Процедура наследования права аренды земли
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура наследования права аренды земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кому принадлежит земля. Землю арендуют следующие собственники:
- организации;
- от частных лиц;
- штат.
Процедура наследования земли имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от аренды, он не сможет зарегистрировать право собственности на имущество, расположенное на участке.
- Условия договора полностью соблюдаются. Их можно изменить только по соглашению сторон или в судебном порядке.
- Чтобы домовладелец не мог расторгнуть договор, наследники должны принять все условия договора. Например, продолжать строить или использовать сайт по прямому назначению.
Закон не обязывает новые стороны переоформлять договор. Он сохраняет свое действие, несмотря на переход прав к наследнику. Однако желательно продлить договор.
Если наследник не желает вступать в права арендатора, договор будет автоматически расторгнут через 12 месяцев.
В ситуации, когда собственником является государство, наследники могут впоследствии передать право собственности на участок.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Для получения права аренды земельного участка после смерти арендатора наследники должны пройти процедуру наследования через нотариуса.
Примечание! Возобновление договора не является обязательным условием для наследования права аренды. Но поступать в закон необходимо через нотариуса. Только свидетельство о праве на наследство докажет, что именно этот наследник получил права умершего квартиросъемщика.
Для того, чтобы наследник унаследовал право аренды земли, должны быть соблюдены следующие условия:
- Договор аренды между наследодателем и владельцем участка зарегистрирован в Росреестре. И еще до того, как был составлен договор, участок был зарегистрирован должным образом (зарегистрирован в земельной книге, установлены границы).
- Наследник запросил свидетельство о праве наследования на право аренды земельного участка в течение 6 месяцев со дня смерти арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что действительно принял этот участок в наследство (занимался его обработкой, выносил мусор). Информация должна быть задокументирована.
- Если у наследника нет документальных подтверждений, ему придется обратиться в суд. Ответчиками по делу будут собственники земли.
Ответы юриста на частные вопросы
После смерти индивидуального предпринимателя остались торговый павильон и земельный участок. Павильон официально не оформлен (только построен). И земля была передана из администрации в аренду. На что из этого смогут претендовать наследники?
Если в земельном договоре отсутствует прямой запрет на наследование, права на него должны быть переданы по наследству через нотариуса. А павильон можно передать в наследство через суд.
У отца был земельный участок с договором аренды с администрацией района сроком на 49 лет. Мы с братом входим в наследство. Можно ли унаследовать этот участок при наличии нескольких наследников?
Да, договор аренды также будет разделен поровну между наследниками. Если кто-то из вас захочет отказаться, он может заключить с нотариусом договор о разделе наследственного имущества.
Большинство споров касаются случаев, когда граждане не обращаются к нотариусу за оформлением свидетельств о наследстве. Тогда важно установить, что родственники пользовались участком, будто сами его арендовали: обрабатывали землю, следили за чистотой, перечисляли плату владельцу. Приведённые действия свидетельствуют о том, что граждане фактически приняли наследство.
Судебная практика показывает, что важнейшее значение имеет соблюдение условий договора аренды. Если арендатор использует землю не по назначению, не платит по собственнику деньги за пользование, то сделка может быть расторгнута. Родственник, который сам не может заниматься землепользованием, должен инициировать у нотариуса заключение договора доверительного управления на период, пока не будет наследник.
Одно из оснований отказа в передаче права аренды по наследству – заключение договора обусловлено личными качествами. Об этом может свидетельствовать низкий уровень взимаемой платы из-за предоставляемых льгот.
Судебные разбирательства завершаются относительно быстро. Муниципальные власти не возражают против наследования, так как основная цель их работы – контроль за использованием участков по назначению.
Договоры с частными собственниками обычно предусматривают возможность расторжения соглашения по уведомлению. Поэтому владельцы не тратят время и средства на суды, а направляют письма новым арендаторам о желании прекратить отношения.
Как происходит наследование участков
Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.
Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:
- свидетельство о смерти предыдущего владельца;
- паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
- документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРП;
- заявление наследника.
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит закон или ранее написанное арендатором завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Тенденции развития законодательства зарубежных стран о собственности на землю и аренде земельных участков
Аренда земли — правовой институт, получивший распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.
В современных условиях принято выделять две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.
Сегодня частная собственность на землю имеется в большинстве стран мира. Но надо отметить, что в полном смысле слова частная собственность на землю была присуща только феодализму и начальной стадии капитализма, когда частные собственники были наделены всей полнотой правомочий собственности. Сейчас в зарубежном законодательстве происходит пересмотр концепции статуса земельного собственника. Пределы его юридической власти резко сократились. Земельные отношения все теснее связываются с задачей служения общественным интересам. Интересы цивилизованного рынка становятся выше абсолютной собственности.
Земельные отношения развитых стран основаны на принципе главенства общих интересов при пользовании земельными ресурсами, их приоритета перед эгоистическими интересами отдельных лиц.
В мировой практике земельные участки как объект хозяйствования сегодня более привлекательны, чем объект «чистой» собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.
В последнее время земельные отношения в мире все больше ориентируются на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам предоставляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Подтверждением служит высокая доля арендованной земли:
- в Бельгии — 70% земель,
- во Франции и старых землях ФРГ — 50%,
- в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии — 40%,
- в Канаде — 37%,
- Италии — 20%, в Дании — 15%.
Частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна. Заметна тенденция к увеличению доли государственной собственности. Например, в Канаде 90,2% земли принадлежит государству.
Аренда земли в США. В 1900 году в аренде находилось 30% земель сельхозназначения, в 1988 — 45%, в 1992 — 51%. Значение аренды земли в сельском хозяйстве США повышается по мере концентрации производства.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Передается ли надел, если он не был оформлен умершим наследодателем?
Условия перехода имущества по наследству описаны в Гражданском кодексе. Наследникам передаются только те объекты, которые находились у наследодателя на праве собственности (п. 1 ст. 1112 ГК РФ).
Если завещатель при жизни не успел оформить документы на земельный участок, формально эта недвижимость не попадёт в перечень наследуемой.
Тем не менее у наследников есть возможность доказать свои права на имущество – через суд.
Решение по делу должно быть принято в пользу истца. Основание – Постановление Пленума Верховного Суда. Ещё в 2012 году орган установил, что участок оформляется в собственность наследников (п. 82 Постановления пленума ВС РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29.
05.2012) при соблюдении следующих условий:
- участок был получен прежним владельцем до вступления в силу Земельного кодекса (то есть до 30 октября 2001 года) и входит в категории земель, которые можно передавать по наследству;
- земля предназначена для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
- участок был предоставлен на праве бессрочного пользования;
- владелец при жизни начал оформлять объект в собственность.
Или:
- Наследодатель был членом садоводческого, огороднического или дачного товариществ.
- Участок был предоставлен данному товариществу в соответствии с проектом организации и застройки территории данного объединения.
- Объект входит в категории земель, которые можно передавать по наследству.
- Владелец при жизни начал процедуру оформления данной недвижимости в собственность.
Наличие начатой процедуры приватизации участка умершим владельцем – основное условие получения этого объекта по наследству.
Наследование права аренды земельного участка
В статье 1112 ГК РФ описывается, что входит в наследство. Среди вещей и других предметов указаны имущественные права. Поэтому возможность пользоваться участком по договору на возмездной основе передаётся наследникам.
В статье 617 ГК РФ отдельно указано, что стороны в договоре аренды недвижимости могут меняться по причине смерти одного из участников сделки. Данный факт не может быть основанием расторжения договора. В этом случае все права и обязанности умершего переходят по наследству.
Из указанного есть 2 исключения:
- ранее оформленное соглашение было обусловлено личными отношениями владельца земли и арендатора;
- в тексте договора есть условие о том, что права по нему не передаются наследникам.
Особенности наследования арендованной земли
Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от стандарной процедуры. Однако есть несколько нюансов:
- Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности.
- Претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды (например, продолжить застройку участка). Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
- Изменять условия договора можно только по согласию сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
- Отказ в наследовании права аренды земли запрещает оформлять недвижимость.
Последняя особенность тесно связана с личностью наследника, его правами и условиями арендного договора. Разберемся, в каких случаях наследник не сможет претендовать на аренду территории.
Как унаследовать право аренды земельного участка
Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.
При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.
Аренда земельного участка: законодательство и определение
Основным документом, который регулирует отношения аренды земельного участка и его наследования, является Гражданский кодекс. Согласно действующему законодательству, по наследству может передаваться:
- имущество наследодателя;
- его права и обязанности.
Статья 617 ГК РФ указывает на то, что после смерти наследодателя, который являлся арендатором, его договорные обязательства по соглашению аренды могут переходить по наследству. Ограничивать такое право может:
- закон (например, если аренда была тесно взаимосвязана с личными качествами наследодателя, или наследодатель арендовал его у государства на льготных условиях, а наследник такой льготой не обладает);
- договор аренды.
Если договор аренды был заключен на определенный срок, который закончился к моменту оформления наследства, то право аренды не может быть унаследовано. Также в договоре может быть предусмотрен пункт, что действие договора аренды прекращается со смертью арендатора. В таком случае восстановить право аренды наследникам не удастся даже в судебном порядке.
Договор аренды может содержать и иные условия, которые сделают наследование права аренды невозможным.
Договор имеет определенный приоритет перед положениями Гражданского кодекса. Но если некоторые пункты в нем отсутствуют, взаимоотношения между сторонами регулируются с учетом норм гражданско-правового законодательства.
Если наследование происходит по закону, необходимо подтвердить родство с наследодателем. Однако по некоторым причинам документы, устанавливающие родственную связь, не могут быть предоставлены нотариусу (утеря при пожаре, кража и т.д.). В этом случае их придется восстанавливать через органы ЗАГС, что займет определенное время. Если ЗАГС выдал письменный отказ, обращайтесь в суд.
Некоторые наследники признаются недостойными (через суд). В этом случае они лишаются права на получение какого-либо имущества от данного наследодателя.
Завещание может быть оспорено в суде, если другие участники процесса решат, что их доля урезана или если завещатель был неадекватен в момент написания последней воли.
Если наследник, претендующий на земельный участок, является гражданином другой страны, он будет лишен права на получение выдела, использующегося для сельскохозяйственных нужд.