Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Субъектами давностного владения являются организации и граждане. При этом к ним предъявляется определенное требование: истец, заявляющий требование о признании права собственности, должен быть беститульным владельцем, т. е. владеть имуществом без каких-либо оснований. В то же время практика не позволяет использовать данное основание с целью обхода специальных норм о приобретении в собственность.
Так, давностным владельцем не может быть:
- лицо, создавшее самовольную постройку, в т. ч. на незаконно занятом земельном участке, т. к. в этом случае отсутствует добросовестность лица, создавшего самовольную постройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- владелец имущества, которое подлежит приватизации в особом порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 13464/11).
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.
Исковое заявлениеобразец поможет не допустить ошибок при формировании акта. Предварительно потребуется обратиться в уполномоченные органы и заказать процедуру межевания относительно надела и производства работ кадастрового назначения. Однако, изначально потребуется подтвердить наличие законного права на имущество. В любой ситуации нужно обратиться в регистрирующий орган, чтобы подтвердить правомочие собственности. Для этого нужно решение, вынесенное судебным органом, при этом, обязательно вступление акта в законную силу. Когда данный процесс завершается, гражданину выдается выписка, сделанная из ЕГРН. В ней прописано, кто является собственником, при этом данные указываются в полной форме.
ВАЖНО !!! В практической деятельности есть реальная возможность добиться признания получения правомочия собственности в судебном порядке. При этом, требуется принимать во внимание, какие есть обстоятельства дела. Положительное решение формируется при наличии некоторых условий. В частности, чтобы не было сомнений о том, что со стороны гражданина не имеет место захват территории. Кроме того, не должно быть сведений о том, кто является владельцем надела и нет документации, подтверждающей данный момент.
Кроме того, не должно быть обязательств относительно владения наделом. В том числе, это оперативное управление или ведение хозяйственного типа. Важно учитывать то, что исковое заявление в отношении данного имущества не будет принято, если в суде уже есть иск по данному вопросу. Однако, в практической деятельности судьи имеют разные точки зрения на одни и те же обстоятельства.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ ДО И ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ГК РФ
Как отмечает П. Крашенинников, нормы ГК РФ о приобретательной давности не являются новеллой ГК, поскольку были известны дореволюционному российскому законодательству, а также законодательству большинства стран континентальной системы права .
———————————
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. Статут, 2011.
Стоит отметить, что в ГК РСФСР 1922 и 1964 годов норм о приобретательной давности как о способе приобретения права собственности на имущество не было. Однако в ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет, так и иным имуществом не менее 5 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Необходимо отметить, что ныне действующий ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по данному основанию.
В п. 3.4.9 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось, что «необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли». Также в Концепции предлагалось, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.
Но, несмотря на то что в ГК РФ уже внесено три блока поправок, в данную статью никаких изменений так и не было внесено.
На наш взгляд, основная цель принятия данной нормы заключается в том, чтобы у граждан, которые в свое время приобрели жилые дома или иные жилые помещения, например, по расписке, но передали денежные средства в качестве оплаты за них, появился законный способ признания права собственности путем обращения в суд.
Как известно, такую расписку ни одна регистрационная служба не примет в качестве основания приобретения права собственности, ведь в таких случаях не были соблюдены установленные требования к форме договора купли-продажи.
К подобным случаям можно отнести и ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить.
СОВМЕСТНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШИХ СУДОВ
Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст. 234 ГК РФ.
Постановление N 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15).
Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения — достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество» .
———————————
Подробнее см.: Захаров Н. Доля в праве за давностью лет // ЭЖ-Юрист. 2013. N 29.
С этим выводом следует согласиться, поскольку действительно, если доля в праве собственности не выделена в натуре, а является лишь идеальной, наравне с одним лицом таким имуществом пользуется и другое лицо (сособственник), поэтому такие необходимые признаки, как добросовестность и пользование вещью как своей собственной, отсутствуют.
Тем не менее при анализе судебных решений можно обнаружить значительное число дел, в которых суды удовлетворяли требования о признания права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности (например, решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N 2-1041).
Приобретательная давность на земельный участок — срок
При желании зарегистрировать какой-либо участок земли по приобретательной давности надо учитывать некоторые особенности этого процесса. Получить в пользование можно только участок который никому не принадлежит. Оформить право на государственную территорию невозможно. Не учитываются случаи, когда без разрешения на свободном участке был основан объект. Приобретательная давность в такой ситуации не действует. Что касается срока владения участком, то он также равняется пятнадцати годам.
Если у вас появилась возможность получить законное право на пользование каким-либо недвижимым имуществом, которое не является чьим-либо, важно ознакомиться с законодательными нормами. Приобрести в собственность объект сложно, однако, если соблюдать все правила, можно реализовать данный процесс.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Когда приобретательная давность не применяется
Когда приобретательную давность не используют? Ответ на этот вопрос основывается на значительной практике судов и действующем законодательстве РФ. При сборе информации относительно указанного вопроса понятно, что случаев использования подобной нормы не так и много.
Учтите! При таких обстоятельствах не используют приобретательную давность:
- Когда необходимо реализовать объекты, построенные без соответствующей документации на строительство. Подобную недвижимость можно оформить во владение только на основании статьи 222 ГК;
- В отношении имущества действуют отдельные процедуры оформления прав. К примеру, в собственность объект переходит в результате его приватизации;
- Участок земли занят без получения на это разрешения;
- При получении в собственность отдельной части от общего имущества стороной, которая выступает долевладельцем.
Возможен ли отказ в удовлетворении заявления
В некоторых случаях направленные иски не удовлетворяются. Однако у суда для этого всегда должны быть веские основания.
Учтите! Причины для отказа в удовлетворении предъявленных в иске требований:
- Человек фактически владеет имуществом и использует его менее чем на протяжении 15 лет;
- Присутствует риск направления встречного иска для возврата имущества законным владельцем, наследником. В этом случае понадобится выждать 3 года;
- Человек завладел имуществом незаконно. К примеру, с помощью угроз, путем вымогательства или обмана;
- Если обнаружилось, что собственник не афишировал свое прямое отношение к имуществу;
- Если имущество принадлежало заявителю не весь обозначенный период, владение прерывалось.
Образец иска приобретательной давности. Заявление об установлении факта давностного владения
Исковое заявление о признании права собственности в силу приобретательной давности подается в суд по месту нахождения недвижимости. Образец иска по приобретательной давности можно посмотреть здесь: Образец искового заявления по приобретательной давности.
Ответчиком по таким искам будет прежний собственник имущества.
При удовлетворении требований истца решение суда будет основанием для регистрации права собственности в ЕГРН (п. 21 постановления № 10/22).
Если предыдущий собственник отсутствует или если давностный владелец не знает и не должен знать о нем, в таком случае в суд следует подавать заявление об установлении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения конкретным имуществом в порядке, предусмотренном гл. 28 ГПК РФ (см. абз. 3 п. 19 постановления № 10/22).
Установление этого факта через суд не влечет признания права собственности. Но судебный акт будет для Росреестра основанием для проведения соответствующей регистрации права за заявителем.
Обратите внимание! Размер госпошлины при подаче такого заявления будет составлять 300 руб. (подп. 8 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Итак, оформить право собственности на имущество на основании приобретательной давности можно при условии владения имуществом в течение определенного законом срока. При этом лицо должно владеть этим имуществом как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно. Только при совокупности этих обстоятельств суд признает право собственности за заявителем. Бремя доказывания по иску полностью ложится на истца, который должен подтвердить наличие всех признаков приобретательной давности.
Признание права собственности и приобретательная давность
Кто может стать собственником недвижимого имущества в силу приобретательной давности. Основания для признания права собственности в силу приобретательной давности. Порядок признания права собственности.
В случаях, когда имущество имеет собственника, право собственности на него может быть приобретено другим лицом на основании договора (купля-продажа, мена, дарение). Кроме того, право собственности может перейти к другому лицу по наследству, а если собственником является юридическое лицо – к правопреемникам, при реорганизации данного юридического лица. Однако бывают ситуации, когда имущество не имеет собственника и другое лицо владеет им как своим в течение продолжительного периода времени. Согласно п.3 ст.218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Из данного пункта следует, что на имущество, не имеющего собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, а также на имущество, от которого собственник отказался, тоже возможно приобрести право собственности. Основания для приобретения права собственности на такое имущество предусмотрено статьей 234 ГК РФ.
Добросовестность давностного владения
Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.
Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного, тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.
Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.
Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.
Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным. Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.
Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.
Владение имуществом как своим собственным
Это последнее обстоятельство, которое должно быть установлено для признания права собственности в силу приобретательной давности.
В п. 15 Постановления Пленума № 10/22 указано, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.), то ст. 234 ГК РФ применению не подлежит.
Даже если договор был оспоримым, это не имеет значения. Если у имущества был собственник и было лицо, владевшее имуществом, например, по договору аренды, и последнее осознавало этот факт, то нормы о приобретательной давности не применяются.
Вовсе необязательно, чтобы договор был гражданско-правовым. Если имущество предоставлено лицу по трудовому договору, то последствия те же самые.
Здесь главное, что лицо осознает передачу ему на определенных условиях имущества, имеющего собственника.
Судебная практика по приобретательной давности на недвижимое имущество
В судебной практике по искам такого характера имеются дела как арбитражных, так и судов общей юрисдикции. Первые рассматривают дела организаций и ИП, а вторые — физических лиц. Удовлетворяют иски о приобретательной давности чаще от юридических лиц арбитражные суды.
При подаче исковых требований, заявители упускают из вида обязательные условия признания давностного владения. По этой причине, большая часть из них не удовлетворяется судами разных инстанций.
Примеры судебный решений:
- 17 февраля 2016 года Липецким областным судом рассмотрена апелляция и дан отказ в удовлетворении иска. Причина: отсутствие факта добросовестности владения. Заявитель пользовался недвижимостью, которая юридически принадлежала городским властям после смерти прежнего хозяина;
- 16 марта 2016 года Ставропольский краевой суд отказал в иске. Причина отклонения апелляции: договорные отношения между жильцом и хозяином. Отсутствует факт владения «как своим».
Нередко истцу проблематично доказать соблюдение всех условий приобретательной давности. Примеры:
- 7 октября 2015 года Верховный суд не удовлетворил иск по причине отсутствия доказательств факта добросовестности владения имуществом;
- 22 марта 2016 года Арбитражный суд отклонил иск по причине отсутствия доказательств даже факта владения спорной недвижимостью.