Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.
Максим Спиридонов, технологический предприниматель, основатель бизнес-клуба Reforma, проектов «Нетология», «Фоксфорд», Edmarket, Jump.bio:
Как и почти весь бизнес в России, онлайн-образование в феврале-марте 2022 года значительно просело. После этого спрос и активность на рынке начали постепенно восстанавливаться, правда, к прежним значениям так и не вернулись.
Спад тем сильнее, чем дальше эти образовательные услуги от базовых ступеней пирамиды Маслоу [иерархическая модель потребностей человека — прим. ред.]. Остаётся востребованным то, что необходимо в любых условиях. Так, образование детей, готовящихся к ЕГЭ, за этот период даже немного выросло.
В сегменте образования для взрослых по-прежнему актуальны вещи, связанные с карьерным апгрейдом: курсы по маркетингу, например. А вот всё остальное, что не связано напрямую с потенциальным увеличением заработка, посыпалось и пока не восстановилось. Это, например, курсы по soft skills, ораторскому искусству и так далее.
По моим ощущениям, 2022 год станет первым в недолгой истории онлайн-образования, когда рынок не вырастет, а просядет.
Тем не менее, если следующий год не принесёт ещё большей непредсказуемости, можно ожидать его восстановления. Ведь образование сегодня — продукт крайне востребованный, и таким останется. Это способ зарабатывать больше, выйти из карьерных тупиков, что особенно актуально для людей, которые в этом году потеряли работу.
Для детей образование открывает более широкие перспективы после окончания школы. Особенно хорошо онлайн-образование будет расти именно в тех нишах, где чётко видна его экономическая целесообразность.
Дмитрий Григорьев, генеральный директор ЦИАН:
Рынок недвижимости реагирует на любую ситуацию в макроэкономике. За последние пять лет перемен на нём было множество. До пандемии квартиры быстро продавались и росли в стоимости, а в пандемию всё резко затормозилось.
Подобные крутые развороты случаются регулярно, поэтому 2022 год не стал чем-то из ряда вон выходящим.
Сейчас мы видим, что предложение на рынке увеличивается, а цены плавно снижаются: по итогам года на 10-15%. Это происходит, потому что люди хотят быстрее продать квартиры и готовы делать это дешевле. В 2023 году цены могут продолжить снижение, но не критично.
По-прежнему останутся актуальными льготные программы ипотеки: они стимулируют отрасль, поэтому важно их сохранить.
Растёт миграция населения внутри России, что стимулирует рост рынка аренды: в этом сегменте предлагают много квартир, но и спрос тоже заметно вырос.
Если говорить о рынке онлайн-торговли в целом, то на нём происходят структурные изменения. Крупные интернет-проекты перестраиваются, ищут новые категории товаров, заменяют производителей, которые ушли с рынка. Импортозамещение значительно изменит этот рынок в ближайшие год-полтора.
В остальном внутри России сейчас изолировано достаточно много денег, и это, безусловно, открывает возможности финансирования для локального бизнеса.
Нашей компании с турбулентными временами помогает справиться то, что мы остаёмся верны своим ценностям. В результате нам удалось сохранить команду и лояльность клиентов, и предложить востребованные продукты.
Например, когда крупные зарубежные игроки Booking и Airbnb ушли с рынка, мы создали сервис посуточной аренды жилья.
Во времена высокой нестабильности очень важно делать две вещи: адаптироваться к тем вызовам и возможностям, которые возникают на рынке, и продолжать вкладываться в команду.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Чего можно ждать от инвесторов
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
Почему дискаунтеры выходят в лидеры
Сегмент дискаунтеров является стратегически важным для крупнейших ретейлеров. Он позволяет получать большую выручку на квадратный метр площади, чем у классических супермаркетов и магазинов у дома. При этом для работы одной торговой точки требуется всего 2–3 сотрудника в смену и штат всего из 6–7 человек. Все это позволяет значительно сократить операционные расходы и предлагать потребителям гораздо более привлекательные цены.
При этом средний чек в дискаунтерах может быть выше, чем в классических форматах. Так, в первом полугодии средний чек сети «Чижик», принадлежащей X5 Group, оказался выше, чем у Пятерочки и Перекрестка. Это может говорить о том, что широкому населению этот формат интересен для покупок впрок.
Сейчас лидером по количеству открытых дискаунтеров является Магнит: у него в два раза больше торговых точек Моя цена по итогам второго квартала, чем у конкурентов. Однако в структуре бизнеса это количество составляет менее 2% от всех магазинов сети. Сегмент только начинает развиваться и может оказаться ключевым в борьбе за лидерство на рынке.
Итоги второго квартала аналитики еще не подводили, но тренд понятен: когда порядка 160 иностранных компаний приостановили работу в России, то о позитивной динамике на рынке торговой недвижимости пока придется забыть.
Директор УК «RED» (Екатеринбург) Андрей Брауде обращает внимание на то, что уход якорных арендаторов де-юре и де-факто отличается уже сейчас. И статистика быстро не зафиксирует тотальный отток.
«Возьмем, к примеру, сегмент fashion. Большинство игроков остановили свою деятельность, но торговые площади в ТРЦ по-прежнему заняты ими и они платят арендную плату. Договором обычно предусмотрена минималка, плюс процент с оборота. Другими словами: если магазин закрыт, то владельцы ТРЦ получают от такого партнерства минимум. А заполняемость площадей при этом обычная», — объяснил Андрей Брауде.
Евгения Хакбердиева добавляет, что от торговли в России окончательно отказалось немного компаний. По ее мнению, в текущем моменте продолжится тенденция передачи бизнеса локальным игрокам. «Причем действовать будут все по-разному: одни иностранные компании продолжат продавать целиком или частично бизнес, другие же – передавать долю компании в доверительное управление местному менеджменту на время. Такие маневры позволят иностранным ретейлерам вновь вернуться на российский рынок и продолжить бизнес-деятельность в привычном формате», — пояснила региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.
Андрей Брауде считает, что в любом случае владельцам торговой недвижимости придется задуматься о реконцепции. А некоторые торговые центры могут очередной кризис просто не пережить.
«Я думаю там, где высокая кредитная нагрузка, то решения уже пойдут стратегические. Возможны и закрытие, и банкротство.К примеру, в Екатеринбурге пока на уровне идеи, но уже обсуждается вопрос о том, чтобы перепрофилировать некоторые торговые площади в складские центры. В стране будут также появляться примеры, когда ТРЦ начнут перестраивать и под жилье», — прогнозирует Андрей Брауде.
Возможные сценарии поведения рынка
В течение трех последних месяцев многие иностранные компании заявили о своем уходе из России. Однако, как заметили в Knight Frank, не всё, о чем пишут СМИ, действительно реализуется. Часто зарубежный бизнес останавливает производство или продажи, но сохраняет офисы и структуры управления.
Если посчитать все офисные площади, которые сейчас занимают компании, заявившие об уходе из России, наберется 500–600 тыс. кв. м.
Мария Зимина предсказывает два сценария:
1. Половина компаний действительно уйдет и освободит свои офисные площади.
2. Уйдут все иностранные фирмы, заявившие о завершении работы в России. Свои офисы они продадут.
Если мы допустим, что строительство офисов останется на нынешнем уровне и будет сдана только половина возводимых сейчас помещений, то в классе А при первом сценарии рынок достигнет вакансии 14–17%, а при втором — 21–22%.
Смягчить последствия «глобального исхода» может приобретение и объединение зарубежных предприятий местными компаниями. IT-сектор и госструктуры, которые перекупают уходящий бизнес, будут поддерживать спрос на рынке.
Стрит-ритейл держится
Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу).
По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).
Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).
На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.
Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.
В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.
Лучшее время для покупки жилья — прямо сейчас. В 2020 году цены на новостройки в стране выросли примерно на 20%. В 2021 году ожидается замедление этого показателя по разным оценкам от 5 до 10–12% за год. То есть тренд на повышение цен сохранится, поэтому, чем дольше откладывается покупка квартиры, тем дороже эта квартира обойдется. Помимо этого, если программу субсидирования ипотеки не продлят, ставки по жилищным кредитам, скорее всего, вырастут, и финансовый убыток от переноса покупки жилья может увеличиться.
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.
Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).
Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.
Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.
Европейцы — самые активные покупатели, а поток клиентов из России и Китая сокращается
Большинство респондентов (62%) считают, что жители Европы — самая активная категория покупателей, приобретающих недвижимость за пределами страны проживания. Во Франции эту категорию указали все 100% респондентов, в Испании — 91%, в Италии — 90%.
На втором месте в 2021 году были выходцы из России и СНГ (42%), затем следовали покупатели из стран Ближнего Востока, Китая, США и Израиля. Отдельные респонденты отмечали, что на рынке активны представители Канады, Индии, балканских стран, Австралии, Бразилии, Египта и ЮАР.
Результаты опроса показывают интересную тенденцию: чем больше респонденты в той или иной стране отмечали активность европейских покупателей, тем меньше — активность выходцев из России и стран СНГ. В наибольшей степени эта тенденция проявляется в Турции, где 73% отметили активность русскоязычных покупателей и всего 18% — активность европейцев. Напротив, во Франции, Испании и Италии всего 17–19% респондентов отмечали, что на рынке активны покупатели из России.
Тренд 5. Необходимость регулярных маркетинговых исследований. Исследования по подписке.
Одиночные маркетинговые исследования подобны точке на графике – видно в каком состоянии в данный момент находится изучаемый объект, но непонятно, как развивается маркетинговый процесс во времени под влиянием различных факторов. В условно статичных системах, неизменного ассортимента и многолетнего плана производства, разовых исследований было бы достаточно.
При меняющемся рынке, рекламодатели стараются все время держать “руку на пульсе” и, как минимум, сопровождать исследованиями каждый запуск масштабной рекламной кампании.
Регулярные, трекинговые (волновые) исследования повторяются с определенной периодичностью и отличаются систематическим сбором, накоплением и анализом данных. По ним можно увидеть не только текущую ситуацию на рынке, но и динамику его развития.
Существуют также непрерывные (длящиеся 365 дней в году) исследования, которые проводятся на постоянной основе с равными месячными или недельными квотами.
Постоянно проводить индивидуальные исследования довольно дорого. Поэтому в последнее время набирает популярность исследование по подписке. С ее помощью бизнес может регулярно получать отчеты исследовательских агентств о результатах исследования отдельных вопросов.
Поскольку информация предоставляется за плату нескольким заинтересованным лицам, ее цена для отдельного покупателя ниже, чем за индивидуальное исследование.
Тренд 8. Дайджесты позволяют справляться с возросшей информационной нагрузкой
Ментальная пропускная способность имеет свои пределы. Поэтому пользователи стремятся найти компактные материалы с информацией, позволяющей решить стоящие перед ними задачи.
Обзорные материалы позволяют быстро погрузиться в тему или быть в курсе происходящих изменений.
Популярность различного рода дайджестов растет.
– отраслевые дайджесты позволяют потребителям контента быть в курсе событий в сфере профессиональной деятельности;
– дайджесты для принятия решений помогают выбирать продукты, внедрять программное обеспечение, оценивать финансовые риски и т.д.;
– бренды используют дайджесты по интересам для коммуникации с клиентами;
– видеодайджесты находятся на пересечении двух сильных трендов – стремлении экономить время благодаря обзорным материалам и желании смотреть короткие (по возможности) видео.
Дайджест в качестве лид-магнита или информационного повода увеличивает шансы на успешную коммуникацию с клиентом.
Чего ожидать от ставок?
С одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов может спровоцировать рост ставок на аренду коммерческой недвижимости в новых бизнес-центрах. С другой стороны снижение спроса и увеличение свободных площадей говорит о том, что сейчас не время повышать стоимость аренды, и рынок ждет от собственников лояльности.
По мнению экспертов, в случае, если геополитическая ситуация будет улучшаться, снижение ставок аренды может носить кратковременный характер. Вывод на рынок новых площадей в 2022 году хоть и ограничен, но в перспективе может привести к увеличению ставок аренды.
Карина Анаевская убеждена, что уменьшения ставок не должно произойти. Удорожание всех процессов должно привести к их увеличению, но арендаторы прилагают все усилия, чтобы этого не произошло. Тем временем в Москве процент свободных площадей довольно низок, а издержки собственников выросли настолько, что не оставляют им маневра для скидок.
Заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев отмечает, что качественные офисные пространства класса А, которые прежде занимали западные арендаторы, в силу своих премиальных характеристик сдаются по более высоким ставкам. Если российские компании не торопятся их занимать, ставки пойдут на снижение.
Сегодня арендодатели проявляют лояльность и готовы пересматривать сроки аренды, улучшать условия договоров, предоставлять дополнительные опции, чтобы уровень заполняемости офисного сектора не снижался.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.