Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
Особенности процедуры
Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:
- Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
- Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
- После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.
Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.
Сколько можно сэкономить?
На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.
«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Схемы реализации залогового имущества
В зависимости от того, сколько и каких средств используют в сделке продавец и покупатель, существуют несколько схем купли-продажи залогового жилья. Реализовать ипотечную квартиру можно как после досрочного погашения долга продавцом, так и с закрытием займа в процессе сделки либо путем продажи недвижимости вместе с кредитом.
Самый идеальный вариант – трансформация сделки в обычную свободную продажу квартиры с самостоятельной выплатой продавцом остатка кредита. Однако для этого оставшийся ипотечный долг должен быть небольшим и посильным для текущего собственника недвижимости. Так, если осталось выплатить 500 тыс. руб., можно занять у родственников и друзей или оформить потребкредит.
К слову, банки довольно неохотно предоставляют потребительские займы ипотечникам, боясь, что при финансовых сложностях заемщик в первую очередь будет погашать ипотеку. Впрочем, при хорошей кредитной истории без просрочек по выплатам и уровне доходов, позволяющем обслуживать оба займа, это вполне реальный вариант. К тому же потребительский кредит всегда можно оформить на близкого человека, а после получения денег с продажи жилья закрыть этот займ.
Также продавец может обратиться в банк покупателя для рефинансирования своей ипотеки и получения займа, равного сумме долга.
Покупатель в свою очередь тоже может закрыть ипотеку продавца с помощью собственных средств. Этот способ весьма безопасен для будущего собственника, поскольку ему нужно переводить деньги лишь после передачи договора на госрегистрацию.
Однако чаще всего покупатели всё же сами нуждаются в займе, за которым могут обратиться как в банк продавца, так и в стороннее кредитное учреждение. Первый вариант проще для обеих сторон сделки, ведь банк уже знаком с недвижимостью и залог на жилье остается у него. При этом у покупателя больше шансов оформить кредит на квартиру, если текущий заемщик допустил просрочки. Обратиться же к стороннему банку покупатель вправе, если, к примеру, хочет более выгодную ставку.
Добавим, что в случае, если покупатель выплачивает долг продавца, будущий собственник недвижимости для минимизации рисков вправе привлечь к сделке отдел сопровождения клиентов из банка продавца. Эта услуга, в рамках которой банк готовит документы на реализацию квартиры с сохранением залога в свою пользу, платная. Однако благодаря такой схеме покупатель получает гарантию, что продавец не пропадет после погашения его ипотечного долга, особенно если остаток по займу большой. Продавец же приобретает спокойствие, что получит оставшуюся во второй ячейке/аккредитиве сумму.
К участию в сделке продавец и покупатель также могут привлечь нотариуса, который в отличие от банка не проведет куплю-продажу с сохранением залога и не застрахует от внезапной отмены сделки продавцом, но ускорит этот процесс за счет сокращенной с пяти до трех рабочих дней регистрации Росреестром. Одновременно нотариус проверит юридическую чистоту документов и законность сделки и подсобит в правильном составлении ДКП с учетом рисков покупателя. Стоят услуги нотариуса от 3 тыс. руб., плюс 0,1%-0,4% от суммы купли-продажи с учетом госпошлины за регистрацию права собственности. По договоренности стороны могут разделить между собой эти расходы.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире
Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.
Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.
Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:
- получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
- купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.
По согласию заемщика и банка
Сделка по взаимной договоренности между заемщиком и банком возможна, если само кредитное учреждение пойдет на переоформление недвижимости на нового клиента. Главная сложность – нежелание банка рисковать, снимая залоговое обременение ради сделки. С другой стороны, продать жилье без освобождения от залога не получится.
Оптимальным вариантом станет переоформление ипотеки с одного заемщика на нового. Продавец жилья расплачивается с кредитором и получает остаток на руки. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитное соглашение. Банк выдает график погашения на новый срок.
Наиболее безопасно для банка выглядит сделка с продажей залогового имущества за собственные средства покупателя, когда обременения полностью снимаются, однако такие варианты в текущих условиях маловероятны, поскольку большая часть недвижимости покупается за счет кредитных средств.
При переоформлении жилья через договор купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежный залог на аккредитивный счет (ячейку). Всю сумму по договору распределяют на 2 части:
- В первой ячейке размещают остаток долга по текущей ипотеке.
- Во второй ячейке готовят деньги для продавца, которые останутся после полного погашения кредита.
В Росреестр отправляют на регистрацию новый договор и заявление залогодержателя о снятии обременения. Когда сделка зарегистрирована, банк и продавец получат денежные средства из отдельных ячеек. Росреестр передает выписку о праве на собственность новому владельцу.
Если в процессе продажи оформляется новый ипотечный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитное учреждение переоформило ипотеку на нового клиента, необходимо получить одобрение по заявке.
Банки выдвигают ряд требований к заемщикам:
- Российское гражданство.
- Действующий российский паспорт.
- Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст ипотечного заемщика до 23-25 лет.
- Трудовая деятельность – наемная работа в течение минимум года. У текущего работодателя необходимо отработать от 3-6 мес.
- Размер дохода должен превышать сумму платежа по ипотеке плюс обязательные расходы.
- Безупречная кредитная история. Банк переоформит крупную сумму долга на нового клиента, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть просрочек по предыдущим кредитам.
Процедура согласования заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, кроме этапа согласования объекта собственности. Поскольку речь идет об уже оформленной в залог недвижимости, проверка недвижимости будет упрощена.
Если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, залоговый объект могут продать с целью ликвидации задолженности. Согласие на продажу при наличии просроченных платежей не требуется.
Чтобы получить право на принудительную продажу на публичных торгах, кредитор обращается в судебный орган с иском и ждет вступления в силу постановления. О торгах и выставлении объекта на продажу можно узнать на портале ФССП или на сайте банковского учреждения.
В отличие от аукциона, для публичных торгов необходимо вступившее в силу судебное решение. Остальная схема действий совпадает:
- Покупатель выбирает недвижимость.
- По объекту предлагают свою цену, которая превышает стартовую.
- Победитель назначает самую высокую цену.
Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.
Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.
Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).
Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.
Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.
Как подстраховаться при покупке
При приобретении залоговой квартиры стоит попробовать минимизировать риски. Самое главное – не полагаться во всем на банк, а самому дополнительно изучить все документы на квартиру.
Нужно убедиться, что в квартире нет еще собственников, которых проблематично будет выселить. Особенно это актуально, если при первоначальном приобретении продавец использовал средства материнского капитала. В таком случае органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах, и он станет сособственником.
Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец квартиры имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными.
Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.
Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:
- Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:
- Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
- Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
- Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
- Покупатель регистрирует свои права собственности.
- Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:
- Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
- Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
- Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
- Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
- С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
- Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.
Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.
Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.