Что делать если застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Ответственность застройщика за срыв сроков строительства

   Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве для застройщиков, которые задерживают передачу объектов долевого строительства по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.

   Неустойка за то, что застройщик не сдал дом вовремя, т. е. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрена непосредственно в законе (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске и удовлетворенных судом, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.

   Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры? Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

   Односторонний отказ от договора ДДУ

   Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.

   При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

   Сроки вышли, а дом не вводят

   По информации Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в среднем по России несвоевременно вводится в эксплуатацию около 50% жилых объектов. Это происходит по многим причинам. Например, в нашем случае это была задержка с выдачей разрешения Росавиацией. Наступил день X, строительные и отделочные работы на объекте уже не проводились, но и заветные ключи не выдавали. По крайней мере, официально.

   Неофициально ключи получить было можно в обмен на подписание дополнительного соглашения. В документе говорилось об отказе от каких-либо финансовых претензий к застройщику. У этого соблазнительного, на первый взгляд, решения было сразу несколько подводных камней:

   • комендантский час. Дом закрывался на ключ в 21.00. Не попал – ночуй где хочешь;
   • отсутствие ответственности в случае ЧП. Затопил сосед – пеняй на себя, ведь дом ещё не введён в эксплуатацию, а значит, и жильцов в нём быть не должно;
   • невозможность претендовать на финансовую компенсацию за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию.

   Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно

   В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).

   Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.

   Что делать дальше? Суд.

   В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.

   Стоит отметить, что на этом этапе главное — выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.

   Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.

   Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.

   Шансы и риски в спорах с застройщиком

   Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

   Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

   Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

   Дополнительное соглашение

   Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).

   В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.

   Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.

   Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.

   Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.

   До судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика

   — На что в суде может рассчитывать дольщик?

   — На выплату неустойки, штрафа размером в 50% от взысканной суммы, компенсацию судебных и представительских издержек, морального вреда. К сожалению, размер неустойки может быть снижен судом. Особенно часто это происходит, когда выплаты требует дольщик, который, хоть и с опозданием, но получил свою квартиру и занимается взысканием неустойки самостоятельно. Отсутствие профессиональных навыков и знаний приводит к тому, что в суде люди зачастую теряются и не находят, что возразить, в то время как застройщика представляют профессиональные юристы, поднаторевшие в делах такого рода.

   При этом, безусловно, имеется и региональная специфика: например, суды Москвы часто снижают как неустойку, так и штрафы в разы. Возможно, это связано с московскими масштабами — очень высокими ценами на недвижимость, от которых, соответственно, в зависимости от цены договора долевого участия, исчисляется неустойка. Впрочем, даже в любом отдельно взятом городе, практика рассмотрения дел районными судами может отличаться.

   — Расторжение договора предусмотрено законом после двух месяцев просрочки. Стоит ли идти на столь радикальный шаг?

   — Практика показывает, что чаще всего расторжение договора — наименее выгодная для дольщика стратегия, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он на пути к банкротству. Дольщик отказывается от права требовать квартиру и получает решение суда, согласно которому застройщик должен возместить все расходы (стоимость квартиры, неустойку, судебные издержки, моральный вред), но такое решение может быть сложно исполнить.

   Поэтому до судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика. Если на его счетах пусто, дольщик рискует остаться и без квартиры, и без денег. Если дольщик не отказывается от прав собственности на квартиру, то, вероятнее всего, он её получит. Пусть даже с опозданием. Отказавшись же от прав, он утратит все шансы. Когда застройщика признают банкротом, то власти подключатся к решению проблем дольщиков и наверняка помогут достроить и ввести в эксплуатацию объект.

   Кроме того, даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу — скажем, жилье подорожает. Стоимость квартиры на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии её завершения. Расторгнув договор, дольщик получит сумму меньше текущей рыночной стоимости квартиры и не сможет приобрести равнозначный объект.

   Что делать дольщику при просрочке

   Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:

   • неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
   • возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
   • компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
   • штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
   • компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
   • возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
   • расторжение договора участия в долевом строительстве

   Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.

   При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.

   Как же взыскать положенную неустойку

   Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?

   Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.

   Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.

   Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.

   Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.

   Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ — ЮК «Хелп ДДУ»

   Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.

   Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.

   Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

   Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры

   Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.

   Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.

   Для определения срока может использоваться три различных способа:

   • точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
   • обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
   • через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.
   
   

   Похожие записи:

   • Выплаты при увольнении: что и когда вам полагается, если вас сокращают
   • Если в учреждении есть работники-доноры: что надо узнать кадровику
   • Медицинское страхование иностранцев