Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды

Жилищное право 9 февраля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Уведомление о форс-мажоре

2. Является ли эпидемия форс-мажором?

3. Форс-мажор в договорах

4. Оформление и заявление форс-мажора

5. Вооруженный конфликт как обстоятельство непреодолимой силы

6. Наступление форс-мажора по договору аренды

7. Обязательства должника

8. Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как на форс-мажорные обстоятельства

9. Платить или не платить? Вот в чем вопрос.

10. Коронавирус – форс-мажор?

Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.

Уведомление о форс-мажоре

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Является ли эпидемия форс-мажором?

Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.

Исходя из сказанного выше, распространение коронавируса имеет все признаки форс-мажора. Однако ошибочно считать, что сам факт эпидемии COVID-19 поможет автоматически снять ответственность за срыв контракта и избежать закрытия бизнеса. Эта мысль содержится и в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики № 1» ВС РФ от 21/04/20 г. Судьи отмечают, что констатация факта распространения коронавируса, как непреодолимой силы, не оправдывает автоматически всех должников. Это возможно лишь в контексте их бизнеса, условий работы, региона, учитывая конкретные действия властных структур по предотвращению заболевания.

Согласно ст. 401 ГК РФ доказательства отсутствия вины предоставляет сторона, нарушившая договор. Необходимо доказать:

что антивирусные меры действительно имели место;
их продолжительность;
причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы (антивирусными мерами) и невозможностью исполнить договор либо несоблюдением сроков по договору;
непричастность стороны к созданию форс-мажора;
что были приняты все меры для недопущения (минимизации) ущерба.

По внешнеторговым контрактам для подтверждения форс-мажора оформляют заявление в Торгово-промышленную палату (Закон РФ от 07/07/93 № 5340-I о ТПП в РФ, ст. 15 п. 3 пп. н). Предоставляют свидетельство фирмы о регистрации и постановке на налоговый учет; рассматриваемый контракт, справочную информацию о величине уже выполненных обязательств; справки властных структур о форс-мажоре, обозначенном заявителем как причина нарушения договора.

Внутрироссийские контракты (договоры), соглашения также нуждаются в подтверждении. Практически в каждом регионе введены в действие различные документы: указы, распоряжения, связанные с ограничением работы фирм в определенных сферах бизнеса. Они основаны на правительственных нормативных актах. Все эти документы могут послужить доказательством наличия форс-мажорных обстоятельств и отсутствия вины. Согласно Письму ТПП № 02в/0241 от 27/03/20 г. российские предприниматели, заключившие договоры между собой, могут тоже обращаться в этот орган с целью подтверждения форс-мажорных проблем при работе с деловыми партнерами. Обязанность подтверждать данные обстоятельства и по договорам внутри страны установлена протоколом Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики № 3 от 20/03/20 г.

Целесообразно использовать досудебные меры разрешения споров с контрагентом, например, письменно обратиться с предложением о заключении допсоглашения и переносе сроков по договору в связи с коронавирусом.

Форс-мажор в договорах

Пункт с описанием обстоятельств непреодолимой силы существует практически во всех шаблонах договоров, некоторые индивидуальные предприниматели его сознательно исключают, экономя бумагу. В этом случае говорит привычная человеческая надежда на «авось» и понимание, что все это может произойти с кем угодно, только не со мной. Но вдруг наступает день, когда все-таки происходит событие непреодолимой силы и бизнесмен оказывается совершенно к этому не готовым. В любом случае лучше застраховать себя от внешних факторов, тем более, что это совершенно не трудно — просто внести в договор соответствующий пункт.

Форс-мажор, как правило, является последним пунктом договора, также обстоятельства могут быть изложены в дополнительной части. Если же форс-мажор излагается в дополнительном соглашении, то обязательно указываются сроки, в течение которых будут действовать эти условия.

Если обстоятельства непреодолимой силы наступают, то стороны обязаны как можно более быстро известить о них друг друга. Причем все события должны быть документально зафиксированы, эти документы прилагаются к уведомлению о начале действия форс-мажора. Если такого уведомления не произошло, то считается, что форс-мажор не действовал и никаких компенсаций виновник нарушения договора не получит.

Оформление и заявление форс-мажора

Подробно расписываются любые возможные ситуации с непреодолимой силой во всех крупных и серьезных сделках. Соглашения с небольшим статусом в РФ почему-то часто упускают эту часть при бумажном оформлении, что выглядит вопиющим образом неграмотно и ненадежно. Обязательным является соответствующий раздел для любых международных контрактов, независимо от важности и величины сделки. В этом случае истинность форс-мажора определяет специальная коллегия, собирая и анализируя малейшую информацию по ситуации.

Общий порядок оформления договора по части оправданных срывов в 2020 году один для разных сделок. Отдельным текстом тщательно перечисляются:

что именно партнерами будет признано непреодолимыми препятствиями в ходе совместной деятельности, по видам;
расшифровка видов, а именно – список конкретных ситуаций;
срок, до истечения которого необходимо уведомить компаньона, случись что-то из перечисленного;
наказание за просрочку уведомления (как правило, непризнание чрезвычайного происшествия уважительной причиной срыва сделки);
сколько дней ЧП будет считаться в силе до того, как можно будет аннулировать договоренность;
условия назначения ЧП статусов временного и постоянного;
порядок подтверждения истинности случившегося;
исключение требования возмещения убытков при доказанном ФМ, согласно статьям ГК РФ;
новые обязанности и права сторон в условиях чрезвычайной обстановки;
алгоритм действий после разрыва договора;
наказание за введение в заблуждение, то есть, если ФМ-обстоятельства не подтвердились.

Тематический раздел размещается, как правило, в конце договорного документа, либо составляется, как отдельное приложение. Если выбран последний вариант, следует обязательно обозначить в нем дату окончания силы документа. Полностью правовая база по непреодолимым препятствиям для предпринимательских отношений указана в Гражданском кодексе России, с.401, в Кодексе налоговом, с.111, ФЗ о ЧП, рег. № 3, 2001 г., Пост. Верховного Суда № 7, 2016 г. Для некоторых случаев применимы также Законы № 2300/1, 1992-2015 г., № 170, 1995-2016 г.

Вооруженный конфликт как обстоятельство непреодолимой силы

Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, непреодолимая сила (форс-мажор) – это чрезвычайные и непредотвратимые при конкретных условиях обстоятельства, делающие невозможным надлежащее исполнение обязательств. Так, исходя из этих характеристик, военные действия и вооруженный конфликт могут быть признаны форс-мажором.

Однако официально военные действия могут быть признаны форс-мажором в том случае, если участие государства в них напрямую затрагивает исполнение сделки. Например, если на территории, где должна быть исполнена сделка или располагается организация контрагента, ведутся боевые действия.

Также форс-мажор наступает и в случае, если компания не может получить от государственных органов зарубежной страны определенный перечень документов.

Иными словами, должно существовать реальное препятствие к совершению действий по сделке, которое необходимо будет доказать.

Наступление форс-мажора по договору аренды

Как известно, абсолютное большинство компаний офисные помещения арендуют — это весьма удобно, практично и экономически выгодно, а отношения между арендатором и арендодателем надежно регулирует соответствующий договор.

Учитывая текущую ситуацию, договор аренды необходимо составлять очень точно и грамотно, ведь эпидемия (а с этой проблемой мы имеем дело уже второй год) — это одно из признанных условий форс-мажора.

Недостаточно четко и конкретно сформулированные пункты раздела об обстоятельствах непреодолимой силы ведут к произвольной трактовке сторонами ситуации и чреватыми разногласиями — таким как:

самовольное признание арендатором наступления форс-мажора и отказ в одностороннем порядке вносить арендную плату;
требование о полной отмене платежей за аренду.

отказ в отмене/снижении арендной̆ платы за период, когда помещение фактически не использовалось;
применение штрафных санкций за задержку выплат;
отказ в досрочном расторжении договора на фоне обстоятельств force majeure.

Обязательства должника

Следует иметь в виду, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности лишь на период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств.

Таким образом, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств заинтересованная сторона должна доказать:

наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как на форс-мажорные обстоятельства

Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора.

Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку.

Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.

Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам.

Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора.

За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.

Вообще понятия «форс-мажор» в законе нет, вместо этого используют синоним — «обстоятельство непреодолимой силы». Это — внезапная чрезвычайная ситуация, при которой сторона не может исполнить свои обязательства по договору. Главное, что характеризует форс-мажор — это необычное, непредсказуемое событие, которое нельзя предугадать, предотвратить или каким-то образом на него повлиять.

Например, ИП Петров поставляет деревянные полы своему партнёру, и до сегодняшнего дня всё было в порядке, поставки шли своим чередом. Но вот однажды наступила внезапная ситуация, из-за которой поставка сорвалась. ИП Петров не мог предугадать, что это случится — ситуация произошла неожиданно, и он никак не мог её избежать. Это и значит, что произошёл форс-мажор.

Ссылаться на форс-мажор можно, если наступила чрезвычайная и непреодолимая ситуация, которую нельзя было предугадать или предотвратить, и из-за которой сторона не может выполнить свои обязательства по договору.
В договор обычно включают пункт о форс-мажоре, но от ответственности сторона освобождается не во всех случаях.
Есть 4 ситуации, которые не признаются форс-мажором по умолчанию — условия для них в договоре нужно прописывать отдельно.
Если в силу форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства по договору, об этом нужно обязательно сообщить второй стороне.
Что считается форс-мажором, а что нет, решает суд в каждом отдельном случае.

Платить или не платить? Вот в чем вопрос.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Коронавирус – форс-мажор?

Форс-мажор является обстоятельством, исключающим ответственность стороны договора за неисполнение договора при наступлении определенных условий.

Для того чтобы назвать определенные обстоятельства «форс-мажором», необходимо установить причинно-следственную связь этого события с невозможностью исполнения стороной сделки своих обязательств.

«Форс-мажор» – это обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения контракта/договора в результате событий чрезвычайного характера, которые невозможно ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами и на которые сторона не может оказать влияние и за возникновение которых не несет ответственности.

При доказывании форс-мажорных обстоятельств по международным сделкам заинтересованная сторона контракта должна получить заключение о соответствии обстоятельств форс-мажорным в Торгово-промышленной палате (ТПП). В случае внутренних договоров форс-мажор доказывается в судах без каких-либо обязательных предварительных процедур.

При воздействии на процесс исполнения обязательства обстоятельств непреодолимой силы отсутствует вина должника. Таким образом, суд, рассматривая вопросы, касающиеся непреодолимой силы, фактически исследует наличие или отсутствие вины лица.

В соответствии с практикой, форс-мажором при эпидемиях признаются только запретительные меры, принятые федеральной и региональной властью, в случае, если такие меры содержат прямые запреты и ограничения, в связи с чем делают невозможным исполнение сторонами своих обязательств. Однако, очевидно, что коронавирус – явление невиданных ранее масштабов и его крайне негативное влияние ощущает сегодня практически весь бизнес в стране. Прямо сейчас в судах только начинает формироваться практика в связи с пандемией, а законодатели обсуждают ряд законопроектов, в которых предлагается в том или ином контексте признавать сегодняшнюю пандемию безусловным форс-мажором.

В связи с масштабами негативных последствий для рынка ТПП через свои региональные отделения с 26 марта 2020 года начала выдавать заключения по форс-мажорным обстоятельствам, не только касающиеся международных контрактов, но и внутренних договоров. Есть основания полагать, что в приближающихся судебных процессах подобные заключения будут являться аналогом заключения эксперта, на котором будет основываться судебное решение. Поэтому в случае безусловной причинно-следственной связи между введенными властью мерами в связи с пандемией и невозможностью надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору, на текущий момент имеет смысл обратиться в региональную ТПП (по месту заключения/исполнения договора) и получить такое заключение.