Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Налог на коммерческую недвижимость физических лиц

Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).

Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.

• если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
• от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
• свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).

При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке

В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:

• последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
• день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).

Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.

С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).

Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:

• расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади (для машина-мест –площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машина-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
• расчётной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади жилого помещения или жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
• расчетной стоимости одного метра типового капитального строения и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Как вести бухгалтерский учет ООО на ЕНДВ? Какие налоги платить и какие отчеты сдавать в инфографике

Организация может самостоятельно принять решение об уплате единого налога на вмененный доход. ЕНВД – не обязательный режим, применяется только при соответствии определенным условиям и присутствии желания юридического лица уплачивать налог с вмененного дохода. В статье мы рассмотрим правила работы ООО на ЕНВД, бухгалтерский учет на предприятии и основные положения по его ведению.

ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.

Чтобы применять ЕНВД, нужно чтобы:

• вид деятельности, по которому планируется уплата вмененного налога, входил в перечень п. 2 ст.346.26 НК РФ – перечень закрытый и исчерпывающий;
• на территории, где ведется деятельность, был введен ЕНВД в ее отношении;
• ООО не являлось крупнейшим плательщиком налогов;
• Число служащих в среднем за двенадцать месяцев находилось в пределах 100 человек;
• Процент доли других лиц в УК ООО не выходил за рамки в 25%.

Если ООО решает вести деятельность с уплатой ЕНВД, то следует заранее проинформировать об этом в налоговую с помощью подачи типовой формы уведомления. Организации для информирования ФНС заполняют и подают заявление формы ЕНВД-2. Порядок постановки на учет регулируется третьим пунктом ст.346.28 НК РФ.

Что должно быть в договоре аренды

Когда ИП арендует помещение, стоит внимательно изучить договор аренды. Кроме информации о сторонах сделки, должны быть указаны данные о правоустанавливающем документе, который подтверждает право собственности (копия договора купли продажи помещения). Также в соглашении прописываются права и обязанности обеих сторон, срок действия договора, ответственность за несвоевременную оплату аренды, порядок расторжения сделки, условия возмещения ущерба.

Дополнительно нужно указать данные (точное описание и адрес размещения), которые позволяют установить имущество передаваемое ИП. Также к соглашению нужно приложить копию технического паспорта на здание. Обязательным пунктом является срок аренды и сумма ежемесячных платежей за пользование имуществом.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

• характеристики помещения;
• сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
• арендная плата;
• особенности использования помещений и проведения ремонта;
• подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

• регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
• ведение учётности по операциям и сделкам;
• наличие устойчивых связей со съёмщиками;
• приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
• регулярное совершение сделок в конкретный период;
• покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2020 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2020 году.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Похожие записи:

• Как работодателям подавать сведения о трудовой деятельности с 2023 года
• Повышение премиальных выплат судей РФ с 1 октября 2022 года
• Алименты на второго ребенка во втором браке в 2023 году