Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Особенности согласия на покупку квартиры от супруга
Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.
При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:
- Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
- Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
- Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
- В документе должны содержаться следующие сведения:
- дата и место оформления;
- информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
- реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
- разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
- указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
- подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
- информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.
Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.
Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Когда согласие не требуется?
В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:
- квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
- наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
- при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
- имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
- при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
- приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
✅ Законодательная база
Покупка квартиры семейной парой регулируется следующими положениями Семейного кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):
- — Предполагается, что все действия, связанные с совместным имуществом (в данном случае, трата денег на покупку дома), осуществляются по взаимному согласию, каждый из них действует с согласия другого. Однако это не исключает права другого супруга обратиться в суд в случае доказательства отсутствия согласия и незнания о покупке. — Разъясняет необходимость получения нотариального согласия супруги (супруга) при заключении имущественных сделок, требующих государственной регистрации прав (в данном случае приобретение жилого помещения), а также подлежащих государственной регистрации или нотариальному удостоверению. Если это действие (фактическое или планируемое) не будет совершено в течение 12 месяцев с даты регистрации, может быть заявлено о недействительности сделки.
Таким образом, пункты 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса противоречат друг другу и могут привести к спорам, вплоть до расторжения договора купли-продажи, при покупке дома супружеской парой.
Когда согласие супруга на покупку земельного участка представлять не нужно
Если земельный участок покупается без организации торгов, то нотариально заверенное согласие супруга на покупку земли в собственность не требуется.
Поскольку изменения в Гражданском кодексе РФ с 2013 года предусматривают, что приобретенные участки земли не подлежат регистрации, это означает, что согласие супруга никто не спросит.
Если покупатель уверен, что в случае спора со своей второй половиной, он сможет доказать, что на покупку участка земли были потрачены личные деньги, то волноваться нечего. В такой ситуации отданные деньги не будут являться общими финансами.
В итоге, обязательство в предоставлении согласия супруга нарушает законные права и интересы граждан, поскольку инициирует для них дополнительный вид обязанности, которые законом не предусмотрен.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Сделка без согласия — законна ли
Планируется покупка недвижимости? Нужно ли согласие мужа на воплощение задумки в жизнь?
Как уже было сказано, иметь соответствующий документ крайне важно. Он служит гарантом безопасности деяний. Но как быть, если сделку провели без согласия? Насколько это законно?
Во-первых, при определенных обстоятельствах муж/жена могут покупать и продавать собственность без одобрения своей второй половинки. Об этих исключениях поговорим позже.
Во-вторых, сделка действительна и законна до тех пор, пока недовольный супруг не обратится в суд. Почему? Все дело в Семейном кодексе РФ. В нем прописано, что распоряжение общей собственностью осуществляется по договоренности сторон, на равных правах по взаимному согласию. Отсутствие нотариального согласия на операцию просто говорит о том, что супруги устно договорились о соответствующей сделке.
Из всего вышесказанного следует вывод — отсутствие согласия супруга, если он не обратился в суд, не является помехой для покупки или продажи имущества. Во всяком случае, с приобретением жилья проблем не будет. Продажа совместного имущества является более трудной операцией. И как ее без письменного разрешения супруга зачастую попросту не регистрируют.
ДДУ и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
На следующем этапе осуществляется полный расчет с покупателем. Средства перечисляются на счет фирмы, которая передает права на квартиру. Данный этап занимает в среднем около семи дней. Договор купли-продажи в данном случае не составляется, так как квартира новая, и хозяина у нее не было.
Право собственности оформляется по договору передачи. Одной его стороной выступает покупатель, а другой – комитет муниципального жилья. Остальные организации, которые принимали участие в строительстве объекта, также указываются в договоре передачи, хоть и не выступают в качестве сторон договора.
Сотрудниками риелторской фирмы должен быть подготовлен проект договора, а также собраны все необходимые документы, которые выступили основанием для строительства дома, где располагается квартира. Также собирается документация, подтверждающая факт передачи дома в эксплуатацию. Кроме этого, требуются документы, которыми подтверждаются договорные отношения инвестора, заказчика и подрядчика, а также выполнение обязательств каждым из них.
Как подстраховаться и получить согласие супруга на покупку квартиры
Как бы ни были безоблачны семейные отношения сегодня, к сожалению, никто не застрахован от того, что на завтра все повернется абсолютно в другую сторону.
Не зря бытует мнение, что настоящий характер мужа и жены проявляется только при разводе. Кто знает, на что способен обиженный супруг?
Нередки случаи, когда одним из супругов в бракоразводном процессе предпринимаются все средства, чтобы досадить бывшей второй половинке. В порыве эмоций или напротив, приняв абсолютно взвешенное решение, один из бывших супругов может лишить себя каких-либо благ только лишь для того, чтобы потратить время и нервы второго.
При таком значительном для семейной жизни событии, как покупка квартиры и оформлении ее на одного из супругов, эксперты рекомендуют не нужно полагаться только лишь на извечное русское «авось, пронесет» а все таки оформить нотариальное согласие второго супруга на проведение сделки.
Тем более, что в настоящее время сделать это несложно – достаточно лишь прийти на прием в любую действующую нотариальную контору и заявить о своих намерениях.
В согласии будут указаны следующие данные:
- ФИО супругов.
- Место и время составления согласия.
- Указание на объект недвижимости и существенные условия сделки – цена, площадь, адрес.
- Подписи супругов.
- Визирующая запись нотариуса.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2021 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.