Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.

Как оценивается дом: критерии оценки

В случае, когда участок земли, на котором стоит дом, на дату официального принятия решения об изъятии здания был сформирован и учтен Кадастровой палатой, владельцы земли могут требовать выкупную стоимость не только за сооружение, но и за участок. Причем цена на землю не оказывает никакого влияния на выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Компенсация может предоставляться в виде другого жилого помещения, равноценного старому дому. Такое возможно только с согласия собственника, потому что его интересы ставятся превыше всего — его жилье принудительно изымают на нужды государства или муниципального образования.

Выкупная цена здания не должна превышать рыночную стоимость дома с учетом затрат, связанных со сменой места жительства:

• расходы на переезд,
• аренда временного жилого помещения,
• покупка квартиры или дома для дальнейшего проживания на постоянной основе.

При проведении оценки дома компенсация, равная рыночной стоимости, рассчитывается с учетом:

• степени износа самого коттеджа и прочих построек на участке,
• числа надворных сооружений и многолетних насаждений,
• удаленности от центра населенного пункта,
• уровня развития инфраструктуры,
• наличия удобств и подключения к центральным коммуникациям.

Стоит упомянуть, что если владелец разрушаемого дома выбрал новое жилье вместо денежной компенсации, и ему предоставили дом или квартиру, которая по рыночной стоимости оказалась ниже изъятого жилого помещения, собственнику выплачивается разница в цене между ними.

Все о компенсации за снос ветхого жилья

Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.

Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.

В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.

Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.

Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?

В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.

Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.

В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.

Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.

Для этого применяется сравнительная методика оценки, которая делится на несколько этапов:

• выбираются аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в регионе;
• определяется усредненная цена за 1 кв. м.;
• из-за использования понижающего коэффициента стоимость снижается, для чего учитывается состояние объекта недвижимости, причем такое снижение варьируется от 10 до 50 процентов;
• полученное значение умножается на квадратную площадь квартиры.

Инвестиции в аварийное жилье

Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.

В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.

Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.

Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.

Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.

Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.

Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.

Что положено членам семьи собственника?

В ситуации, когда дом подлежит сносу, нужно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам жилья. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.

Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении в новое жилье. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с собственником. Естественно, что при этом они не вправе претендовать на собственность.

Если же собственник получает денежную компенсацию за дом, то вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно он.

Порядок компенсации за землю при сносе частного дома

Следует помнить, что при сносе частного дома размер компенсации также должен включать размер компенсации за земельный участок. В размер выкупной цены земельного участка включаются его рыночная стоимость, а также рыночная стоимость иных прав на данный земельный участок, подлежащих прекращению, убытки, связанные с изъятием участка, в том числе упущенная выгода.

Размер компенсации также определяется оценщиком, привлекаемым административным органом. Стоит заметить, что на практике встречаются случаю, когда по каким-то причинам могут забыть включить в размер компенсации за изъятие жилого дома размер возмещения за земельный участок или существенного его занизить. В связи с этим, следует внимательно отнестись к проверке отчета независимого оценщика и к подписанию самого соглашения с гос. органом.

Порядок компенсации собственникам при сносе дома

Процедура выкупа у собственников регламентируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

После получения распоряжения об изъятии имущества (начало процедуры описано здесь) Вам должны направить проект договора о выкупе.

Компенсация может предусматривать различные виды,
начиная от денежной формы, заканчивая предоставлением жилья в собственность по стоимости соответствующей выкупной.
В случае отличия стоимости нового жилья от выкупной возможны варианты доплаты от собственника, либо компенсации разницы.
Эти варианты предлагаются и согласовываются собственником.

В случае выбора компенсации Ваши дальнейшие шаги можно расписать следующим образом:

На текущий момент срок направления проекта договора законодательством не определен и зависит от разных факторов.

1. Если на данный земельный участок есть застройщик, то, как правило администрация в кратчайшие сроки производит оценку и выкуп.
2. Если администрации не интересно выкупать имущество, то разными способами направление проекта договора будет оттягиваться.

Наиболее распространенные причины оттягивания:
– у администрации нет денег на выкуп,
– не произведена оценка (для её производства необходимо заключить госконтракт с независимым оценщиком, который сформирует отчет).

В первом случае, когда администрация готова выкупить имущество Вам необходимо проверить стоимость выкупаемого имущества и если она Вас устраивает – подписать договор и ждать денег.
Если не устраивает – то необходимо произвести самостоятельную оценку (см. следующие шаги) и обратиться в суд для оспаривания стоимости выкупа.

Во втором случае, когда администрация намеренно затягивает процедуру выкупа жилых помещений, Вам также необходимо произвести оценку имущества самостоятельно (см. следующие шаги) и обратиться в суд с целью обязать администрацию выкупить имущество.

Данные процедуры подробно расписаны в следующих шагах.

Срок – 1-2 недели

Согласно п.7 ст. 32 ЖК РФ
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

• рыночная стоимость жилого помещения,
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,

Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая:

• убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
• переездом,
• поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
• оформлением права собственности на другое жилое помещение,
• досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов от 29.04.2014г. в убытки включается сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Данная сумма полагается лицам, которые приватизировали квартиру, т.к. на момент приватизации передаваемое имущество должно быть капитально отремонтировано.

Важная информация!
По компенсации за непроизведенный капитальный ремонт имеется не до конца сформированная практика. Согласно обзору практики ВС РФ, компенсация положена собственнику жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию.
Судами признается, что собственники, приобретшие квартиру в собственность на основании договора купли-продажи на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывать не могут!

Использование финансовых средств

Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.

Денежные средства данного некоммерческого Фонда направляются в субъекты Российской Федерации для формирования маневренного жилищного фонда. После принятия закона органы государственной власти субъектов или муниципальные органы должны выделять гражданам, проживающих в аварийных зданиях, временные жилые помещения на срок до 2 лет.

До завершения данного срока местная администрация обеспечивает жильцов домов, непригодных для проживания, новыми квартирами или уплатить им денежную компенсацию взамен изымаемого жилья в аварийных объектах недвижимости.

Финансирование Фонда может направляться на покупку для расселяемых жителей квартир в жилых домах, включая в новостройках, возведение которых еще не окончено, и в домах-таунхаусах. Указанная норма существовала и раньше, но, в законе уточняется, что такое жилье может быть предоставлено жильцам в собственность или на основании договора социального найма, соглашению найма жилья маневренного жилищного фонда.

Таким образом, принятые изменения в процедуру расселения непригодного для проживания жилья позволяют обеспечить права граждан на широкий перечень мер социальной поддержки.

А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?

По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.

Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.

Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.

Какие компенсации есть при сносе дома?

Полный порядок действий в случае, если частный дом будет определен местными или федеральными властями под снос, прописан в ст. 239 Жилищного кодекса РФ. Там же указываются и возможные виды компенсации собственнику в таких ситуациях:

• денежная компенсация в размере выкупной цены – наиболее распространена ситуация, когда власти предлагают владельцу частного дома денежное возмещение его стоимости. При этом покупная цена рассчитывается на основании рыночной стоимости дома, а также покрывает дополнительные расходы, связанные с необходимостью покинуть место жительства: затраты на аренду временного жилья, стоимость самого переезда и т. д. Обычно размер компенсации является предметом торгов: власти предлагают определенную сумму, а владелец жилья может согласиться или выдвинуть свои условия. В некоторых случаях консенсуса удается достичь, в некоторых нет, и тогда власти могут обратиться в суд;
• предоставление жилья взамен сносимому – еще одним вариантом компенсации за снос дома может быть новое жилье – другой частный дом или квартира. Важное условие: новое жилье должно не уступать по основным характеристикам тому, которое определено под снос: площадь должна быть аналогичной или больше, место не менее выгодным/удаленным от центра и т. д. Как и в случае денежной компенсации, владелец вправе согласиться с предоставляемым вариантом или отказаться, попросив предоставить другой вариант или денежное возмещение стоимости дома, который будет снесен.

Стоит отметить, что если инициатором сноса выступают власти, особо рассчитывать на успех в переговорах и пытаться увеличить размер компенсации очень сложно – при желании орган, принявший решение о сносе, может просто обратиться в суд, и тогда владелец дома вместе со всеми жильцами будет выселен принудительно, а в качестве компенсации ему будет предоставлена минимальная денежная сумма – оценочная стоимость жилья, определенная государственным экспертом (она редко отвечает реальной рыночной стоимости). Но если сносом занимается частный инвестор, который планирует на месте снесенных домов построить свой объект, поторговаться имеет смысл: поскольку частники заинтересованы начать строительство как можно быстрее, не ожидая решений судов, они обычно готовы пойти навстречу и повысить размер компенсации.

Что делать, если ни один из вариантов не подходит

Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.

Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.

Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.

Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.

Что будет, если не выселиться из аварийного дома

Отказ от выселения и аварийного дома сильно отличатся от отказа выселяться из ветхого жилья. Ветхое никто сносить не собирается и жить в нем можно спокойно. А вот аварийное планируется к сносу. Но снести дом, пока в нем живет хотя бы один человек – невозможно.

Более того, есть ошибочное мнение (активно поддерживаемое некоторыми представителями администрации), что если отказаться переселяться – отключат газ, свет, воду и так далее. Это тоже не правда. Пока в доме остается хотя бы один жилец, отрезать коммуникации не смогут.

Разумеется, это не устраивает администрацию. Сначала особо упертым будут предлагать различные варианты, начиная от других квартир и заканчивая деньгами. Причем иногда предложения будут становиться все лучше и лучше, так что есть небольшой смысл оставаться в покинутом остальными жильцами доме.

Если же это не поможет, то администрация просто обращается в суд и, получив решение о выселении, посредством судебных приставов, выселит человека в принудительном порядке. Нравится ему это или нет. Разумеется, ему все еще будет положена компенсация, так что уже после выселения он сможет получить деньги или другую квартиру.

Так как деваться жильцу будет уже некуда, предложения администрации резко станут крайне невыгодными. Как следствие, можно немного посопротивляться, однако до выселения дело лучше не доводить.

Если предоставляемое жилье не нравится, или как получить денежную компенсацию

Зачастую помещение, которое готовы предоставить взамен отчуждаемого, не устраивает владельца недвижимости. Существует ли законная возможность отказаться от него, и получат ли жильцы денежную компенсацию на приобретение той квартиры или дома, которые отвечают их требованиям?

Такая возможность есть. Наиболее важный момент – предоставляемая квартира (дом) не может быть площадью меньше отчуждаемого. Даже несоответствие площади на 1 квадратный метр является законным поводом для отказа от переселения.

Второй момент – предоставляемая квартира (дом) обязано быть пригодным для проживания без необходимости проведения каких-либо подготовительных работ. То есть, как минимум оно должно быть подключено ко всем предусмотренным коммуникациям, и не быть признано ветхим или аварийным.

А вот такие нюансы, как расположение и количество комнат, материал, из которого изготовлены капитальные конструкции помещения, а также близость инфраструктурных объектов основанием для отказа от жилья быть не могут. Владельцы, отказывающиеся от помещений по подобным мотивам, могут быть переселены принудительно, по решению суда.

На заметку! Предоставляемое жилье должно соответствовать требованиям технической, пожарной и санитарной безопасности.

Похожие записи:

• Отпуск при бракосочетании. Особенности оформления материальной выплаты в связи с бракосочетанием
• Увольнение по статье за невыполнение должностных обязанностей в 2018 году
• Налог с недвижимости при продаже в 2024 году