Споры при межевании земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при межевании земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Результат рассмотрения дела по отмене межевания – решение суда. Принять правильное решение позволяет повторная Экспертиза, которая проводится независимыми инженерами. Ее результаты дают возможность удостовериться в наличии, отсутствии ошибки. Если речь идет о игнорировании правил процедуры, например, нехватка подписей, то дополнительные изыскания не нужны.

Что нужно для оспаривания результатов межевания?

Процедура межевания, вне зависимости от того, проводится оно впервые или повторно, содержит обязательные элементы, нарушение которых может стать поводом для признания результатов недействительными.

Итак, возможными причинами для оспаривания межевания земельного участка могут стать следующие обстоятельства:

1 Нарушена процедура оповещения о будущем межевании

согласно законодательству, владелец земельного участка, который собирается межевать участок, обязан известить в письменной форме или лично всех соседей. Если известны имя и адрес заинтересованных лиц, им направляется письменное извещение с датой и временем проведения межевания, или данная информация сообщается при встрече. Если же эти данные неизвестны, или сосед забросил участок и не появляется на нем долгое время, оповещение публикуется в местной газете. Затем проводится предварительное межевание и повторное оповещение. Если лицо, которое проводит определение границ, не оповестило должным образом соседей, это может стать поводом для оспаривания результатов межевания;

2 Границы не согласованы с соседями

после проведения межевания составляется специальный документ, называемый акт согласования границ земельного участка. Его обязаны подписать все заинтересованные лица, включая соседей. При этом если сосед не явился на процедуру без уважительной причины, в том числе после предварительного межевания и повторного оповещения, и не оформил свои претензии к результатам в письменной форме, это не является причиной для оспаривания – в акт вносится информация о том, что лицо было оповещено должным образом, но проигнорировало процедуру межевания;

3 Были нарушены права заинтересованных лиц

иногда при межевании вследствие ошибки или умышленно нарушаются имущественные права соседей, итоговая граница захватывает части земли, не принадлежащая межеванному участку. Если это произошла, и есть доказательства, подтверждающие нарушение (например, карты, сведения из кадастра и т.д.), это является поводом для оспаривания межевания. Желательно разногласия сразу же зафиксировать в акте согласования границ;

4 Не составлен акт о согласовании границ

если процедура межевания была проведена, но конечный акт по каким-либо причинам не был, или при его составлении допущены ошибки, вся процедура может быть оспорена и признана недействительной;

5 Специалист, проводящий межевания, не имеет соответствующих полномочий и квалификации

определять границы имеет право только инженер-геодезист из аккредитованных компаний, имеющих разрешение на проведение подобных процедур. В противном случае это может послужить причиной для обжалования.

При этом указанный список причин далеко не полон, поскольку процедура межевания земельных участков достаточно сложная, а поскольку затрагивает имущественные интересы третьих лиц, часто становится причиной конфликтов.

Документы, являющиеся результатами процедуры

Решение суда должно быть принято исходя из норм действующего законодательства, подтвержденных фактов и результатов независимой экспертизы. Возможные результаты рассмотрения:

• требование удовлетворено полностью;
• прошение удовлетворено полностью;
• отказ.

Признание недействительными результатов межевания земельного участка

Судья может пересмотреть установленные границы на основании Иска о признании результатов межевания недействительными или возражения. Исковое заявление составляется с учетом требованием всех заинтересованных сторон. В содержательной части текста истец должен указать причины своего обращения и предъявить доказательства допущенных ошибок, ущемляющих его интересы. Также в Иске инициатор судебного процесса может отметить, какие именно законодательные нормы были нарушены.

Возражение на межевание составляется в общем порядке. Оно направляется непосредственно тому специалисту, который занимался установлением границ. Отправлять возражение необходимо до внесения сведений в Росреестр. Подрядчик обязан исправить все неточности и провести повторные замеры.

Что воспринимается под доказательствами относительно оспаривания процесса межевания? В отличие от других разбирательств, какие не касаются земельной собственности, при решении подобных вопросов свидетельские показания, которые могут давать лица в плане принадлежности определенной части участка или осуществления другой стороной действий по переносу границ, во внимание не принимаются.

При спорных вопросах относительно неверного межевания участков во внимание могут приниматься исключительно результаты проведенных геодезических исследований, измерений и работы. Данный факт связан с тем, что установке пределов предшествует точное определение поворотных точек межи участка – координат, между которыми прокладывается линия.

Возникновение спора может возникнуть в отношении процедуры ошибочного установления границ или перенесения точек или межи самовольно, без получения дополнительного разрешения, согласования и отражения в документации.

Как признать межевание земельного участка соседа недействительным?

В редакции по состоянию на 8 мая 2019 г.

Из-за множества ошибок и злоупотреблений, допущенных при межевании, актуальным является вопрос признания ошибочного межевания недействительным.

Статья 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Из данной статьи следует, что исправление реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка осуществляется органом регистрации прав путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка.

Закон не предусматривает простое исключение ошибочных сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка без внесения в реестр новых сведений.

Между тем в реальной судебной практике встречается еще много случаев, когда внести изменения в описание границ земельного участка ответчика невозможно, например, из-за того, что будут затронуты земельные участки нескольких других лиц, не участвующих в деле. В таких случаях восстановить права истца можно не иначе как путем исключения ошибочных сведений о границах земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости.

Правовая сторона оспаривания красных линий:

Это достаточно распространенная ситуация, когда под соусом установления красных линий администрации пытаются обойти процедуру изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Поставить красную линию и не давать участки в собственность явно проще, чем предоставить, а потом тратить бюджет на обратный выкуп.

Однако, вопреки распространённому заблуждению, красные линии оспорить возможно. Да, это не простые споры, но при определенных обстоятельствах вполне перспективные. Главное накидать побольше судебной практики, чтобы судье было сложнее отвертеться.

Во-первых, Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 25.02.2016 № 242-О, разъяснил, что

порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления. По общему правилу согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с согласованием соответствующей градостроительной документации (пункт 4.4 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 06.04.1998 № 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.

Если простыми словами, то красные линии нельзя устанавливать как хочется администрации, а при их проектировании в обязательном порядке должна приниматься во внимание сложившаяся жилая застройки. Нельзя просто взять и отнести земельный участок, на котором расположен жилой дом и который используется для его эксплуатации, к землям общего пользования.

То же самое и с объектами коммерческого назначения.

Во-вторых, я нашел свежее Определение от 22.01.2020 г. по делу № 2а-289/2019 Девятого кассационного суда общей юрисдикции, к юрисдикции которого относится Приморский край, в котором было рассмотрено похожее дело:

В случае, если размещение улицы только планируется в месте нахождения земельных участков с кадастровыми номерами № и № в будущем, как планируется в будущем и изъятие данных земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в силу прямого указания Инструкции РДС 30-201-98 планируемые красные линии должны были отображаться в проекте планировки Краснофлотского и Кировского районов города Хабаровска чёрным цветом с указанием сопровождающих надписей, тогда как из представленных в материалы дела документов следует, что они указаны как действующие красные линии (то есть красным цветом). Здесь же необходимо отметить, что правовые последствия отнесения земельного участка к территории общего пользования отличны от правовых последствий планируемого изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В-третьих, жилой дом доверителя был введен в эксплуатацию в 1949 г. и тогда же сформировано землепользование под ним. Поэтому оснований для его отнесения к землям общего пользования не имелось никаких.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст.26, подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42, п. 2 и 3 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ и Постановления Госстроя Российской Федерации от 06.04.1998 № 18-30 «РДС 30-201-98», красные линии утверждаются документацией по планировке территории.

Из этого мы понимаем, что оспаривать надо не сами красные линии, как таковые, а документацию, которой они утверждаются.

Кто оформляет перераспределение земельного участка

Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.

Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе из каталога кадастровых организаций. По ссылке вы найдете бесплатный и удобный онлайн сервис — калькулятор цен на кадастровые услуги, с помощью которого можно выбрать исполнителя кадастровых работ.

Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.

Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.

Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.

До какого года нужно сделать?

Итак рассмотрим, до какого года можно не делать межевание, а когда оно станет обязательным для земельных участков. По ФЗ № 447 все земли, на которые будут регистрироваться сделки, должны обязательно пройти процедуру межевания. Без этого любую операцию с участком (продажу, дарение, завещание, сдачу в аренду, оформление в собственность, объединение или разделение) выполнить будет невозможно.

До 2022 года все операции с землей можно было проводить по кадастровому паспорту без обязательного межевания. Обычно данный процесс проводился только при возникновении спорных дел или при обращении в судебные органы.

Как определить, было ли проведено межевание? Выяснить это можно из кадастрового паспорта. В нем в разделе «Особые отметки» в ситуации, когда размеры надела не определялись, будет стоять запись «Граница не установлена».

Участие соседей-собственников в процедуре межевания

Легитимным и законным может быть признана только та экспертиза, с результатами которой согласны все заинтересованные лица

. Для этого к межевому плану обязательно прикладывается акт согласования границ. Его могут подписывать:

• соседи-собственники;
• соседи-долгосрочные арендаторы;
• законные представители по доверенности, оформленной с участием нотариуса.

Порядок уведомления прописан в ст.39 ФЗ-221. Обязательно письменное извещение соседей о планируемых геодезических работах на местности. Минимальный срок извещения – за 7 дней.

Собрание собственников и заинтересованных лиц проводится на местности в день проведения топографической съёмки. Работы проводятся в присутствии участников собрания, после чего акт согласования подписывают собственники, соседи, представитель местной администрации (например, правления СНТ) и сам инженер, проводивший работы.

При несогласии с проведёнными работами от возражающих требуется:

• не подписывать акт;
• вместо подписи приложить письменное изложение своих претензий к межеванию.

Вся документация отправляется в Росреестр, где проводится анализ возражений и проведённых работ. Далее – возможно оспаривание межевого плана в суде, либо признание возражений незаконными.

Как происходит решение конфликта

После назначения даты заседания всем участникам рассылаются повестки: в виде заказных писем, телеграмм или SMS-оповещения. На первое заседание истец должен принести оригиналы всех приложенных к исковому заявлению документов.

Первое заседание обычно ознакомительное: судья зачитывает материалы, знакомится с позициями сторон, приобщает к делу документы. Ответчики могут выдвинуть свои обвинения в виде встречных исков, не соглашаться с доводами истца и предоставлять доказательства своей правоты. В этот же день судья определяет недостающие документы, назначает экспертизу от государственной геодезической организации.

Обычно в конфликтах, связанных с оспариванием межевого плана эта процедура является обязательной. Поэтому юристы рекомендуют провести её заранее, чтобы сэкономить время и ускорить получение решения

Исход всех заседаний зависит от доводов и убедительности каждой из сторон. Муниципальный кадастровый инженер проводит свою оценку (за счёт истца или ответчика), затем судья сравнивает полученный результат со спорным межевым планом, и выносит решение.

Причины для оспаривания результатов межевания

В процессе межевания проводится комплекс кадастровых, землеустроительных и геодезических работ. Между соседями разногласия появляются чаще всего из-за:

• Неправильного установления смежных координат или границ земельного надела. Исходя из сложившейся практики, можно говорить о том, что данная причина выявляется обычно при регистрации (перерегистрации) участка в Росреестре.
• Когда было нарушено существующее на данный момент законодательство РФ, касающееся межевания территории. Например, сосед, преследуя собственную выгоду, скрыл факт проведения этого мероприятия, не предупредив о нем остальных заинтересованных лиц. Или когда он подделал подписи в акте о границах. Хотя, последний случай встречается крайне редко. Дело в том, что в межевании границ задействуется лицензированная организация, которая вряд ли пойдет на подобные меры. Каждая компания дорожит собственной репутацией.
• Переведения участка в собственность владельца по дачной амнистии, которая предполагает упрощенную схему регистрации земли. В таких случаях, владелец надела имел право не проводить межевание участка.
• Технических ошибок (описок) кадастрового инженера, участвующего в процедуре межевания.
• Проведения работ по определению границ участка некомпетентными лицами без специальных приборов.
• Если решения вопросов в судебном порядке избежать не удается, нужно знать, как оспорить результаты межевания земельного участка. Придется собрать наибольшее количество справок, выписок, других официальных документов, чтобы доказать правомерность своего иска и подтвердить то, что предыдущие результаты межевания оказались неверными.

При рассмотрении иска о признании крайних точек участка недействительным, представители судебных органов очень часто настаивают на проведении землеустроительной экспертизы. Это расширенное мероприятие по сравнению с простым установлением границ, соответственно и стоимость его гораздо выше. Зато в результате проясняется картина, относительного настоящего положения дел. Оплата стоимости таких работ изначально чаще всего ложится на истца, а в последующем зависит от результатов экспертизы.

Если границы были установлены на основании ложной информации, то виновным признается собственник территории.

Не только владельцам частных домов приходится заниматься оспариванием межевания. Жители многоэтажных построек также могут оказаться замешанными в судебный процесс на основании неправомерного межевания общедомовых земель.

Как оспорить межевание земельного участка многоквартирного дома? Так же, как и при решении вопросов частного сектора — обраться в судебную инстанцию, мировой или районный суд.

Чаще всего иск касается отмены решения по межеванию квартала.

Собственники квартир могут обратиться в суд с жалобой на действия либо бездействия органов власти по следующим вопросам:

Если в результате действий властных органов земля оказалась в пользовании у третьих лиц, к ним может быть направлено судебное исковое заявление с требованием установить границы земельного участка.

Это право собственников, которые хотят отстоять прилегающие территории от неправомерного захвата.

На основании проведенной судом экспертизы устанавливаются границы спорных земельных участков. Вносятся изменения в существующие документа государственного кадастра недвижимости.

Суд руководствуется положениями законодательства о градостроительной деятельности согласно Жилищному кодексу РФ.

Оспариваем и признаём недействительным результат

По одному из споров об установлении смежной границы земельных участков, истребовании части земельного участка, обязании перенести забор Верховный Суд РФ в определении от 24 ноября 2015 г. № 58-КГ15-14 указал: «Отсутствие согласования границ земельного участка ответчика с истцом может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка Кузнецовой Е.В. При этом оценку данному обстоятельству суд вправе дать при рассмотрении спора об установлении границ, что не требует самостоятельного оспаривания истцом землеустроительного дела, либо действий кадастрового инженера. Заявленные истцом требования находятся в рамках такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации)».

Президиум Московского областного суда в постановлении от 21 октября 2015 г. № 513 по делу об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка указал, что «…истцы избрали способ защиты нарушенного права путем подачи иска об исключении из ГКН сведений о местоположении границ земельного участка, который не противоречит нормам действующего законодательства».

Признание недействительным и исключение из государственного кадастра недвижимости ошибочного описания местоположения границ земельного участка не является исправлением кадастровой ошибки в сведениях в порядке ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это отдельный и самостоятельный способ защиты, хотя и применяется он в связи с наличием кадастровой ошибки.

К примеру, в постановлении Президиума Московского областного суда от 5 августа 2015 г. № 367 по делу о нечинении препятствий в установлении забора в соответствии с кадастровыми границами земельного участка, обязании перенести постройку было дано следующее разъяснение: «По смыслу вышеприведенных положений п. п. 1 и 4 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшим работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы (координат характерных точек границы) земельного участка, является кадастровой ошибкой и в случае возникновения спора о правильности описании границ, основанием для внесения необходимых изменений в сведения ГКН о местоположении земельного участка, будет являться решение суда об установлении спорных границ участка в конкретных координатах.
В данном случае, разрешая спор и удовлетворяя, как указано судом, частично встречные требования П.Н., суд фактически не разрешил спор по существу, не установил смежную границу земельных участков сторон, о чем и были заявлены их требования, не внес сведения об их изменении в данные ГКН, т.е. не исправил кадастровую ошибку, а полностью исключил из ГКН сведения об описании границ участка N 122, принадлежащего истице и участка N 126, принадлежащего ответчику.
Такое решение не основано на вышеприведенных нормах материального права, не предусматривающих в качестве способа исправления кадастровой ошибки, при установлении таковой, исключение сведений о местоположении границ земельного участка из государственного кадастра недвижимости.
Судом допущены также нарушения норм процессуального права, которые существенно повлияли на результат принятого решения.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
По возникшему между сторонами спору, требований о признании недействительными и исключении из ГКН сведений об описании местоположения всех границ участков сторон не заявлялось, как и не заявлялось требований о признании результатов межевания земельных участков недействительными.
Разрешив спор, путем исключения из ГКН сведений об описании местоположения границ земельных участков, суд без законных оснований вышел за пределы заявленных требований сторон».

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, путем признания недействительным и исключения из государственного кадастра недвижимости ошибочного описания местоположения границ земельного участка обусловлено наличием спора о границе земельных участков. Поэтому, как общее правило, применяться оно должно в связи и одновременно с иском об установлении границ земельного участка. Должен признать, что вопрос соотношения этих способов защиты гражданских прав требует более детальной и глубокой теоретической проработки. Сейчас же я высказываю свое мнение, исходя только из соображений практической целесообразности.

В п. 1 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден президиумом Мособлсуда 17 июня 2015 г.) приведен такой пример: «С. обратилась с иском к В. об исключении из ГКН сведений о координатах поворотных точек границ принадлежащих ответчику земельных участков, просила установить координаты поворотных точек, принадлежащего ей участка, а также признать жилое строение ответчицы подлежащим переносу от границы, разделяющей их участки.
Мотивировала иск тем, что в ходе работ по межеванию ее участка установлено наложение кадастровых границ земельных участков ответчика на ее участок, что является препятствием для постановки участка истицы на кадастровый учет. При этом акт согласования границ участков ответчика она не подписывала, и кадастровые границы не соответствуют фактическому пользованию.
…Экспертным заключением в связи с допущенной кадастровой ошибкой установлено наложение кадастровых границ земельных участков ответчика на фактические границы участка истца со смещением на 9 метров относительно их фактического расположения.
Отказывая С. в иске в части требований об исключении из ГКН сведений о границах участков, принадлежащих ответчику, и установлении координат поворотных точек земельного участка истца, суд пришел к выводу, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку кадастровая ошибка может быть исправлена путем внесения соответствующих изменений в сведения ГКН.
С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав, что границы земельного участка истца не установлены, и в ее правоустанавливающих документах отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка.
Отменяя судебные постановления по данному делу, президиум указал на неправильное применение судами норм материального права: пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ, в силу которой истец, являясь собственником земельного участка, вправе требовать устранения всяких нарушений по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ей участком.
…Судом также не учтено, что С. просила установить координаты поворотных точек принадлежащего ей земельного участка, что позволило бы внести сведения об ее участке в ГКН и данный способ защиты права требованиям действующего законодательства не противоречит».

Документальное обоснование и доказательства

Границы и площадь каждого участка земли должны быть указаны в деле о межевании. На основании данного документа происходит добавление сведений о частном владении в ЕГРН с целью получения кадастрового номера на землю.

Если акт о признании границ объекта отсутствует или признан поддельным — это явный признак незаконности межевания участка земли.

Кроме того, документ должен быть заверен подписями всех заинтересованных сторон. Перед началом межевания инициатор процедуры обязан уведомить своих соседей не позднее, чем за неделю до проведения работ. Данное уведомление оформляется в письменном виде, чтобы потом можно было доказать его наличие в суде.

Когда соседи не могут участвовать при проведении процедуры, они вправе привлечь для этого своего законного представителя, составив предварительно нотариально заверенную доверенность. Все вышеперечисленные действия нужно будет подтвердить в суде, если не получилось договориться с соседями без привлечения органов исполнительной власти.

Кроме заинтересованных соседей, в акте о признании земельных границ должны быть подписи владельца земли, кадастрового инженера, представителя администрации.

После проведения всех необходимых измерений, кадастровый инженер делает межевой план, устанавливаются межевые вешки для определения границ участка на местности. Хозяин участка получает такие колышки в ответственное хранение. Он не имеет права самовольно перемещать эти ориентиры.

Любая попытка отступить от плана межевания является веским основанием, чтобы признать границы неправомерными.

Неопровержимыми доказательствами будут являться:

1. показания незаинтересованных свидетелей,
2. местонахождение всевозможных построек, находящихся на участках,
3. разница в метках грунта в разных планах.

Похожие записи:

• Перечень документов для стипендии
• Материнский капитал на первого ребёнка: кому и сколько выплатит государство
• Как получить единовременную выплату из накопительной части пенсии в 2023 году