Что такое правоустанавливающий документ?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое правоустанавливающий документ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правоподтверждающие документы на недвижимость рекомендуется заказывать непосредственно перед заключением сделки или судебными прениями. Этот прием поможет избежать лишних вопросов со стороны уполномоченных органов. Но где заказать подобную документацию?
На что обратить внимание
Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.
Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.
Всегда сравнивайте сведения в документах и фактическое положение дел: например, если продавец снёс дом, не получив разрешение на реконструкцию дома и не прекратив право собственности на строение, сделку осуществить не удастся, потому что документы к сделке не готовы
Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.
Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.
Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).
Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.
Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.
Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.
Вопрос, который волнует многих граждан, особенно когда речь идёт о документации, выданной до 1998 года. Разберём ситуацию подробней:
- В случае, если документы, выданные до 1998 года были оформлены в соответствии с действующим тогда законодательством, то они имеют полную юридическую силу и на сегодняшний день.
- Внести ограничение на срок действия того или иного документа, может лишь принятый после оформления закон, который предписывает время перехода на новые правовые отношения.
- В остальных случаях менять или нет – это исключительно лично дело собственника. В целом же обязательная регистрация права на собственность предусмотрена законом только в случае осуществления каких-либо действий с недвижимостью.
Собственник не сможет совершить со своей недвижимостью какие-либо сделки, если у него на руках будут отсутствовать все необходимые правоустанавливающие документы.
Контроль за оборотом недвижимости в стране формализован. Каждый переход квартиры из рук в руки фиксируется в специальной документации и реестрах.
Правоустанавливающие документы фактически являются паспортом недвижимого объекта. В них содержится вся ключевая информация от особенностей самого объекта до информации о его собственнике.
Первоначально данные о правоустанавливающих документах были обозначены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее в законе существовала статья, где прописывались ключевые особенности такой документации.
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Дело все в том, что документы о правах на имущество можно заказать в различных государственных службах и организациях. И каждый сам выбирает, куда ему обратиться.
На данный момент запросить перечисленные выше бумаги можно через:
- многофункциональный центр;
- службу «одного окна»;
- организации типа «Мои документы»;
- кадастровые палаты;
- Росреестр.
Правоустанавливающие выписки хранятся в нотариальных конторах и на руках у участников сделок. Соответственно, чтобы восстановить подобный договор, нужно обратиться к нотариусу.
Полномочия собственника, которые закрепляют документы
Правоустанавливающие документы подтверждают право жить в квартире , ремонтировать её, перестраивать, но самое главное — продавать принадлежащее вам жильё. Право собственности предполагает следующие правомочия собственника: владение, пользование, распоряжение.
Владение представляет собой обладание объектом недвижимого имущества, предполагающее, что доступ в жильё запрещён всем, кроме одного или нескольких собственников.
Пользование возможно не только в случае обладания объектом, но и при наличии разрешения собственника (или распорядителя) имущества. Например, когда вы арендуете квартиру , вы не становитесь её собственником, но получаете право пользования чужой жилплощадью.
Самым важным является право распоряжения имуществом, что даёт собственнику полномочия решать дальнейшую участь принадлежащего ему объекта недвижимости (подарить, продать, завещать имущество может только дееспособный собственник, но не распорядитель или временный пользователь). Если же владелец недееспособен, правом распоряжения имуществом могут быть наделены его законные представители.
Документы на объект незавершённого строительства
Правоустанавливающие документы на объект незавершённого строительства во многом связаны со статусом земли, на котором строится объект. Особенно это относится к землям, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, если они находятся за пределами населённого пункта. Строительство на такой земле запрещено, поэтому оформить строение вы не сможете, независимо от степени его завершённости.
Если категория земли подходящая (например, для индивидуального жилищного строительства), но дом был построен собственником земли самостоятельно, без получения разрешительных бумаг, можно с заявлением и кадастровым паспортом обратиться в регистрационную службу и оформить право владения на недостроенный дом.
Если же права на земельный участок не оформлялись, то необходимо в обязательном порядке получить все разрешительные документы, подтверждающие надёжность возводимого сооружения, а затем обратиться в суд для легализации строительства.
Правоустанавливающие документы на квартиру, в первую очередь, должны отображать связь между недвижимостью и ее фактическим владельцем. Важно понимать, что процедура регистрации прав на жилье состоит из нескольких этапов, первым из которых является оформление правоустанавливающих бумаг.
Основная задача этого документа – определение права на собственность недвижимости.
Основанием для оформления правоустанавливающей документации может стать совершение следующих процедур:
- приватизация государственной недвижимости;
- купля-продажа квартиры;
- обмен жильем;
- наследование квартиры;
- дарение недвижимого имущества.
Все правоустанавливающие бумаги делятся на две категории – первичная и вторичная документация.
Такое название получили те документы, на основании которых происходит регистрация права собственности. Только при их наличии можно провести любую сделку с недвижимостью.
Выделяют следующие виды правоустанавливающих документов на квартиру:
- Договор купли-продажи;
- Договор о передаче жилья, если в результате приватизации оно передается в собственность;
- Договор дарения;
- Договор мены;
- Договор ренты, если осуществляется передача недвижимости взамен ухода и обеспечения;
- Соглашение об обмене собственности на наем;
- Свидетельство о наследстве;
- Свидетельство о собственности на долю;
- Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- Договор долевого участия, который оформляется в случае покупки жилья в строящемся доме;
- Решение суда с печатью о вступлении в силу.
ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЛЮ КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Кадастровый паспорт на земельный участок заказывается в Кадастровой палате Росреестра (ранее Роснедвижимость).
Если участок земли не взят на учет органами кадастрового учета, то Кадастровый паспорт на землю получают только с постановкой участка на кадастровый учет, для чего надо представить следующие документы:
свидетельство о праве собственности на земельный участок — это свидетельство регистрации права собственности в Земельном комитете — логичнее было бы в первую очередь в этом списке назвать документ — основание получения права собственности, а во вторую очередь документ, свидетельствующий о регистрации полученного права. Однако свидетельство на землю чаще всего бывает единственным, имеющимся на руках у собственника, документом. Основание же получения права собственности указывается в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.
документ, являющийся основанием получения права собственности на землю (правоустанавливающий документ) — чаще всего земля выделялась на основании постановления главы местной администрации о выделении земельного участка, выписку из которого придется заказывать в Архиве, реквизиты постановления указаны в свидетельстве на землю.
Если земельный участок перешел Вам в собственность в результате сделки купли-продажи, дарения, мены, вступления в наследство, то основанием получения права собственности будет соответственно договор купли-продажи, мены, дарения, или свидетельство о праве на наследство.
Кадастровый паспорт, полученный без межевания земельного участка, не имеет никаких ограничений ни для оформления сделок у нотариуса, ни для последующей госрегистрации.
Кадастровый паспорт на земельный участок, полученный без проведения межевания, называется «КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА форма В.1» (выписка из государственного кадастра недвижимости) или, как часто называют: Кадастровая выписка, Форма В.1.
Кадастровый паспорт уже учтенного участка получить проще, надо знать кадастровый или условный номер участка земли, иногда нужен адрес.
Он относится к правоустанавливающим документам на квартиру. Мена может осуществляться для равнозначных квартир, а также допускается указывать в договоре наличие доплаты со стороны одного участника сделки.
Если происходит обмен муниципальными жилыми помещениями, то на это требуется разрешение от администрации города. При совершении такой сделки учитываются особенности:
- если обмен не является равноценным, то один участник сделки должен выплатить второй стороне определенную компенсацию;
- в договоре непременно указываются паспортные данные граждан, места их регистрации, а также другие важные сведения;
- приводятся технические параметры обоих квартир;
- формируется документация исключительно в письменном виде;
- все сведения, включаемые в договор, должны соответствовать информации, которая имеется в официальных бумагах каждого участника.
Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, так как только в этом случае осуществляется окончательный переход права на объекты недвижимости.
Договор долевого участия или инвестирования
Многие люди предпочитают покупать квартиры на этапе строительства дома. Что является правоустанавливающим документом на квартиру в этом случае? При покупке жилья на этапе строительства может использоваться ДДУ или договор инвестирования. Дополнительно может применяться договор уступки. Каждый документ имеет свои особенности:
- договор инвестирования составляется достаточно редко, причем по нему граждане инвестируют в строительство нового дома;
- ДДУ является наиболее оптимальным выбором для покупки квартиры в строящемся доме, так как в этом случае вкладчики защищаются от возможного банкротства или мошенничества застройщика;
- договор уступки представлен контрактом цессии, но при этом дольщики выступают лишь посредниками.
Все вышеуказанные документы являются правоустанавливающими, поэтому они должны сохраняться владельцами жилых помещений.
Долевое строительство
Если будущий собственник инвестировал в строительство (то есть участвовал в долевом строительстве), то по окончании возведения дома и отделки квартир
ему должны выдать один из следующих документов:
- Договор участия в долевом строительстве. Это соглашение обязывает застройщика завершить строительство в установленный срок, а покупателя – вовремя выплатить всю сумму и принять квартиру.
- Договор уступки права требования в долевом строительстве. Такое соглашение заключается, если покупатель продал или передал свою долю третьему лицу.
- Договор об инвестировании. Аналогичен договору участия, но право требовать долю возникает только после выплаты всех взносов.
О правоустанавливающих документах слышали многие. Но что означает это понятие, знают далеко не все. При этом, эти документы очень важны для любого владельца недвижимости, особенно в случае проведения сделок с данной собственностью.
К недвижимому имуществу относится:
- Квартира.
- Дом.
- Комната.
- Земельный участок.
- Гаража.
- Дача или садовый дом.
Для подтверждения прав владения им необходимы специальные правоустанавливающие документы на объект недвижимости:
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт участка или здания.
- Свидетельство о праве на наследство (пока права собственности не будут переоформлены в ЕГРН).
- Техпаспорт, выданный БТИ.
- Завещание.
- Договор купли-продажи.
- Дарственная.
Если владелец недвижимости потерял свидетельство о праве собственности, то он сможет его восстановить с помощью любого другого правоустанавливающего документа.
Договор купли-продажи или долевого участия с привлечением материнского капитала
Как поясняет Виктор Куприянов, использование материнского капитала без выделения доли детям — относительно свежий «прокол» в российском правовом поле. Ни пенсионный фонд, ни Росреестр, ни органы опеки, попечительства и патронажа не отслеживают обязанность выделить доли детям. Но такая доля должна быть выделена.
Известно, что продажа квартиры, в которых несовершеннолетние имеют долю, значительно усложняется. Поэтому, если квартиру покупают, имея в виду продажу в ближайшее время, то возникает соблазн долю детям не выделить. Но в этом случае использование материнского капитала оказывается неправомочным. Соответственно покупать такую квартиру не следует.
Договор купли-продажи от собственников по доверенности
Виктор Куприянов советует анализировать дополнительные признаки – где выдавалась доверенность, сколько лет прошло с момента свершения сделки, возраст доверителя, подтверждение иногороднего проживания. Аванс вносить после дополнительных проверок.
В практике риэлтора был такой случай, когда в договоре купли-продажи квартиры, за которую он пришел вносить аванс, оказалось сразу три «косяка»: ненужное занижение стоимости предыдущей сделки, утрата оригиналов документа, продажа по доверенности от всех трех собственников. И финальный штрих – одна из доверенностей выдана в местах лишения свободы. Разумеется, от покупки такой квартиры было решено отказаться.
Договор купли-продажи, оформленный на одного из супругов
Даже если договор купли-продажи квартиры оформлен на одного из супругов, второй имеет право на эту собственность. В данном случае необходимо получить согласие второго супруга на продажу недвижимости. Если этого не сделать, велика вероятность в будущем столкнуться с обжалованием в суде ваших прав.
Свидетельство о приватизации
Даже «розовые» приватизационные свидетельства, считавшиеся когда-то самым безупречным документом, с точки зрения современной юридической практики могут содержать подводные камни. Например, до 1994 г. в договор приватизации можно было не включать несовершеннолетних детей. Но право собственности за ними сохранялось.
Вот что рассказа Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
«Не так давно мы проводили покупку квартиры, которая была приватизирована в 1992 году. Собственниками недвижимости являлась пожилая пара (муж и жена). Согласно выписке из домовой книги в квартире прописаны были лишь они.
Однако во время проверки документов выяснилось, что в момент приватизации там также были прописаны двое несовершеннолетних детей (4 и 5 лет). В соответствии с законодательством до 1994 года родители не обязаны были включать детей в число собственников, поэтому квартира была приватизирована только на взрослых. К моменту, когда родители решили продать квартиру, дети успели выписаться и жили отдельно.
Чтобы обезопасить нашего покупателя, мы встречались детьми и просили их написать заявление, что они не претендуют на квадратные метры в продаваемой квартире».
А вот еще одна история, рассказана Константином Барсуковым, генеральным директором «Релайт – Недвижимость».
«Мы помогали купить квартиру. Документы — «свежая приватизация». В результате проверки было обнаружено, что до этой самой «свежей приватизации» была расприватизация, в результате которой квартира досталась городу, после чего она была приватизирована нынешним собственником.
А до расприватизации была следующая история. Немолодой и пьющий мужчина (состоял на учете в ПНД) приватизировал квартиру, через несколько лет расприватизировал её и параллельно женился. После чего его супруга была прописана в квартире. Через несколько месяцев этот мужчина умер, а его супруга приватизировала квартиру. И еще через некоторое время начала заниматься ее продажей.
При такой схеме невозможно установить наличие или отсутствие других (кроме последней супруги) наследников, которые могут оспаривать расприватизацию».
Справка о выплате пая
По закону, право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает с момента полной выплаты пая.
Константин Барсуков обращает внимание, что в данном случае даже не важен факт регистрации такого права собственности в государственном органе. Есть справка о полной выплате пая – значит, есть и право собственности на квартиру.
«Кстати, раньше с квартирами в кооперативных домах встречались эксцессы, когда после полной выплаты пая, регистрация права собственности не происходила, а квартиру меняли на другую как неприватизированную. С точки зрения закона – это нельзя было делать, так как после полной выплаты пая квартира находилась в собственности, и ее нельзя было обменять на неприватизированную квартиру, а можно было продать.
С паями вообще было много разных историй. Например, супруги, которые разводились после полной выплаты пая, но до регистрации права собственности. Вообще-то в этом случае квартира была в общей совместной собственности супругов, но не все об этом знали. Так же бывшие супруги теоретически могли претендовать на долю в квартире, если основная часть пая была выплачена в браке».
Договор мены
По мнению Виктора Куприянова, договор мены плох тем, что нужно смотреть историю двух квартир вместо одной. Налоговая инспекция относится к сделке мены как к двум встречным сделкам купли-продажи, и на почве разной оценки сделки могут быть проблемы с налогами или имущественными правами.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» советует еще обращать внимание на то, кто будет заключать текущую сделку купли-продажи. Если договор будет подписывать доверенное лицо, а не сам собственник, то риски возрастают.
Во-первых, мошенники могут подделать доверенность. В этом случае необходимо проверить у нотариуса её действительность и подлинность.
Во-вторых, действие доверенности может быть отменено в течение нескольких минут. Как правило, мошенники действуют по следующей схеме: собственник отменяет действие доверенности, не уведомляя об этом покупателя. Сделка официально оформляется, продавец-мошенник получает деньги и буквально на следующий день обращается в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным в виду отсутствия согласия собственника.
Кроме того, при проведении сделки по доверенности я рекомендую получить у продавца справку из психоневрологического диспансера о медицинском освидетельствовании собственника. Это обезопасит покупателя от возможности оспорить сделку бывшим собственником, к примеру, по причине недееспособности.
А что с наемным жильем?
Как известно, квартира может не только находиться в собственности, но и арендоваться у государства или муниципалитета по договору социального найма. В этом случае договор соцнайма также является правоустанавливающим документом на жилое помещение. Хоть и с большими ограничениями – наниматель обладает только правом пользования, но не правом распоряжаться имуществом.
Нередко наниматели, которые получили съемное жилье еще до принятия Жилищного Кодекса, задаются вопросом: является ли ордер на квартиру правоустанавливающим документом? Ответ здесь однозначный – нет. Ордер является бумагой, дающей право на занятие указанного в нем жилого помещения, и не более.