Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую

Финансовые споры 6 февраля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как исчислять долг по договорному объему потребления?

2. Прямые расчеты ≠ прямые договоры

3. Кто выставляет платежные документы?

4. Правила обмена информацией при прямых договорах

5. Оплата одн при прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями 2021 год

6. Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК

7. Кто обязан снимать показания ИПУ при прямых договорах?

8. Исполнитель коммунальных услуг при прямых договорах

9. Кому передавать показания счетчиков при прямых договорах

10. Договор на предоставление коммунальных услуг

11. Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями

12. Уведомление исполнителя и РСО о переходе на прямые расчеты

13. Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

14. Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями: проблемы, плюсы и минусы

Размер платы за коммунальные ресурсы, потреблённые за период в помещении собственника, определяется исходя из показаний установленных в таком помещении индивидуальных приборов учёта коммунальных ресурсов (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ). При этом исполнитель КУ обязан принимать показания ИПУ от потребителей, а вот у самого потребителя обязанности их передать нет – только право (пп. к (1) п. 33 ПП РФ № 354, определение ВС РФ от 19.03.2013 № АПЛ 13-82).

Как исчислять долг по договорному объему потребления?

Еще один важный вопрос о том, как исчислять две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, которые выступают основанием для перевода МКД на прямые договора по инициативе РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

Определением Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС19-18374 от 02.12.2019 г. указано, что среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12.

В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялись менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия.

Прямые расчеты ≠ прямые договоры

В Решении от 05.05.2014 № АКПИ14-197 Верховный суд пришел к выводу, что закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице УК, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг. Иначе говоря, так называемые прямые расчеты – это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным. Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (Определение ВС РФ от 06.07.2015 по делу № 310‑КГ14-8259, А68-1080/2014).

Именно поэтому обязательство между РСО и УК (ТСЖ) также остается неизменным. Значит, управляющий МКД отвечает перед РСО за надлежащую оплату поставленного в МКД коммунального ресурса. Если суд откажет во взыскании с управляющего задолженности за ресурс, поставленный в дом, это будет означать признание собственников помещений абонентами РСО, выступающей в данном случае по отношению к гражданам в качестве исполнителя услуг, что в общем случае невозможно при выборе способа управления в виде УК, ТСЖ, ЖК (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 5614/13). Поэтому суды удовлетворяют иски РСО о взыскании с УК (ТСЖ) задолженности за коммунальный ресурс за вычетом сумм, поступивших от потребителей (определения ВС РФ от 25.12.2014 № 308‑ЭС14-7187, от 29.08.2014 № 303‑ЭС14-525, постановления АС ПО от 28.01.2015 № Ф06-19378/2013, АС УО от 22.07.2015 № Ф09-4294/15, АС ЦО от 22.05.2015 № Ф10-786/2015).

Таким образом, данный вариант внесения платы не позволяет достигнуть цели отстраниться от предоставления коммунальных услуг. Наоборот, выведение денежных потоков из сферы полномочий управляющего МКД может привести к неожиданным последствиям.

Кто выставляет платежные документы?

С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1‑го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А17-7605/2014).

В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС ЗСО поддержал орган госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015[1]). Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление от 19.06.2015 № Ф04-19819/2015).

Впрочем, есть легитимный способ передать РСО право начислять плату, выставлять платежные документы – заключить с ней агентский договор либо включить соответствующее условие в договор ресурсоснабжения (РСО будет фактически выполнять функции платежно-расчетного центра), при этом важно, что управляющий МКД не утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг (Постановление АС УО от 10.02.2015 № Ф09-9088/14).

Правила обмена информацией при прямых договорах

Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.

Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.

Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.

Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.

С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.

Оплата одн при прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями 2021 год

В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.

По решению общего собрания собственники заключают договор с РСО. Но управляющая организация все равно обязана заключить с РСО договора на поставку коммунального ресурса на ОДН !

Новая редакция Жилищного кодекса РФ вступает в силу 1 июля 2021 года. Законодатели изменили порядок взимания платы за коммунальные услуги, а также определили особенности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющие компании не хотели, а часто и не могли, оплачивать неучтенные по счетчикам жильцов или по нормативам услуги. Так, представители Министерства ЖКХ Ставропольского края одними из первых рассчитали и официально утвердили нормативы на потребление ОДН.

Электричество по ОДН = (Значения, зафиксированные на электросчетчике – Совокупное количество электроэнергии, потребленной в нежилых квадратных метрах, которые не относятся к общедомовому имуществу – Совокупное количество ресурса во всех жилых квартирах, где монтированы счетчики – Объем использованной электроэнергии и квартирах, где нет счетчиков) × Площадь квартиры × Площадь всех квартир в многоэтажном доме.

Ежегодно Правительство страны рекомендует региональным властям повышать стоимость жилищно-коммунальных услуг минимум на процент, свойственный инфляции.

Кроме того, субъекты наделены правом вносить коррективы в действующие значения. Стандартно в столице страны устанавливаются повышенные нормативы.

Причина состоит в том, что каждый год повышается стоимость работ ресурсоснабжающих компаний.

Принятый законопроект разрешает множество сложных вопросов накопившихся в сфере управления ЖКХ. Он защищает интересы простых граждан, а также ресурсоснабжающих организаций. Ранее нередки были случаи отключения целых многоквартирных домов – по причине задержки выплат от УК. При этом жильцы свои долговые обязательства исполняли в срок, без каких-либо задержек.

Кроме того, жильцы теперь сами имеют право выбирать поставщика услуг. Например, вывоз мусора может осуществляться разными компаниями. Благодаря принятию нового закона сегодня сами граждане будут иметь право выбирать юридическое лицо, занимающееся работой с отходами. В данном сегменте ЖКХ присутствуют определенные проблемы.

За счет нового законопроекта будет создана здоровая конкуренция в сфере утилизации отходов.

7. Прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников. Ресурсоснабжающая организация может перенести данный срок (указанный в решении собрания), но не более, чем на 3 месяца.

О переносе срока ресурсоснабжающая организация должна уведомить лицо (по инициативе которого было созвано общее собрание) не позднее 5 рабочих дней с момента получения копий решения и протокола общего собрания собственников.

Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК

В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.

Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проголосовавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.

Кто обязан снимать показания ИПУ при прямых договорах?

Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2020 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:

поставка воды (горячей и холодной);
искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
утилизация и вывоз твердого мусора;
отвод жидких коммунальных отходов и воды;

Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2020 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.

Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.

Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:

РСО и обычные люди станут более «защищенными».
Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.

Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».

К первому термину относится:

подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
тепловая и электрическая энергия;
газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
доставка твердого топлива для печей.

Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.

Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2020 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.

До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2020 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.

Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих…»:

контролировать уровень предоставляемых услуг;
способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:

расчет стоимости обслуживания;
распределение суммы по списку жильцов;
выставление счетов;
контроль за своевременной оплатой;
заключение договором с поставщиком услуг.

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

Минусы прямых контрактов с РСО:

Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.

Работа с должниками кропотлива и трудоемка:

ведение учета плательщиков и неплательщиков;
своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.

Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО

При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.

Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше.

Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.

Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.

Кто несет ответственность за качество услуг? Кому передавать показания счетчиков?

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых Договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах. Жилищный кодекс был дополнен ст. 157.2, которая так и называется

«Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, Региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Собственники квартир получили возможность заключения Договоров по услугам холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Инструкция Центра защиты прав граждан «Прямые договоры в ЖКХ» расскажет, в чем преимущество прямых Договоров с ресурсниками, как перейти на такой Договор, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов. То есть общее собрание считается правомочным принимать решения, в случае если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

При этом решение по вопросу считается принятым, если «за» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.

В целях определения момента заключения прямого Договора в повестке общего собрания и в Протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку Договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.

Копия Протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы Протокола и решений инициатор собрания обязан предоставить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет ТСЖ – в ГЖИ.

Заключения Договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения Договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и Протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

Необходимо также учесть, что переход на прямой Договор влечет за собой изменение Договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец Протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Ресурсник вправе отказаться от Договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в том случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.

Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть Договор. При прекращении действия Договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой Договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:

снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов;
если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется;
при задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.

31 июля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 №897-ПП, которое регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Касается оно жителей домов, где вода, свет, тепло и газ поставляются в квартиры собственников по прямому Договору с поставщиком ресурса, без участия управляющей организации.

Постановление №897-ПП выполняет следующие задачи:

утверждает форму типового Договора между УК и РСО;
регулирует сроки и состав информации, которую УК должна передать в РСО после заключения прямого Договора;
уточняет правила обмена показаниями индивидуальных приборов учета между УК и РСО;
прописывает правила приема жалоб на качество коммунальных услуг и требований перерасчета платы при некачественных услугах;
фиксирует правила взаимоотношений УК с Регоператором по обращению с ТКО при заключении собственниками прямого Договора (что актуально после новой мусорной реформы);
вносит уточнения и дополнения в права и обязанности исполнителей коммунальных услуг;
вводит запрет на размещение рекламы на платежных документах.

Постановление вменило в обязанность управляющих организаций предоставлять сотрудникам РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома в случае ограничения ресурса злостным неплательщикам. Во многих домах с этим возникают трудности. Например, в подвал среднестатистического многоквартирного дома без сотрудника УК попасть довольно сложно.

Однако теперь по соглашению ресурсник может уполномочить управляющую организацию ограничить или приостановить подачу ресурса должникам. Для этого между УК и РСО заключается соглашение.

Исполнитель коммунальных услуг при прямых договорах

С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.

На момент принятия документа в нём были прописаны только общие правила передачи информации:

Согласно ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация обязана предоставлять в УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта при условии, что собственники передают эти данные в РСО.
В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая многоквартирным домом организация предоставляет в РСО сведения, необходимые для расчётов.

Собственники помещений в многоквартирных домах получили право на общем собрании принять решение о заключении прямого договора с РСО только после вступления в силу 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). До этого расчёты непосредственно с поставщиками ресурсов были законны только в тех домах, где прямые отношения жителей МКД с поставщиком ресурсов сложились «исторически».

Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ до истечения их срока или до момента отказа от них одной из сторон.

Поэтому управляющие организации, получившие в управление многоквартирные дома с такими давними прямыми договорами, не считают обязательным исполнять требования п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.

УО забывают о том, что, согласно п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ, при смене способа управления домом или УО, собственники обязаны на ОСС выразить согласие на продолжение фактически сложившихся прямых договорных отношений с РСО. Если это условие не было исполнено, такой договор, признанный ранее, согласно № 176-ФЗ, действующим, считается расторгнутым при смене УО.

Разберём такую ситуации на примере судебной практики, в которой суды решали спор о необходимости УО заключить договоры с поставщиком коммунальных ресурсов не в пользу первых.

Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:

По решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии сч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ.
По решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если управляющая организация или ТСЖ имеет задолженность перед ресурсниками в размере двух среднемесячных оплат за поставленные ресурсы.
Исторически сложившиеся отношения. Например, дом всегда работал на прямых договорах или собственники уже давно приняли решение о переходе на прямые договоры, а после этого сменилась управляющая организация или форма управления. В этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой УО или формой управления.

На первый взгляд этот список кажется исчерпывающим. Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ст. 161 ЖК РФ до выбора в новостройке способа управления, застройщик может самостоятельно назначить управляющую организацию и заключить с ней договор управления. Появляется вопрос: как должна работать временная управляющая организация – по общей схеме или по прямым договорам.

Существует два разных мнения на этот счёт. Так, Минстрой РФ в своём письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04, отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком прямых договоров, единолично от своего имени.

Противоположная позиция отражена в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ. В статье сказано, что МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.

Кому передавать показания счетчиков при прямых договорах

В случаях, когда собственники многоквартирного дома решили на общем собрании перейти на работу с РСК без посредников, круг мероприятий управляющей организации сужается.

Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:

Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.

Договор на предоставление коммунальных услуг

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2022 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

«Речь идет именно о прямом договоре. Из этой цепочки выводится управляющая организация, и напрямую идет контакт с конечным потребителем. У нас газоснабжение, электроснабжение уже давно по всей стране работают по этой схеме, и, при прочих равных условиях, у них более высокая собираемость», — заявила в ходе выступления в Госдуме автор законопроекта, глава комитета по ЖКХ Галина Хованская.

На сегодняшний день уже официально известно о том, что принят закон, позволяющий потребителям заключать прямые договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющие компании. Теперь собственники жилья смогут заключать прямые договоры об услугах ЖКХ без участия управляющей компании.

У простых граждан, решивших воспользоваться новым правом, вызывает опасение вероятность появления двойных квитанций. Когда УК, несмотря на принятое солидарно решение об отказе от её услуг как от посредника, все равно выставляет счета. Если договор с РСО был заключен в рамках законодательства, все обязательные процедуры выполнены – то приходящие после даты заключения соглашения квитанции от УК уплачивать нет необходимости.

Согласно новому законопроекту РСО имеют право с момента принятия его расторгать в одностороннем порядке соглашения с УК. Основным условием этого является наличие долга в размере двух среднемесячных начислений или более того. Многие собственники недвижимости в многоквартирных домах опасаются получения двойных квитанций. Во избежание подобного уведомляется о принятии закона орган Госжилнадзора.

Собственники квартир начиная с 2022 года вправе рассчитывать на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями, исключив услуги посредника, которым зачастую является управляющая компания. По недавно принятому закону, владельцы недвижимости в многоквартирном доме могут решить данный вопрос посредством проведения общего собрания.

Президент РФ в конце марта 2022 года подписал Закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», позволяющий осуществить переход на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Документ вступил в силу после 3 апреля текущего года. Ранее расчет с РСО осуществлялся через официального посредника – управляющую компанию (УК) или ТСЖ.

Однако в самой СТК напоминают: независимо от структуры квитанции, ЗАО «УК «Стандарт» была и остается исполнителем коммунальных услуг для населения, в том числе по отоплению и горячему водоснабжению. «Поэтому все вопросы, связанные с качеством оказанных услуг, перерасчетами и прочим, необходимо адресовать в ЗАО «УК «Стандарт»», – подчеркивают в теплоснабжающей компании.

В СТК уточнили, что в настоящий момент переговоры с другими управляющими компаниями о переходе на прямые расчеты не проводятся. «ООО «СТК» внимательно изучает договорную конструкцию, предложенную ЗАО «УК «Стандарт», и ее соответствие законодательным и правовым актам в сфере предоставления коммунальных услуг», – уточнили в СТК.

Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями

Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.

Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.

При прекращении договора ресурсоснабжающая организация будет обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает «прямой» договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме. Устанавливается также, что заключение «прямых» договоров в письменной форме не требуется.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Уведомление исполнителя и РСО о переходе на прямые расчеты

Как было сказано выше, решение общего собрания о переходе на прямые расчеты заставляет исполнителя и РСО внести коррективы в свои взаимоотношения, в частности изменить условия договора ресурсоснабжения.

Прежде всего, очевидно, жильцы должны сообщить о принятом решении исполнителю, ведь именно он будет составлять платежные документы таким образом, чтобы указанное решение могло быть реализовано. Далее исполнитель доводит эту информацию до РСО. Как указано в п. 64 новых Правил предоставления коммунальных услуг, исполнитель обязан в срок не позднее пяти рабочих дней со дня принятия указанного решения представить РСО информацию о принятом решении. Если же решение было принято до заключения договора ресурсоснабжения в письменном виде, исполнитель обязан представить протокол общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ), на котором было принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО, на этапе заключения договора (пп. «д» п. 6 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). В этом случае РСО сможет идентифицировать поступающие денежные средства.

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями: проблемы, плюсы и минусы

24 октября 2018 года в Белом зале администрации Петроградского района состоялся круглый стол по теме: «Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО)».

К участию были приглашены представители администрации Санкт-Петербурга, глава администрации Петроградского района И.А. Громов, директор СПб ГКУ «Жилищное агентство Петроградского района Санкт-Петербурга» С.И.

Шаталов, представитель ООО «ЖКС № 2 Петроградского района», председатель Ассоциации УК Е.Л. Пургин, руководитель РЦОК НП «ЖКХ Контроль» в Санкт-Петербурге О.С.

Калядин, представители РСО «Петербургтеплознерго» и «ГУПТК», а также председатели и члены советов многоквартирных домов, инициативные граждане.

Организатором круглого стола стала Санкт-Петербургская Региональная общественная организация «Объединение Советов многоквартирных домов», являющаяся официальным представителем НП «ЖКХ-Контроль» в Санкт-Петербурге.

Модераторами встречи выступили руководитель Департамента общественного контроля «ЖКХ-контроль» в Санкт-Петербурге А.В. Бредец и руководитель отдела по законотворческой деятельности РЦОК НП «ЖКХ-Контроль» в Санкт-Петербурге Д. Ю. Нифонтов.