Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Типовые доверенности на недвижимость:

• генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
• генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
• генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
• генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
• генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

• Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
• Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
• Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
• Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Зачем проверять доверенность

Когда продавец действует по доверенности, возрастает риск признания сделки недействительной. Если впоследствии выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью, покупатель рискует остаться ни с чем.

Когда доверенность считается недействительной:

• Если собственника нет в живых или он признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности
• При истечении срока действия доверенности
• В случае отзыва доверенности собственником
• Если у нотариуса на момент оформления доверенности не было права заверять такие документы
• При наличии ошибок в документе

Определение полномочий представителя

Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.

Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.

Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).

Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.

В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.

Основные риски для покупателя

Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.

Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:

1. Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
2. Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
3. Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
4. Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.

В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.

Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Провести проверку можно следующим образом:

• Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
• Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
• Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.

В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, – доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.

Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.

Риски продажи квартиры по доверенности

При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:

1. Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
2. Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
3. Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.

В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.

Виды доверенностей по сделкам с собственностью: стоимость, особенности.

Документ имеет ряд классификаций и категорий. С ними следует ознакомиться заранее, учитывая, что последствия оформления некоторых из них могут быть самыми плачевными.

Основная классификация.

1. Безотзывные доверенности. Как правило, применяются в рамках деятельности ИП. По нормам ст. 188.1 ГК РФ, выдаются для обеспечения исполнения обязательств. Отмена документа невозможна, пока не закончится срок ее действия. Иногда в тексте прописываются специальные условия отмены.
2. Обычные доверенности. Они предоставляются на определенный срок, могут отменяться по заявлению доверителя. Заключаются юридическими или физическими лицами. Существуют разные виды: специальная, разовая или генеральная.

Может заключаться у любого нотариуса, если она предполагает свободу действий в РФ, предоставляться под разные цели:

• управление имуществом с или без права продажи;
• отчуждение имущества;
• получение средств на имя доверителя;
• сбор документов;
• представление интересов в разных организациях;
• получение кредитов на имя доверителя;
• проведение банковских операций;
• представление интересов в суде.

Как проверить документ покупателю?

Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.

В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.

Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.

Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.

С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!

Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры

Главная трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).

Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).

Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности. Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:

1. Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
2. Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
3. Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
4. Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
5. Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.

Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.

Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.

✅ Доверенность на риэлтора

При покупке квартиры можно оформить доверенность на риэлтора, но не генеральную, а на выполнение определенных действий. Безоговорочно доверять сотруднику агентства не стоит, лучше возложить на него определенные функции.

Особенно актуальна помощь риэлтора, если имеет место альтернативная сделка, то есть предполагающая одновременную покупку-продажу 2 или более объектов недвижимости. Покупатели смотрят квартиры, и в случае согласия на приобретение оформляют доверенность на риэлтора. То есть куплю-продажу нескольких квартир будет курировать 1 человек.

Риэлторов задействуют покупатели, которые самостоятельно не хотят или не успевают заниматься всем процессом оформления, проживают в другом городе или стране. Удобнее найти нужный вариант, оформить аккредитив или договор с банком на аренду банковской ячейки, а после — передать риэлтору право на подписание договора и регистрацию сделки.

Регистрационные действия

Сам ДКП по доверенности не требует государственной регистрации. Но на его основании регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку сделка проходит с участием доверенных лиц, они же могут принимать непосредственное участие в процедуре регистрации (при условии, что такие полномочия предусмотрены доверительным документом).

Для госрегистрации нужно будет предоставить в Росреестр или МФЦ пакет документов:

• оригинальные экземпляры ДКП (3 и более);
• паспорта продавца и покупателя;
• доверенность и паспорт представителя;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• техническую документацию (кадастровый, технический паспорт);
• выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц.

В отдельных случаях к пакету документов требуется приложить разрешительную документацию, например:

• согласие супруга на продажу квартиры, если предметом сделки является недвижимость в совместной собственности супругов, приобретенная в период брака;
• согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее единоличным собственником (или одним из них) является несовершеннолетний.

Как доверить продажу другому лицу

Доверенность — это бумага, на основании которой один человек получает возможность действовать от имени другого — например, заключать соглашения и совершать иные действия. При этом обязанности, которые возникают в результате деятельности поверенного, наступают именно для доверителя.

Текст доверенности содержит такую информацию, как:

● дата и место ее выдачи;

● паспортные данные обеих сторон — доверителя и поверенного;

● перечень передаваемых прав — какие именно шаги представитель вправе совершать от имени доверителя. Этот пункт необходимо продумать очень внимательно: не давайте излишних полномочий, помните, что последствия совершенных действий лягут на доверителя;

● возможность передоверия или указание на то, что оно невозможно;

● срок документа.

Договор купли-продажи квартиры — это серьезная сделка, связанная с передачей собственности на недвижимость. Поскольку право собственности регистрируется в государственном реестре, доверить распоряжение этим правом лицо может только по нотариальной доверенности — это правило установлено статьей 185.1 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, если собственник намерен продать свою недвижимость по доверенности, ее необходимо удостоверить у нотариуса.

Важно понимать: когда нотариус ее удостоверяет, его задача — подтвердить, что одно лицо по собственной воле, без принуждения и с осознанием правовых рисков доверяет другому продажу или покупку квартиры. В его задачи не входит контроль за законностью будущего договора, который от имени доверителя заключит представитель.

Риски такой продажи квартиры и как их избежать

Заключать ДКП через другого человека в ряде случаев удобно: достаточно выдать письменные полномочия, и можно не участвовать в оформлении бумаг, не решать организационные вопросы, не вести переговоры и т.д. Часто привлечение представителя — единственный вариант проведения сделки (например, когда продавец находится в другой стране или тяжело болен и не способен заниматься бумагами сам).

Кроме того, бытует мнение, что нотариальная доверенность гарантирует безопасность сделки и соблюдение интересов доверителя. На самом деле, удостоверяя ее, нотариус не ручается за сам договор купли-продажи, у него нет возможности проверить, каким будет его текст, если потом поверенный не вернется уже с самим соглашением, что бывает не всегда: для ДКП часто не обязательна нотариальная форма.

Поэтому, доверяя заключение от своего имени договора, человек рискует, что:

● представитель поведет себя халатно, не отнесется к процессу достаточно внимательно, не учтет все пожелания;

● он окажется мошенником или сам станет жертвой мошенничества, и его действия приведут к убыткам;

● итоговое соглашение будет невыгодным.

Именно поэтому специалисты рекомендуют по возможности не прибегать к оформлению купли-продажи недвижимой собственности через представительство, а действовать самому.

Если же представительства не избежать, следует:

● тщательно выбрать кандидатуру, кому довериться, — лучше, если это будет близкий друг или родственник;

● перечислить в тексте закрытый перечень передаваемых прав, чтобы исключить несогласованные действия;

● прописать желаемые и выгодные условия будущего соглашения;

● обязать удостоверить итоговый договор нотариально;

● после заключения итогового соглашения о передаче собственности немедленно аннулировать полномочия. Сделать это можно, обратившись к любому нотариусу.

Если через поверенного действует другая сторона, следует также настаивать на официальном удостоверении соглашения: участие нотариуса дает дополнительные гарантии законности и минимизирует риски.

✅ Регистрационные действия

Сам трастовый договор не требует государственной регистрации. Но на его основе регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку речь идет о сделке с участием доверенных третьих лиц, эти лица также могут непосредственно участвовать в процедуре регистрации (если такие полномочия предусмотрены в трастовом договоре).

Для государственной регистрации необходимо подать пакет документов в Федеральную регистрационную службу или МФЦ:

• Оригинальные копии трастового договора (3 или более);
• Паспорта продавца и покупателя;
• Доверенность и паспорт представителя;
• Выписка из Единого государственного реестра прав собственности
• Техническая документация (кадастр, технический паспорт);
• Выписки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

В некоторых случаях к пакету документов необходимо приложить подтверждающие документы, например.

• Согласие одного из супругов на продажу дома, если он является имуществом, приобретенным в период брака и находящимся в совместной собственности супругов.
• Согласие органа опеки и попечительства, если имущество принадлежит несовершеннолетнему (или одному из них).

Переход права собственности регистрируется (обычно оплачивается покупателем) только после уплаты государственной пошлины в размере 2 000 руб. (обычно оплачивается покупателем). Предъявлять квитанцию об оплате не обязательно, главное — сам перевод.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Доверенность на покупку квартиры: образец, риски покупателя

Генеральная доверенность может быть оформлена лишь у нотариуса и только на специальном бланке. Иные разновидности доверенностей разрешено оформлять в рукописном или печатном виде, форма свободная, однако доверитель должен подписать ее при нотариусе, а также заверить печатью и подписью.

При оформлении доверенности примерная стоимость колеблется в пределах от одной до двух тысяч рублей. Это напрямую зависит от того города, где собираются ее оформлять, и степени родства доверенного лица и доверителя. Доверенность, которая выписывается на жену или мужа, отличается более низкой стоимостью. Кроме того, берется в расчет наличие права передоверия, если оно есть, то стоимость будет увеличена. Специальные и разовые доверенности, которые составляются самостоятельно и требуют лишь заверения подписи, стоят около тысячи рублей.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Похожие записи:

• Сколько зарабатывают риелторы: комиссия растет или уменьшается?
• Программа «Молодая семья» в 2022 году — условия ипотеки
• Как получить отсрочку (рассрочку) по уплате налогов.