РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ: ПЕРСПЕКТИВЫ В 2021 ГОДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ: ПЕРСПЕКТИВЫ В 2021 ГОДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Интересно выглядит ожидаемый срез покупателей недвижимости в Болгарии в 2023 г. Предполагается, что основной процент клиентов составят болгарские семьи с месячным доходом более 3,5 тыс. лева. Их цель – купить дом, таунхаус или апартамент для проживания. Для некоторых это будет первое жилье. Другие постараются воспользоваться возможностью дорого продать свою квартиру и купить апартамент большей площади в удобном районе с развитой инфраструктурой.

Кто будет покупать недвижимость в 2023 г.

Большинство этих клиентов планирует воспользоваться ипотекой или потребительским кредитом. Ожидается, что ипотечные сделки составят около 40%. Еще примерно в 40% случаях покупатели берут кредит, который составляет до 30% от цены покупаемого апартамента.

Еще одна важная категория клиентов – инвесторы. Несмотря на то, что в 2022 г. доля покупателей недвижимости с целью инвестиции упала, ожидается, что в 2023 г. спрос восстановится. Основная причина – стремление сохранить накопленные средства на фоне инфляции и выгодно перепродать купленное жилье.

Продолжится тенденция приобретения недвижимости в Болгарии иностранцами. В основном это граждане Украины, Германии, Чехии, Польши, Израиля, Казахстана. Они ищут апартаменты в морских курортах – на Солнечном Берегу, в Бяле, Обзоре, Святом Власе, Созополе.

Рынок недвижимости 2022 г. практически полностью лишился клиентов с доходом менее 2 тыс. лева на семью. Трудно ожидать, что в 2023 г. их покупательная способность восстановится, и они вернутся на рынок.

Виды жилой недвижимости: краткий справочник

• Квартиры ― стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Расположены в многоэтажных домах жилых кварталов, не подпадают под обслуживание управляющей компанией и не имеют отдельной придомовой территории и инфраструктуры.
• Апартаменты ― в большинстве своем однокомнатные студии с оборудованной кухонной зоной или студии с 1-3 спальнями, расположенные в жилых комплексах преимущественно с оборудованной территорией и паркингом. Обслуживаются управляющей компанией, предлагаются к продаже от застройщиков, в том числе на этапе строительства (первичный рынок) или с перепродажей от собственника или риэлтора (вторичный рынок).
• Частные дома ― обычно двухэтажные кирпичные строения с черепичной крышей, расположенные на периферии. Стандартно предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Важно учесть, что при приобретении иностранцем в частную собственность переходит только дом ― без придомового земельного участка. Отчуждение земель физическим лицам-нерезидентам Болгарии не предусмотрено на уровне законодательства.
• Виллы ― элитная недвижимость на море с оборудованным озелененным двором и бассейном, гаражом, зачастую каминным залом. В большинстве это ― вторичный рынок недвижимости, в первую очередь из-за спада строительства новых объектов по причине смещения потребительского спроса в сторону бюджетного жилья. Продаются без права собственности на землю ― аналогично домам.

Как оформляется покупка и сколько это стоит

Процедура оформления покупки недвижимости в Болгарии, очевидно, отличается от российской – как минимум тем, что там нет МФЦ, Госуслуг и Росреестра. Стоимость оформления сделки достаточно ощутимая, а учитывая расслабленность и неторопливость местных жителей, она еще и растянется во времени.

Выбрав конкретный объект недвижимости (квартира, апартаменты, дом), покупатель должен составить депозитный договор с продавцом – точнее, с его доверенным лицом. Чтобы доказать серьезность своих намерений, покупатель вносит депозит, который обычно составляет 2 тысячи евро по этому договору, а сам документ составляется на болгарском языке и на том языке, на котором говорит клиент (русский – не проблема). Соответственно, подписывает клиент только то, что понимает – русскоязычную часть.

Депозитный договор определяет, как и когда пройдет сделка, сумму покупки, задатка и остатка, а также права и обязанности сторон при отказе от сделки. Обычно после этого объект снимается с продажи, а у продавца и покупателя есть месяц на сбор и подготовку документов.

Тренд 2: Больше всего квартир покупают граждане Болгарии

Основными покупателями жилья являются болгары. По данным риелторских агентств, на их долю приходится около 80% всех сделок. Ограничения на поездки и введенный карантин побудили многих задуматься о приобретении второго дома, вдали от густонаселенных, шумных городов. Идеальным место для приобретения такой недвижимости стали черноморские курорты Болгарии.

Среди других причин увеличения внутреннего спроса:

• Невысокая доходность банковских вкладов. Сейчас выгоднее вкладывать свободный капитал в покупку квартиры, которую потом можно сдавать в аренду, нежели держать деньги в банке.
• Рекордно низкие ставки по ипотеке. С другой стороны, дешевая ипотека позволяет большинству граждан со средним уровнем доходов покупать квартиры и без проблем обслуживать ипотечные кредиты.
• Боязнь последствий перехода Болгарии на евро. Уже намечена дата перехода Болгарии на валюту евро – 1 января 2024 года. А там рукой подать до членства страны в Шенген Зоне. Многие местные жители переживают, что смена валюты приведет к росту цен, поэтому активно инвестируют в самый, по их мнению, надежный актив – недвижимость.

Текущая ситуация на рынке недвижимости Болгарии

Инвесторам стоит иметь в виду, что для аренды эксперты рекомендуют покупать исключительно недвижимость в крупных городах. Спрос на аренду апартаментов в Софии, Бургасе, Варне и Пловдиве всегда стабилен. Средняя доходность составляет около 5-6% годовых при правильно рассчитанных инвестициях. Спросом пользуются небольшие, удобно расположенные квартиры.

• Недвижимость от застройщика
• Вторичная недвижимость
• Первая линия
• Вид на море
• Дома и таунхаусы

• Студии
• 2х комнатные
• 3х комнатные

• Студии
• до 15 000 €
• 15 000 € — 20 000 €
• 20 000 € — 30 000 €
• более 30 000 €
• 2х комнатные
• 15 000 € — 25 000 €
• 25 000 € — 30 000 €
• 30 000 € — 45 000 €
• более 45 000 €
• 3х комнатные
• 19 000 € — 40 000 €
• 40 000 € — 50 000 €
• 50 000 € — 65 000 €
• более 65 000 €

Недвижимость в Болгарии цены. Анализ рынка.

Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.

Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.

Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.

К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.

Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.

Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем.

Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза.

Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы.

Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники.

В крупных городах Болгарии цены на квартиры начали расти. Иностранцы ищут объекты, способные принести прибыль. По количеству запросов украинцы обгоняют россиян.

Среди иностранных инвесторов очень востребована недвижимость в Болгарии. Это неудивительно, ведь в Болгарии большой выбор недвижимости для каждого покупателя по разным ценам. Приобретение недвижимости в Болгарии является беспроигрышной инвестицией по нескольким причинам. На побережье Болгарии большое количество солнечных дней в году и очень благоприятный мягкий климат: зима не холодная и летом нет жары. Славянский менталитет и культура также имеют большое значение.

Агенство NEA GROUP предлагает в продаже прекрасную квартиру в роскошном комплексе в центре Солнечного берега. Квартира продается полностью мебелированной и оснашенной техникой.

По словам генерального директора компании BolgarskiyDom Розгон Тараса, на рынке в основном сохранятся тенденции 2018 года. В крупных городах Болгарии, Бургасе, Варне, Софии будет расти спрос на двух– и трехкомнатные квартиры и соответственно расти их стоимость.

Полностью меблированный и оборудованный апартамент с 1 спальней расположен на 3 этаже жилого здания в квартале Софии — Света Троица. Первое, что стоит сказать – это то, что София является тем самым регионом, который уравновешивает дешевые и продолжающие дешеветь города типа Видина или Монтаны, благодаря которым риэлтеры создают рекламную картинку Болгарии как Братиславы из фильма «Евротур», где на 2 доллара герои чуть ли не скупили полгорода )) Говоря простым языком – это самый дорогой город, оно и логично – столица. Кризис предыдущих лет, сбросивший цены на недвигу по стране, Софию практически не затронул, разве что расти цены стали медленнее.

Недвижимость в Болгарии: статистика, факты и советы желающим оформить ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции – Ситуация в строительном секторе

Рынок недвижимости Болгарии, по прогнозам, будет расти в среднесрочной перспективе. Спрос на недвижимость в крупных городах продолжает повышаться, а предложение все еще ограничено низкими уровнями нового строительства.

Недвижимость в Болгарии: статистика, факты и советы желающим оформить ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции – Можно ли заработать на туристах?

Хорошей новостью для тех, кто покупает недвижимость в Болгарии на курорте у моря или в горах для сдачи в аренду туристам, параллельно оформляя ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции, является то, что турпоток в направлении этой страны в последние годы стабильно растет.

Согласно свежим данным Национального статистического института и Министерства туризм, за январь-сентябрь текущего года в Болгарию посетило 7 903 692 иностранца, что на 5,5 процента больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В период с июня по сентябрь (то есть в разгар курортного сезона) Болгарию посетило 5 467 298 иностранцев. Показатель увеличился на 3,1 процента по сравнению с летом прошлого года.

Свежие статистические данные подтверждают прогнозы экспертов о росте рынка туристических услуг. Европейская страна в настоящее время все чаще рассматривается на международном уровне в качестве конкурентоспособного круглогодичного места назначения. Сентябрь теперь является частью высокого летнего сезона, и все больше туристов выбирают Болгарию для своего отпуска.

Основной поток въездного туризма за первые девять месяцев 2018 года генерировали граждане Румынии (1 124 307 визитов или на 27,5 процента больше, чем годом ранее). Вторую позицию занимает Греция с 852 277 визитами, затем Германия с 790 972 визитами.

С января по сентябрь значительный рост был зафиксирован на большинстве из 50 ведущих рынков экспорта болгарских туристических услуг. Так, число посетителей из Великобритании увеличилось на 15,9 процента, число гостей из Украины — на 26,2 процента, из Израиля — на 22,4 процента, из США — на 12,2 процента, из Испании и Финляндии — на 17,6 процента и 16,8 процента, соответственно.

А если законы поменяются?

В Болгарии законы не меняются с бухты-барахты. Это достаточно растянутый во времени процесс: сначала общественные обсуждения проекта изменений, потом обсуждения в парламенте, голосование, публикация в Държавен Вестник. Не исключено, что мы пропустили пару этапов.
Конечно, если требуется срочно что-то поменять, все происходит быстрее. Но это должны быть какие-то серьезные обстоятельства типа пандемии. Но дело даже не в этом, а в том, что ни один закон не может противоречить болгарской Конституции, которую уж точно никто не меняет ни с того ни с сего, только чтобы досадить собственникам недвижимости из какой-то определенной страны.

Тут надо обратить внимание не тот факт, что в принципе в законах не могут упоминаться граждане какой-то страны. Есть три категории: болгары, граждане ЕС и граждане третьих стран (имеется в виду не третий мир, а все страны, в ЕС не входящие). Так вот, к третьим странам относятся и россияне, и американцы и, скажем, австралийцы с вьетнамцами. И для всех них действуют единые правила.

Стоимость продуктов в Болгарии во многом зависит от региона: цены в крупных городах-курортах раза в полтора–два выше по сравнению с нетуристическими населенными пунктами. Объясняется это повышенным спросом. Да и путешественники, которые приехали в страну с целью оздоровления, не станут экономить на натуральных витаминах. В республике функционируют как местные торговые сети («Фантастико», «Промаркет»), так и зарубежные («Кауфланд», «Лидл», «Максима»).

Средние цены в Болгарии на еду представлены в таблице:

Недвижимость в Болгарии

Bulgaria Street — компания, специализирующаяся на продаже болгарской недвижимости у моря, как жилой, так и коммерческой. В нашем предложении вы найдете, в частности, дома и апартаменты на известных морских курортах. Мы предлагаем всестороннюю и профессиональную поддержку на каждом этапе покупки жилья, а также в дальнейшем в сфере управления арендой. Мы работаем на болгарском рынке более 15 лет и продаем недвижимость на побережье и городах Болгарии, поэтому вы можете рассчитывать на наш полный профессионализм.

Цены на недвижимость на морских курортах Болгарии в несколько раз ниже, чем в других странах Европы. Местный налог на аренду недвижимости составляет всего 10% и является одним из самых низких во всем Европейском Союзе. Кроме того, плата за коммунальные услуги даже на 70% ниже, чем в других европейских странах. В Болгарии вам будет нужен только местный банковский счет и действующий паспорт для покупки недвижимости.

Приглашаем вас ознакомиться с нашим предложением недвижимости на продажу в Болгарии и принципами сотрудничества, которые чрезвычайно выгодны и привлекательны.

Окунёмся в действительность

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Прощание с Солнечным Берегом: почему россияне продают жилье в Болгарии

— С чем связаны изменения на рынке недвижимости Болгарии? Только ли виной всему коронавирус или есть какие-либо еще факторы?

— В связи со сложной эпидемиологической обстановкой в Болгарии введен карантин, и передвигаться из одного региона в другой без веской причины нельзя. Поэтому количество показов квартир для местных граждан сейчас снизилось до нуля, — рассказала Дарья Борзова. — Все сделки, которые только возможно, мы завершили. Часть процессов пришлось «заморозить» из-за закрытия границ. Однако это не значит, что работа всех агентств недвижимости остановилась. Например, к нам постоянно приходят дистанционные запросы на покупку объектов недвижимости. В последнее время такие запросы отличаются подробностью и четкой структурой — клиенты знают, чего они хотят. С учетом всех требований мы подыскиваем нужный объект и проводим онлайн-показы для потенциальных покупателей из разных стран.

Все наши клиенты сейчас — это инвесторы, желающие сохранить часть своих сбережений в «твердых» активах. Именно поэтому люди более активно стали интересоваться объектами с возможностью оплаты в рассрочку, особенно с первоначальным взносом в 30—50% от стоимости.

На данный момент можно сказать, что рынок недвижимости Болгарии уже достиг своего дна, и в последнее время мы наблюдаем стабильный маленький прирост цен. При этом, на мой взгляд, именно сейчас ценообразование наиболее адекватно — стоимость каждого объекта недвижимости определена с учетом спроса и ценности этого объекта. Коронавирус исключил праздное любопытство — сейчас есть только четкий и точный запрос.

Еще один интересный нюанс — стало намного меньше запросов на переезд в Болгарию на ПМЖ. Все больше клиенты хотят приобрести недвижимость для собственного отдыха летом и сдачи в аренду в остальное время года. Многие понимают, что такие объекты недвижимости — выгодная инвестиция на будущее, ведь «сезона» у нас в этом году уже, скорее всего, не будет. Как, впрочем, и везде.

Болгарская недвижимость как инвестиция

Строительный «бум» наблюдался в Болгарии до 2008 года и заключался в том, что застройщики предлагали всем желающим объекты с отделкой и меблировкой по достаточно низким ценам. Такой возможностью воспользовались сотни россиян. Было удобно иметь жилье для сезонного отдыха.

Однако позже, с ростом курса евро и спадом мировой экономики, благосостояние россиян ухудшилось, и стало очень дорого содержать жилье (коммунальные платежи плюс налоги), пустующее 9 месяцев в году.

Многие наши соотечественники стали сдавать жилье в аренду, некоторые продали его, причем практически по бросовой цене, намного меньше первоначальной.

В 2023 году стоимость квадратного метра жилого помещения в Софии составляет от 600 до 1300 евро, в небольших городках — примерно 300.

Похожие записи:

• Размер компенсации за детский сад в 2022 году
• Кто имеет право на увольнение без отработки двух недель?
• Получение паспорта в 14 лет, какие документы необходимы