусматривают приложение соответствующей документации, вместо подписи собственника. Это допускается, если собственник утратил правоспособность, а его правопреемник не приобрел ее. Например:

• тяжелое заболевание;
• утрата дееспособности;
• отбывание наказания в местах лишения свободы;
• смерть владельца;
• его исчезновение и невозможность установить место нахождения.

В таких случаях вместо личной подписи прилагается соответствующий документ в виде выписки из решения суда, справки из отделения миграционного учета или выписки из поликлиники.

Когда требуется / не требуется согласование границ?

Итак, кадастровый инженер выехал на земельный участок и закоординировал его. Далее в офисе (камерально) подготовил межевой план с границами участка. Теперь встает вопрос, требуется или нет согласование границ? Определить это очень просто.

Первое. Необходимо определиться какие земельные участки являются смежными (соседними). Согласно п. 2 ст. 39 221-ФЗ «»О кадастровой деятельности», предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Из этого следует, что смежный земельный участок — это участок, который имеет общую границу с межуемым участком. В случае, если расположенный рядом земельный участок не имеет общей границы, то согласование границ не требуется.

После определения всех смежных участки, переходим ко второму этапу. Выясняем, установлены ли границы в соответствии с земельным законодательством у смежных участков или по-другому отмежеваны ли они. Как это проверить, читайте эту статью. Если какой-либо смежный земельный участок, оказался отмежеванным (границы внесены в ЕГРН), то согласовывать с правообладателем такого земельного участка не нужно.

Во всех иных случаях, требуется согласование границ с правообладателями смежных земельных участках.

Как происходит согласование

Процесс по согласованию крайних точек участков может осуществляться в одном из двух вариантов. Первый подразумевает, что заинтересованными сторонами являются сразу несколько человек. Второй предполагает индивидуальное согласование с одним соседом.

Каждой из сторон, имеющих прямое отношение к делу, за месяц до наступления события отправляется соответствующее оповещение. Вручение его должно производиться только под роспись.

Допускается и электронное извещение или публикация в средствах массовой информации. Правда эти два способа не гарантируют того, что информация дойдет по адресата.

В назначенный день кадастровый инженер проводит замеры участков и в нужных точках устанавливает специальные опознавательные столбы. На них обязательно должны быть указаны сведения о номере и дате установки. Надзор за состоянием этих столбов возлагается на собственников земли. В случае их повреждения или утраты на нарушителя может быть возложено административное наказание в виде штрафа.

Весь процесс фиксируется в специальном акте согласования. Сюда же вносится информация о том, согласны участники процесса с установленными границами или нет.

Можно ли оспорить границы?

Оспаривание границ может осуществляться в таких ситуациях:

• Если соседи не были оповещены о согласовании межей;
• Если постановка на учет осуществлялась без документального оформления работ по проведению межевания;
• Если в результате некомпетентности инженера или неисправности используемого оборудования были допущены ошибки межевания;
• Если в процессе внесения данных были допущены ошибки;
• При подделке подписей уполномоченных лиц или собственников смежных наделов, которые ставят свою подпись на акте согласования.

Чтобы оспорить установленные границы, необходимо действовать следующим образом:

• Определить обстоятельства, которые требуют обращения в компетентные органы или администрацию. Обязательно в таких случаях наличие документальных фактов;
• Непосредственное обращение в Росреестр с приложением необходимых документов;
• Обращение в суд для уточнения поворотных точек и межей надела;
• Уточнение или изменение границ, оформление новой документации;
• Получение плана с уточненными данными.

С кем проводится согласование границ

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Образец акта согласования границ земельного участка

1. Сначала посередине документа пишется его наименование и ставится номер (по необходимости).
2. Далее указывается кадастровый номер участка, границы которого согласовываются, его площадь, а также даются сведения о собственнике.
3. После этого в специальную табличку вносится информация о согласовании:
   • указывается знак, обозначающий размежевание;
   • вписывается номер смежного участка и данные о его владельце;
   • вносится отметка, если согласование происходило с лицом, действующим по доверенности;
   • подпись собственника соседнего участка.

   По мере надобности в таблицу можно внести и любые другие дополнительные сведения.

4. Далее в акте обязательно следует зафиксировать информацию о том, что разногласий по согласованию между владельцами соседних участков нет. Если же таковые были, это нужно также обозначить и одновременно написать, какое в связи с этим было принято решение (разбирательство в судебной инстанции, добровольное дополнительное межевание и т.п.).
5. В завершение документ подписывается всеми участниками процедуры согласования.

Похожие записи:

• Как производится расчет субсидий ЖКХ
• Перевод дачного дома в жилой дом в 2024 году
• Как проходит кассационный суд по уголовному делу: рассказывает адвокат