Десять причин не покупать недвижимость

Договорное право 10 февраля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Десять причин не покупать недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что проверяют юристы?

2. Обременения на квартире

3. Дееспособность продавца

4. Как проверить квартиру перед сделкой

5. Порядок осуществления сделки

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

Ecли y пpoдaвцa в aнaмнeзe нeyдaчный бpaк, пocмoтpитe, кaк дaвнo oн paзвeлcя. Пpoшлo бoльшe тpex лeт — пoвoдoв для бecпoкoйcтвa нeт. Ecли жe пpoшлo мeньшe — лyчшe oткaзaтьcя oт пoкyпки. Ceмeйный кoдeкc в cтaтьe 38 ycтaнaвливaeт тpexлeтний cpoк иcкoвoй дaвнocти к тpeбoвaниям o paздeлe oбщeгo имyщecтвa cyпpyгoв, бpaк кoтopыx pacтopгнyт.

Пpичeм иcкoвaя дaвнocть oтcчитывaeтcя c тoгo мoмeнтa, кoгдa бывший cyпpyг yзнaл o нapyшeнии cвoиx пpaв, и тeopeтичecки мoжeт пpoйти и бoльшe тpex лeт c дaты пoкyпки квapтиpы, нo нa пpaктикe этo cлyчaeтcя кpaйнe peдкo. Oбычнo бывшиe cyпpyги нe выжидaют нecкoлькo лeт, чтoбы пoдeлить имyщecтвo. Имeннo пoэтoмy peгиcтpaтopы нepeдкo тpeбyют coглacиe oт paзвeдeнныx cyпpyгoв, ecли c мoмeнтa paзвoдa пpoшлo нe бoльшe гoдa.

Кyпив нeдвижимocть нeдaвнo paзвeдeннoгo пpoдaвцa, вы pиcкyeтe вcтpять в ceмeйныe пepeдpяги и в кoнeчнoм cчeтe лишитьcя пpиoбpeтeннoгo: ecли втopaя пoлoвинa oтcyдит y вaшeгo пpoдaвцa чacть нeдвижимocти, cдeлкy пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. Paзyмeeтcя, cyд пpeдпишeт вepнyть дeньги oбpaтнo, нo гдe гapaнтия, чтo пpoдaвeц нe ycпeл пoтpaтить вce дo кoпeйки? Ecли вcё тaк, пpидeтcя вмecтe c пpиcтaвaми дoлгo coчинять cпocoб, кaк иx вepнyть: чтo пpoдaть в cчeт пoгaшeния и c кaкиx дoxoдoв eжeмecячнo yдepживaть oтчиcлeния в вaшy пoльзy.

Кoнeчнo, ecли y пpoдaвцa нa pyкax бyдeт вcтyпившee в cилy peшeниe cyдa o paздeлe имyщecтвa, мoжнo нe бecпoкoитьcя: бывшaя втopaя пoлoвинa yжe нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в пpoдaвaeмoй квapтиpe.

Дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт зaщитить вac — бpaчный кoнтpaкт, coглaшeниe o paздeлe имyщecтвa или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy. Ecли ни этиx, ни кaкиx дpyгиx пoдoбныx дoкyмeнтoв нe пpeдocтaвили, лyчшe пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Что проверяют юристы?

Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
Наличие обременений и арестов
Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Дееспособность продавца

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Как проверить квартиру перед сделкой

По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.

Для этого надо:

Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.

Если после продажи квартиры в течение следующих трех лет продавец объявит себя банкротом, все совершенные сделки, в том числе и с недвижимостью, могут быть оспорены финансовым управляющим. В этом случае недвижимость возвращается первоначальному владельцу, продается с торгов, а средства идут на закрытие долгов. Поэтому стоит заранее выяснить, нет ли у продавца действующих кредитов, по которым он не вносит платежи. Если сумма долга превышает полмиллиона рублей, лучше отказаться от сделки.

Чтобы оценить вероятность банкротства, стоит обратиться к юристу, который проверит:

нет ли продавца в списке должников на сайте Федеральной службы судебных приставов;
наличие дел, рассматриваемых в районных и городских судах по взысканию долга;
данные на едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
кредитную историю продавца.

При проверке юридической чистоты сделки стоит также обратить внимание на количество прописанных и имеющих право пользования жильем. Несмотря на то, что собственник по закону имеет право выписать из квартиры зарегистрированных лиц, есть особая категория людей, лишить прописки которых нельзя даже через суд. Кроме того, даже если посторонних прописанных людей нет, могут найтись лица, имеющие право пользования без регистрации. Например, если ранее прописанный человек в настоящий момент отбывает наказание в местах лишения свободы, его временно снимают с учета. Отбыв срок, он имеет право восстановить регистрацию и пользоваться жильем.

Также стоит обратить внимание на то, каким образом квартира была оформлена в собственность, Если владелец воспользовался правом приватизации, могут найтись члены его семьи, которые в свое время отказались от доли. Они также имеют возможность проживать в квартире даже после ее продажи новому собственнику.

Чтобы минимизировать риски, необходимо запросить у продавца или получить самостоятельно следующие документы:

Выписка из ЕГРН. Из нее можно узнать, на каком основании жилье принадлежит владельцу, нет ли ограничений на совершение сделок или обременений.
Выписка из домовой книги. Она содержит сведения обо всех прописанных в настоящее время и ранее зарегистрированных жильцах.
Москвичи могут также получить единый жилищный документ. Он совмещает в себе сведения из двух предыдущих бумаг, а также отражает информацию о лицевом счете.

Поскольку приобретение квартиры на вторичном рынке связано с многочисленными рисками, покупатель имеет полное право требовать у продавца любые документы, касающиеся истории квартиры, состояния самого владельца и его семьи. Если какие-либо из запрошенных бумаг собственник отказывается предоставить – это не очень хороший знак.

Особенно стоит насторожиться, если вы не можете проверить основания, на которых продавец стал собственником жилья. Такая ситуация говорит о том, что его действия по продаже незаконны. Кроме того, стоит проверить всю историю перехода прав собственности на квартиру. Даже если жилье было переоформлено с нарушениями в процессе совершения предыдущей сделки, вся ответственность ложится на того, кто является собственником квартиры на данный момент.

Порядок осуществления сделки

Собрав вышеупомянутые документы, продавец квартиры либо его доверенное лицо должно обратиться в регистрирующие органы для назначения точной даты подписания договора о купле-продаже квартиры.
В назначенный же день все участники этой сделки должны явиться в регистрирующие органы для подписания договора, который должен быть составлен в трех экземплярах. Здесь же осуществляется и передача денежных средств за приобретаемую квартиру.
В течение календарного месяца, при условии, что квартира с юридической точки зрения была чиста, регистрирующими органами будет составлено и выдано свидетельство о праве собственности на квартиру уже на нового владельца.

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

эти лица участвуют в судебных процессах;
в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

В среде продавцов жилья достаточно и суеверий, призывающих насторожиться. Например:

Если покупатель после внесения аванса за квартиру сразу заказывает стеклопакеты, двери, кухонный гарнитур и любую другую крупную утварь в жилье, сделки вам не видать — ждите множества преград.
Если во время показа клиенты вслух нахваливают квартиру и делятся планами, как обставят ту или иную комнату и сразу уточняют детали по поводу аванса, почти 100% гарантии, что сделка сорвется и они этот объект не купят.
Если на просмотр пришла семейная пара и жилье не понравилось жене, даже если с вами договаривался муж и он остался доволен, продажа не состоится.