Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
• уставная документация;
• учредительные бумаги;
• проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации как юридического лица;
• подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
• согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
• доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Почему необходимо регистрировать все сделки, связанные с недвижимым имуществом в Росреестре?

• В Гражданском кодексе указано, что возникновение права собственности на недвижимость, происходит только при регистрации в ЕГРН. Законом предусмотрено обязательное оформление прав на любой вид недвижимого имущества: дом, квартира, здание, гараж, земельный участок.

Возможно ли составить только один договор на регистрацию нескольких объектов недвижимости?

• В законе не указано, что каждый объект недвижимости обязательно регистрируется отдельными договорами. Допустим, в одном договоре дарения может быть указан как земельный участок, так и жилой дом. Но госпошлина оплачивается отдельно за каждый недвижимый объект.

Паспорт был утерян, но имею водительские права. При регистрации права на собственность в Росреестре не приняли документы. Правильно ли это?

• Отказ является правомерным, так как водительское удостоверение не принадлежит к категории документов, удостоверяющих личность.

Новое в получении сведений из ЕГРН

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре – проверка в онлайн режиме — ЮК «Хелп ДДУ»

Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству.

Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней.

Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре.

Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.

Постановка земельного участка на кадастровый учет

Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:

• участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
• постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
• для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
• обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).

Постановка зданий и строений на кадастровый учет

Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:

• если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
• в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
• на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).

Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.

Проверяем онлайн ДДУ в Росреестре

Для начала надо зайти на сайт Росреестра (ссылка в конце статьи). Если нет такой возможности, то:

• обратиться в МФЦ;
• прийти в офис кадастровой палаты и Росреестра или послать туда письмо;
• позвонить в тот же офис с просьбой о выездном обслуживании.

Но для большинства граждан намного проще и быстрее будет проверить нужную информацию с помощью электронной услуги.

1. Проматываем вниз первую страницу портала, в самой нижней строчке на синем фоне находим кнопку электронных услуг и сервисов, нажимаем ее.
2. Открывается новое окошко, там среди ссылок выбираем рисунок домика и подпись, что это услуга онлайн-поиска справочной информации по недвижимости, щелкаем мышкой.
3. Появляется форма для проверки договора ДДУ в Росреестре. Там можно искать данные о вашем многоквартирном доме по кадастровому или условному номеру, адресу.
4. Жмем внизу после заполнения формы на строчку «сформировать запрос».
5. Выскакивает информация о вашем МКД. После нажатия кнопки «права и ограничения» появится список всех зарегистрированных ДДУ, и вы сможете узнать, есть ли среди них ваш договор.

Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.

В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре и зачем ее проверять

Обязанность зарегистрировать ДДУ в государственных органах предусмотрена ФЗ № 214-ФЗ. Это условие относится к необходимым, без него сделку не признают действительной. Поэтому только правильно составленный, а затем зарегистрированный в Росреестре договор может защитить имущественные права покупателя и застройщика.

Помимо этого без государственной регистрации ДДУ невозможно заключить действительный договор цессии. Переуступка права осуществляется, в том числе, при предоставлении покупателем справки, подтверждающей частичную или полную оплату жилья в новостройке.

Проверять регистрацию ДДУ требуется, чтобы убедиться, что застройщик добросовестный:

• государственные органы рассмотрели регистрационные документы компании и не выявили нарушений;
• организация проводит застройку на согласованном участке в соответствии со строительными нормами;
• договор соответствует установленным государством нормам.

Если проверяемый договор ДДУ находится в реестре, покупатель сможет доказать свое право собственности на квартиру в суде.

Отличается долевая ипотека от обычной тем, что процент по ней гораздо ниже процента, который предлагается в случае приобретения уже готового жилого помещения.

При этом человек, который является дольщиком, застрахован от материальных потерь, то есть в случае, если застройщик нарушает обязательства, прописанные в договоре, то дольщик в любое время может расторгнуть с ним соглашение. А самое главное – это то, что в подобной ситуации банк, у которого был взят кредит, вернет дольщику не только все средства, которые тот выплатил в качестве погашения за кредит, но и все предусмотренные проценты. При этом все действия, направленные на то, чтобы дольщик получил обратно все деньги, которые он уплатил застройщику, банковская организация также выполняет самостоятельно.

Здесь у многих возникает вопрос, а какова же тогда выгода для банка при таких условиях? Как ни странно, но выгода есть. Она заключается в следующем:

• подобная система выдачи кредитов защищает человека, который взял у банка деньги, от постоянно колеблющегося уровня инфляции;
• более низкая ставка по долевой ипотеке значительно уменьшает риск того, что заемщик не выплатит положенную сумму в предусмотренный срок.

Многих дольщиков интересует вопрос, как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. Обычно такие мысли возникают в случае, если регистрацией полностью занимался сам застройщик.

Узнать информацию о регистрации можно также двумя способами:

• через обращение в Росреестр;
• через обращение в МФЦ.

На сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН, в которой отражён факт регистрации договора. Чтобы лично получить выписку, нужно представить паспорт и соглашение о долевом участии.

Как проверить регистрацию ДДУ по номеру договора? Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. Но при этом заявитель на руки не получит никакого подтверждения регистрации, он лишь получит сведения об этом. В результате такой проверки будет виден только номер регистрации ДДУ, остальные данные будут неясны.

Чтобы проверить онлайн регистрацию договора, нужно:

1. Открыть сайт Росреестра.
2. В графе «Электронные .
3. Ввести данные из ДДУ.

Поиск будет осуществляться именно по земельному участку. До окончания строительных работ квартиры не будут числиться в регистрирующем органе как объекты недвижимости.

Чтобы заказать полноценную выписку из ЕГРН, нужно будет оплатить пошлину в размере 750 рублей. Выписка изготавливается по запросу в течение 5-7 дней, иногда бывают задержки.

Электронная выписка стоит дешевле – 300 рублей, и заказать ее проще через Интернет. Для отправки запроса на электронную выписку нужно на сайте Росреестра пройти в раздел «Получение сведений из ЕГРН». Такая выписка приходит на электронную почту обычно уже через 2-3 часа после отправки запроса.

Похожие записи:

• Образец жалобы в прокуратуру на бездействие следствия в порядке ст. 124 УПК РФ
• Можно ли встать на биржу труда беременной безработной
• Что такое трудовой договор, с кем и как его заключать