Незаконная перепланировка у соседа. Что делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка у соседа. Что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сегодняшний день строительные отделы магазинов предоставляют на выбор самое разное напольное покрытие, поэтому невозможно устоять перед соблазном и не поменять свой старенький линолеум на современный ламинат.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Как повлиять на соседей, которые меня регулярно топят?
Уже три года нас топят соседи сверху. Это не глобальный потоп — просто по стене в ванной течет ручеек. В последний месяц стало течь заметно сильнее, и за унитазом скапливается приличная лужа. Слышно, как капает по навесному потолку. С него тоже сочится вода: на стиральной машинке каждый день солидные кляксы от брызг.
С соседями неоднократно пытались поговорить. Пожилой отец сочувственно кивает, пьющий сын грубо выталкивает из квартиры — толку ноль. ЖЭК починить их сантехнику по моей заявке не может: это частная территория, поэтому мастерам нельзя заходить туда без заявки владельцев. Соседи заявку не делают — говорят, что нет денег.
Юристы посоветовали идти в суд. Но знакомая из местного суда прямо сказала: мы выиграем суд, но с соседей взыскать нечего. Так что в итоге только потратим деньги и нервы. Еще нам посоветовали обратиться к участковому, чтобы он пришел для разъяснительной беседы. Но я боюсь связываться с полицией. Также говорят, что надо попросить УК отключить соседям горячую воду, не затрагивая другие квартиры.
Какой вариант действий лучший? Или пробовать все сразу?
В вашем вопросе две части: как наконец прекратить потоп из квартиры сверху и как взыскать с соседей компенсацию ущерба. В обоих случаях вам придется непросто. Объясню, как действовать и куда можно обращаться.
Судебная практика обязания произвести шумоизоляцию полов
Пример 1. Суд обязал ответчика восстановить полы в квартире
Истица просила обязать ответчика восстановить конструкции полов в принадлежащей ему квартире в соответствии со строительными нормами и правилами способом, указанным экспертом в заключении судебной строительно-технической экспертизы.
Указала, что ответчик является собственником расположенной выше этажом квартиры, произвел в ней ремонт, при этом изменил конструкцию полов, предусмотренную проектно-сметной документацией. В результате действий ответчика по вмешательству в конструкцию пола и снижению звукоизоляции повысился шум в квартире истца.
Суд иск удовлетворил: возложил обязанность восстановить полы в квартире в соответствии со СНиПами путем проведения перечисленных в экспертном заключении работ. Краевой суд оставил решение суда без изменения (см. апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 28 августа 2015 г. по делу N 33-5666/2015).
Пример 2. Суд обязал ответчика произвести в квартире звукоизоляцию пола
Истица обратилась в суд с иском об обязании обязать ответчика произвести шумоизоляцию пола и напольных покрытий в квартире, указала, что в в результате проведения перепланировки, ремонта вышерасположенной квартиры, с пола был удален звукоизоляционной слой, произведена стяжка и уложена кафельная плитка. В результате в принадлежащей истцу квартире уменьшился звуковой барьер, постоянно слышен шум.
Иск удовлетворен частично: суд обязал ответчика в квартире произвести звукоизоляцию пола в прихожей, уложив по всей поверхности керамогранита резиновый коврик толщиной не менее 3 мм.
Суд указал, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, конструкция междуэтажного перекрытия в прихожей не обеспечивает нормативную звукоизоляцию между квартирами в отношении ударного шума. Конструкция междуэтажного перекрытия в прихожей имеет индекс приведенного ударного шума на 6 Дб больше, чем нормативное значение.
Истец о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявила (см. апелляционное определение Томского областного суда от 14 марта 2014 г. по делу N 33-735/2014).
Что можно дополнительно взыскать с подрядчика
Если подрядчик не выполнил ваше досудебное требование и вынудил обратиться в суд, то потребительский закон позволит применить к нему дополнительные санкции. Более того, потребитель может даже рассчитывать на возмещение причинённого морального вреда, который взыскивается по факту установления нарушения прав потребителя.
- Неустойка — 3% от общей стоимости работ, за каждый день просрочки удовлетворения досудебного требования (статья 31 Закона о защите прав потребителей)
- Моральный вред – размер определяется судом исходя из конкретной ситуации (статья 15 Закона о защите прав потребителей)
- Судебные расходы – это расходы на составление досудебной претензии, иска, услуги юриста в суде, иные расходы (нотариальные, почтовые, транспортные и т.п.)
- Штраф – 50% от суммы, которая взыскивается судом с исполнителя (ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Учтите — в эту сумму не входят моральный вред и судебные расходы)
Ухудшились условия проживания в своей квартире из-за соседа сверху
У меня такая ситуация — сосед сверху убрал подложку и линолеум с пола своей квартиры, и положил на плиту перекрытия сразу керамические плитки без укладки звукоизоляционного слоя на плиту перекрытия.
В моей квартире ухудшились условия проживания — стало слышно отчётливо и сильно шаги, топот, передвижение стульев и мебели, падение различных предметов на пол, разговоры и крики, и др., причём эти звуки очень звонкие и раздражают психику человека.
Такое ощущение по раздражающим звукам, что у меня наверху стеклянная перегородка, только ничего не видно, конечно.
Я написал заявление в Жилинспекцию, приходила инспектор, посмотрела квартиру соседа сверху и в ответном письме мне написала, что изменение пола не является перепланировкой и поэтому нарушений нет. Я такому ответу очень удивился, и инспектор в ответе мне написала, что я должен проводить экспертизу.
Скажите, пожалуйста, как Жилинспекция определила, что изменение конструкции межэтажного перекрытия не является перепланировкой и на основании какого законодательного документа они сделали такой вывод? У меня просто парадоксальная ситуация — архитектурно-градостроительное управление города говорит, что изменение структуры пола является перепланировкой, и должен быть в жилом здании звукоизолирующий слой в конструкции пола, а Жилинспекция говорит, что нет.
Была ли у кого-нибудь подобная ситуация с соседом и что мне делать в споре с Жилинспекцией?
Получается очень интересная ситуация — Роспотребнадзор прийдёт замерять акустический шум, а соседи сверху создают ударный шум и он возникает из-за нарушения строительных требований к межэтажному перекрытию. Мои соседи просто не сделали на плите перекрытия звукоизоляционный слой, а это есть нарушение.
Я посмотрел просторы интернета в поисках подобных случаев и их разрешений в спорах между соседями. Соседям сверху просто плевать на соседей внизу и при смене полового покрытия в квартире не делают звукоизоляционный слой.
Для линолеума достоточно положить снизу подложку, а для укладки керамической плитки на пол требуется специальный слой звукоизоляционного материала, потом слой стяжки, и только затем можно положить керамическую плитку — это самый простой вариант.
Как составить договор с подрядчиком
Для того чтобы в последующем не было спорных моментов с подрядчиком, следует обязательно ознакомиться с правилами составления соглашения о выполнении работы с подрядной организацией.
В соглашении предусматривается обязательное включение следующего перечня обязательных положений:
- о виде и перечне работы, которые подлежат выполнению,
- о периоде, в течение которого эти работы подлежат исполнению,
- о сроках, в течение которых заказчик принимает выполненную работу,
- о качестве работ и периоде, в течение которого заказчик вправе обратиться к исполнителю с претензией,
- о стоимости работы и порядке передачи денежных средств,
- об объеме материалов, которые подлежат приобретению для выполнения работы,
- о стороне, на которую возлагается обязанность по закупке материалов для исполнения работы,
- о периоде действия гарантии на выполненные работы.
Недостатки найдутся всегда
Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.
«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание. Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены. Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.
Если причина – некачественный ремонт
В подавляющем большинстве случаев в старых домах это связано с тем, что при ремонте в своей квартире люди снимают старый пол, не заливают новую стяжку по СНиПам, а кладут напольное покрытие прямо на бетонные перекрытия. В новостройках это также связано с некачественными отделочными работами. Там изначально либо рабочие, либо хозяева экономят на стяжке. В результате напольное покрытие (хуже всего если это ламинат, он самый гулкий) прилегает вплотную к бетонному перекрытию и передает в квартиру снизу все шумы и вибрации.
Может дойти даже до того, что вы сможете отчетливо слышать, о чем говорят соседи сверху спокойным голосом. Решить эту проблему могут только сами жильцы верхней квартиры, переделав у себя пол – просто потому, что с точки зрения физики нужно делать звукоизоляцию только с той стороны, где находится источник шума.
Захотят ли они это сделать добровольно? Конечно, нет. Но существует возможность обязать их переделать конструкцию пола по суду. Многие не верят, что такое возможно, но это абсолютно реально. Тех, кто не захочет добровольно исполнить решение суда, обяжут судебные приставы.
В прошлом году ко мне обратился мужчина, назовем его Владимир. Он жил в своей квартире вместе с семьей более 20 лет и вот 3 года назад соседи сверху сделали в квартире капитальный ремонт с заменой пола. Дом не старый, но и новым его тоже не назовешь – построен в 1970-х годах. Тогда на пол укладывали мелкий паркет на битумную мастику. Плохо это или хорошо, но звукоизолирующие функции мастика выполняла исправно. Жалоб от соседей не было.
И вот соседи сверху решили заменить устаревший паркет на модный ламинат. Они сняли старый пол вместе с мастикой, но новую стяжку решили не делать, а положили ламинат прямо на межэтажное перекрытие. Не совсем понятно, чем именно руководствовались люди, принявшие такое решение: вопросами экономии, незнанием строительных норм или банальной ленью Результат налицо – соседи снизу после ремонта стали слышать даже малейший шорох, не говоря уже о шагах, разговорах, работающем телевизоре и т.д.
Естественно, соседи снизу какое-то время терпели. Терпели около полугода. Затем обратились к соседям сверху с предложением как-то исправить ситуацию. В верхней квартире проживала семья из 4-х человек. Двое взрослых сыновей, их мать и ее новый муж. Все были благополучными, образованными людьми, имели работу и активную жизненную позицию. Но мужчины периодически выпивали. Не они не были запойными алкоголиками, но любили шумные посиделки с горячительным, которые порой заканчивались ночными скандалами. Можно даже не говорить о том, что домочадцы Владимира не были в восторге от того, что становились невольными свидетелями соседских разборок.