Как продать комнату в коммунальной квартире без риэлтора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в коммунальной квартире без риэлтора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно, чтобы у вас осталось письменное подтверждение того, что соседи получили извещение о продаже. При продаже комнаты третьему лицу Росреестр потребует предоставить письменные доказательства того, что все соседи были оповещены.
Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?
Комната в коммуналке – специфический объект для продажи.
Обратитесь к опытным риелторам, чтобы ускорить процесс и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Многие хлопоты они возьмут на себя:
- разместят объявление;
- отправят уведомления и оформят отказы соседей от покупки;
- соберут и нотариально заверят отказы;
- сами проведут показы жилья покупателям.
Обратитесь в ближайший офис Самолет Плюс. Продажа комнаты станет в разы быстрее и проще.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Порядок действий и правила
Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:
- Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
- Сбор документации для сделки.
- Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
- Организация просмотров комнаты.
- Заключение ПДКП и получение аванса.
- Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
- Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
- Проведение расчёта по сделке.
- Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.
После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.
Переговоры с соседями
Главной проблемой сделок купли-продажи недвижимости в коммуналках является зависимость от других жильцов. По закону коммунальная квартира является совместной собственностью. На практике это означает, что соседи обладают преимущественным правом покупки вашей комнаты.
Заранее выясните, кому принадлежат соседние комнаты и как найти этих людей. Бывает так, что истинные собственники фактически давно не проживают в квартире. На их поиски может уйти гораздо больше времени, чем вы планировали.
Решив продать комнату в коммуналке, вы обязаны в письменном виде проинформировать об этом заинтересованных лиц. В письме следует указать условия сделки (цена, возможность рассрочки и т.д.). На принятие решения о покупке дается месяц. По прошествии этого срока теоретически вы можете продавать свою жилплощадь стороннему покупателю. Однако чтобы избежать возможных неприятностей, надежнее всего будет получить от соседей нотариально заверенный отказ. Если среди собственников есть дети, то потребуется согласие их законных представителей и разрешение органов опеки.
Получив отказ соседей, вы не имеете права продать комнату по цене ниже заявленной. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше сразу решить, какую сумму вы намерены получить от продажи недвижимости.
Действие 3
- Прежде, чем продавать комнату в коммуналке посторонним, её нужно предложить соседям по квартире.
- Если владельцы соседних комнат не захотят выкупить жильё, они могут подписать нотариальный отказ.
- Соседям, которые не хотят подписывать отказ, достаточно отправить извещение о продаже и подождать 30 дней после его получения.
- Извещение можно отправить заказным письмом или через нотариуса.
- Цена продажи и сумма в извещении должны совпадать.
- Если место проживания владельца соседней комнаты неизвестно, извещение нужно отправить по месту регистрации и другим известным адресам.
Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире
Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.
Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей. В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты. Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже. Кроме того, собственником других комнат может являться государство и тогда, для отказа, либо оформления покупки, придется пройти согласование на всех уровнях администрации.
Как продать комнату без разрешения других дольщиков
Не всегда есть возможность уведомить соседей. Причины разные: владельцы специально замедляют процесс продажи, продавцу неизвестны адреса их фактического проживания.
Если владельцы уклоняются от получения извещений, их нежелание не влияет на возможность или невозможность сделки. Продавец обязан только уведомить . Достаточно сохранить квитанции об отправке почтовых уведомлений для реестра. Датой подачи считается число поступления извещения в отделение почты России. Если соседи никаким образом не прореагируют, молчание считается отказом. Спустя 30 дней с даты отправки уведомления можно оформлять договор продажи.
В ситуации, когда единовременно несколько дольщиков изъявят желание купить отчуждаемое помещение, продавец сам решит, кому отдать предпочтение. Нет законного права влиять на условия покупки или ее стоимость у владельцев соседних комнат. Они на общих основаниях покупают помещение за назначенную продавцом цену.
Важно! Владелец может продать собственность другому дольщику исключительно по указанной в уведомлении стоимости. В ином случае правомерность сделки оспаривается в суде.
Как продать комнату в коммунальной квартире, не нарушая права собственников
Несмотря на то, что порядок продажи комнаты в коммунальной квартире схож со стандартным оформлением другого объекта недвижимости, есть отличия и нюансы. Если не брать их во внимание, это повлечёт за собой немалые проблемы для собственника, в результате которых он может и вовсе лишиться прав на жилплощадь.
Порядок реализации прав граждан относительно недвижимости регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ему, при продаже аппартаментов первоочерёдное право на приобретение имеют совладельцы этого же жилья, независимо от пожеланий продавца. Поэтому собственник, подавая документы для продажи комнаты, должен приложить к ним письменный отказ соседей от покупки части имущества. Без получения этого отказа продать жилье будет невозможно, если не соблюдать условия.
Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?
Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.
Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.
Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.
Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.
Доли бывают двух видов:
- Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
- Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.
Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.
Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.
В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.