Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

В 2022 оформить сделку можно тремя способами:

Самостоятельно

С помощью нотариуса

С помощью риэлтора

Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Следует различать совместную и долевую собственность, в противном случае можно допустить серьезные ошибки в процессе оформления документов. Долевая собственность начинает реализовываться вследствие распределения прав между гражданами, вложившими свои денежные средства в приобретение недвижимости, вне зависимости от их долевого участия в момент, когда им на руки выдается соответствующий документ. Он должен подтверждать, что они являются хозяевами данной недвижимости.

• оформление официального брачного договора, в котором молодая семья прописывает факт покупки подобного жилья с последующим разделением в случае развода;
• при покупке квартиры молодыми супругами на общие финансовые средства;
• недостаточное количество финансовых средств у человека для того, чтобы стать полноправным и единоличным собственником жилого имущества;
• если у человека имеются личные средства, которые требуется куда-то вложить, а недвижимость уже довольно давно считается превосходным вариантом для подобных финансовых вливаний.

Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:

• при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
• родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
• если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.

Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:

• долевой;
• совместной.

Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.

Особенности выделения долей

Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.

Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.

В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.

Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.

Порядок продажи доли постороннему лицу

Если никто из собственников долей не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. В таком случае, договор купли-продажи доли квартиры не может быть исполнен ранее, чем по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Исключением из данного правила является наличие у продавца документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от приоритетного права покупки доли. Продажа лицу, не являющемуся дольщиком, производится на тех же условиях, которые были предложены дольщикам, то есть по той же цене и на прочих равных условиях.

Нотариус обязан разъяснить субъекту, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

В случае нарушения условия о преимущественном праве покупки других собственников продаваемой доли в квартире собственники вправе в судебном порядке требовать расторжения договора с приобретателем доли и перевода прав и обязанностей относительно доли в жилом помещении на данных лиц. Подобный договор может быть расторгнут в течение трех месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

Если исковые требования собственников жилого помещения будут удовлетворены судом, то договор не будет признан недействительным. В данном случае происходит замена покупателя и собственником спорной доли становится другое лицо. Факт замены покупателя в договоре также порождает обязательство о производстве соответствующих записей в ЕГРП.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Что такое приобретение жилплощади в доле

Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:

• единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
• общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
• долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.

Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:

1. Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
2. Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
3. Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.

Если в сделке участвует ребенок

Если в сделке по приобретению жилья участвует ребёнок, необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Если ребёнок один из собственников продаваемой квартиры, на продажу должно быть получено разрешение местного органа опеки (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ). В противном случае, согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти органы должны в судебном порядке опротестовать сделку.
2. Согласно § 7 главы 30 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», дети до 14 лет договор не подписывают. За них действуют либо родители, либо заменяющие их лица. После 14 лет они могут быть участниками сделки, но лишь с согласия указанных выше лиц.

Налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность в 2019 году / НДФЛка

Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один из
собственников

Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов по
получению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансы
мы рассмотрели в статье «Налоговый
вычет при покупке квартиры и другого жилья».

Если же квартира
покупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевую
собственность, возникают сомнения – может ли каждый из
собственников получить вычет при покупке своей доли? На какую часть
вычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только за
себя, но и за второго/третьего собственника? Давайте
разбираться.

В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенные
изменения: в зависимости от даты регистрации права собственности
стали применяться разные правила распределения долей. Теперь все
зависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января
2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другой
недвижимости, купленной в 2014 году и позднее.

Напомним, что дата регистрации права собственности — это не
момент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договору
купли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Для
договора долевого участия это дата подписания акта приема-передачи
жилья.

Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляется
в общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Как
распределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговый
вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».
Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.
Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только
быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим
ее в налоговую инспекцию

Похожие записи:

• Какие существуют льготы для пенсионеров в ростелеком
• Многодетные краснодарцы могут получить выплаты по нацпроекту «Демография»
• Учетная политика на 2023 — налоговый учет