Придомовая территория: кто за что платит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория: кто за что платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.

Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.

После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.

Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.

Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».

Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

Можно ли как-то определить размеры?

Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.

Sn = S x Уpz , где:

• Sn — придомовая площадь;
• S — площадь помещений дома;
• Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.

На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.

Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.

Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.

1. Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
2. Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
3. Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.

Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.

Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.

Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:

• прокладку коммуникаций;
• пешеходные зоны;
• подъезд служб спасения;
• места временной стоянки личного транспорта;
• озеленение;
• специально оборудованные объекты санитарного назначения;
• площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.

Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.

Земельный участок под многоквартирным домом — чья собственность?

Подпунктом 4 пункта 1 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит помимо прочего и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При принятии ЖК РФ в ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) было отведено место для правовой основы общего имущества в виде земельного участка. В частности, в ч. 1 ст. 16 указано — в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Правилами 491 (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года) в п. 1 более детально указано — в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.

Можно ли оформить придомовой участок в собственность?

После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:

• Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
• Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
• Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
• Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
• Юридическое оформление перехода земли в собственность.
• Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.

Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?

Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.

Переход права автоматический?

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Это всем известное положение содержится в ст. 16 Вводного закона . Если участок не был сформирован до вступления в действие ЖК РФ, то он становится собственностью владельцев квартир с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета. Соответствующая норма есть и в ЗК РФ.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Примечание. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).

Кроме того, в Письме от 14.06.2006 N 3762-13 специалисты Управления Роснедвижимости по Московской области со ссылкой на Разъяснения Минфина об уплате земельного налога собственниками помещений в многоквартирном доме (от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65) указали, что момент возникновения у них прав на земельные участки связывается законом с:

• наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах (согласно п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок);
• формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.

Как оформить земельный участок в собственность под многоквартирным домом?

В случае приватизации отдельного участка одним из владельцев, вся земля под многоквартирным зданием может иметь статус коллективной собственности. Порядок оформления земельного участка под многоквартирным домом и частным домом мало чем отличается.

Будущий частный собственник или его представитель по доверенности, заверенной у нотариуса, подает документы в землеустроительные и муниципальные органы самостоятельно. Уполномоченный коллективным собственником, имеющий заверенное нотариально подтверждение своих прав, делает то же самое.

В органы управления предоставляют заявление и копии документов на право владения жильем, заверенные нотариально. После чего подписывают соглашение о формировании земельного участка.

Определяется общедомовая собственность, доля каждого из заявителей, границы и размеры земли, ее актуальная стоимость и принадлежность.

Имущественные права владельцев земли регистрируют присвоением ей кадастрового номера и выдачей правоустанавливающих документов.

Земля и реновация хрущевок

Владельцам квартир в доме, который планируется снести в рамках программы реновации, кроме равноценного жилья, должны предоставить компенсацию за долю в общей собственности на земельный участок и возведенные на нем объекты. Мария Литинецкая говорит, что при формировании рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается не только сама квартира, но и весь МКД, земля под ним и общедомовое имущество. Таким образом, справедливая денежная компенсация, предусмотренная проектом закона о реновации, уже включает в себя стоимость земли под домом, отмечает эксперт.

Если же земля не оформлена, у владельцев помещений в МКД не возникает на нее прав. В таком случае жильцы рискуют получить меньшее возмещение, поскольку власти могут не учесть стоимость земли под сносимыми хрущевками.

Как утверждает Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», если жители МКД оформят земельный участок в собственность, у них появляются основания требовать компенсацию за изъятие земли для государственных нужд. Эксперт отмечает, что закон о реновации предполагает изъятие только по этой процедуре.

Мария Литинецкая добавляет, что в связи с этим до включения дома в программу реновации собственникам квартир в пятиэтажках необходимо размежевать участок под МКД, поставить его на кадастровый учет и оформить право собственности на землю. Эксперт рекомендует сделать это же жильцам домов, которые находятся по соседству с хрущевками, поскольку если земля не оформлена и является муниципальной собственностью, в дальнейшем власти могут «отрезать» часть участка под строительство.

Напомним, ранее Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по ЖКХ, призывала собственников сносимого жилья ставить участки под пятиэтажками на кадастровый учет. Депутат напоминала о решении Верховного Суда в случае, когда владелец желает получить денежную компенсацию, а не натуральное возмещение. Тогда в сумму должна быть включена не только рыночная стоимость квартиры, но и доля в праве на общее имущество и землю.

Как оформить землю под МКД в собственность

Землю под МКД и прилегающий к нему участок можно оформить в общую долевую собственность хозяев квартир. Михаил Кюрджев отмечает, что зарегистрировать право можно на основании решения собственников МКД и кадастрового паспорта земельного участка.

По публичной кадастровой карте можно проверить, сформирован ли участок под Вашим МКД. Если сформирован и Вам известен его номер, необходимо на сайте Росреестра запросить данные о земельном участке. Затем нужно получить выписку с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо документа выдают выписку из ЕГРН), предварительно оплатив услугу. Далее необходимо подать документы в Центр предоставления государственных и оплатить государственную пошлину в размере 600 рублей. Выписка о праве на долю в общедолевой собственности на земельный участок будет готова в течение трех дней.

Если земельный участок под МКД не сформирован, жильцы занимаются регистрацией права самостоятельно. Как правило, необходимо провести общее собрание владельцев помещений, подписать договор с кадастровым инженером, оплатить услуги подготовки межевого плана и назначить представителя, который составит заявление и подаст документы в Росреестр.

Как рассказывает Михаил Кюрджев, чтобы оформить кадастровый паспорт на участок, нужно провести его межевание. Проект межевания готовит кадастровый инженер. Затем нужно согласовать границы участка с владельцами соседних территорий (если такие есть) либо с московским правительством (если окружающая земля является муниципальной собственностью).

Михаил Кюрджев говорит, что обычно кадастровый инженер берет сведения об обслуживаемом участке у эксплуатирующей организации (то есть в учет берется та территория, которую фактически содержат владельцы квартир в доме, оплачивая услуги по уборке и эксплуатации).

Межевой план утверждается московским департаментом городского имущества и после этого выносится на публичные слушанья, где владельцы помещений в МКД голосуют в поддержку либо против проекта межевания. Для утверждения проекта за него должно проголосовать абсолютное большинство собственников. Эта процедура определена в статье Гражданского кодекса. Ее цель – ознакомить владельцев помещений с межевым планом, а также позволить им узнать все нюансы у проектировщика и внести свои предложения. Когда проект утвержден, начинаются межевые работы, стоимость которых для одного МКД составляет порядка 30-40 тысяч рублей.

Затем собственники обращаются в Росреестр с межевым планом, чтобы земельный участок поставили на кадастровый учет, добавляет Мария Литинецкая.

Что представляет собой участок земли под МКД: правовые нормы

Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства. К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения. Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов. Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика. Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

Земля под многоквартирным домом принадлежит его жильцам

Поэтому если у вас нет срочной потребности в оформлении своих прав на участок, то лучше подождать, пока власти все сделают сами, в общем-то, земля все равно формально ваша. Но если есть угроза несанкционированной стройки во дворе или жильцы решили сами что-то возвести на этом участке, а возможно, захотели взять крупный кредит на модернизацию своего жилья, то можно ускорить процесс оформления участка в собственность. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса» подать заявку на оформление границ участка может один собственник, проживающий в многоквартирном доме, или его представитель. Для этого необходимо обратиться в администрацию вашего города с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. После того как границы сформированы, отправляйтесь в органы государственного кадастрового учета. Последний шаг — утверждение кадастрового плана и кадастрового номера, то есть запись в государственном кадастре с занесением этого номера в единый государственный реестр прав на недвижимость. С этого момента с участком можно делать все что угодно, конечно, в рамках закона и городской градостроительной документации.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) информирует, что в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2022 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Частью 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок
самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления № 12-П).
Статьей 43 Градостроительного кодекса предусмотрено, что подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы
земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются уполномоченным органом с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставления других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Законами города Москвы полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, поэтому
полномочия по подготовке и утверждению проектов межевания кварталов осуществляются органами государственной власти Москвы либо органами,
которые наделены такими полномочиями законами Москвы. Исходя из пункта 5.8 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы (правопреемник — Департамент городского имущества), утвержденного постановлением правительства Москвы от 11.03.2022 № 65-ПП, департамент утверждает проекты межевания территории в случае их подготовки в виде отдельного документа.
В соответствии со статьей 12 Закона о землепользовании уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы по заявлению собственников многоквартирного дома формирует земельный участок в срок не более шести месяцев. Границы земельных участков устанавливаются на основании проектов межевания территории.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

• если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
• собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает

Что же собой являет утверждение проекта межевания Кадастровой палатой? Какие особенности нужно учесть? И на что нужно обратить внимание в первую очередь?

Прежде всего стоит отметить, что межевание территории и кварталов осуществляется в соответствии с генеральным планом микрорайона и города в целом. Для того, чтобы получить кадастровый номер, который будет необходим для подачи документов на регистрацию, кадастровый инженер подготавливает межевой план, который может быть в электронном формате. Сейчас по большей части все они находятся в электронных хранилищах.

Затем стоит отметить, что в договоре выполнения кадастровых работ может быть одним из пунктов обязательного размещения межевого плана в электронных хранилищах.

Похожие записи:

• РВП, ВНЖ, гражданство: в чем разница
• Подготовка к судебному разбирательству: предварительное слушание
• Какие категории прав нужны для управления транспортными средствами?