Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Как производится расчет срока

Узнать дату, когда началось действие права собственности, можно в свидетельстве о государственной регистрации. Но из этого правила есть несколько исключений. К ним относится следующее:

• Получение жилища в порядке наследования. В такой ситуации отсчет периода владения начинается со дня открытия наследства. Им является дата ухода из жизни наследодателя.
• Приобретение у кооператива. В этом случае право собственности начинает действовать с того дня, когда были выплачены денежные средства за последний пай или составлен акта передачи имущества.
• Регистрация владения недвижимостью до 1998 года. В этом случае у собственника вообще не должно быть свидетельства, так как в то время его не выдавали.

Бывают ситуации, имеющие свои особенности расчета срока собственности. К примеру, если владелец частного дома сделал пристройки к нему. Затем решил продать. Самому жилищу больше 5 лет, а достроенным частям – меньше. В этой ситуации заплатить налоговый сбор придется, если в ходе строительства были изменены внешние границы объекта.

Как подать декларацию

Оплата налогового платежа отображается в специальной декларации. Она имеет форму 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговую службу не позднее 30 апреля года. Заполнять декларацию должен сам плательщик. Он имеет право делать это вручную или же с использованием компьютера.

Также сейчас имеются специальные программы, которые созданы ГНИВЦ ФНС. Найти их можно на официальной странице налогового органа в интернете. Скачать их разрешается абсолютно всем, при это не нужно ничего платить. С помощью данных приложений заполнять декларацию намного быстрее и удобнее, стоит только приловчиться.

Направлять документ в инспекцию требуется лично или через доверенное лицо. В последнем случае понадобится подготовить доверенность, заверенную в нотариальном порядке. Также разрешается отправлять декларацию через почтовое отделение посредством заказного письма.

ВАЖНО! Даже если по проведенным расчетам размер налогового сбора равняется нулю, документ все равно нужно сдавать в ФНС. Инспекция должна знать, что конкретный гражданин освобождается от уплаты.

Отчет должен сдаваться своевременно. Если отправить его после апреля, то может быть наложен денежный штраф. Его размер в среднем составляет 1000 рублей. Несмотря на то, что декларация предоставляется до 30 апреля, оплатить сбор можно до 15 июля.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры

В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.

Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.

Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.

Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2023 году

Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:

• налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
• к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
• объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
• налог с продажи квартиры в 2023 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
• исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
• налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
• при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).

Как платить налог с продажи квартиры?

Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.

Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.

Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.

Необходимая документация для уплаты налога

Если человек должен заплатить подоходный налог с продажи дома, в первую очередь ему потребуется заполнить налоговую декларацию. Она оформляет ее по форме 3-НДФЛ. Потребность в заполнении документа ложится на плечи собственников жилья.

Отчетный документ при продаже квартиры может быть заполнен несколькими способами, в перечень которых входят:

• электронное заполнение при помощи личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной Налоговой Службы;
• на специальных бланках, получить которые можно, обратившись в Налоговую инспекцию;
• в распечатанном виде с использованием специальной программы Декларация 2023 .

Передать отчетность для уплаты налога с продажи жилья в уполномоченный орган также можно при помощи нескольких способов. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина.

В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.

В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:

• жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
• срок владения не менее 3-х лет.

Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.

С какой суммы уплачивается налог?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

Размер полученного дохода следует определять:

1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Сумма налога с продажи доли в квартире и варианты его понижения

Закон предусматривает временные рамки владения имуществом и позволяет снизить налог при продаже доли в жилом фонде. Уменьшение размера налога прямо пропорционально длительности нахождения имущества в собственности гражданина. Для освобождения от выплат налоговых сборов необходимо подтвердить минимальные сроки владения недвижимостью, составляющие пять лет.

Этот период приобретает законную силу с момента вступления гражданина в статус собственника жилья.

Продажу доли в квартире, находящуюся в частном владении до трёх лет, можно отнести к ещё одной категории льгот для снижения суммы налога НДФЛ. Главный документ, подтверждающий права на собственность, а именно свидетельство, выдаётся исключительно органами надзора и контроля над операциями с недвижимым имуществом. При продаже доли своих квадратных метров нужно учитывать, что датой, с которой собственник вступает в свои законные права, считается день регистрационных действий с договором купли-продажи.

Самой важной датой является число, когда была зарегистрирована самая первая доля недвижимости.

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.

Можно ли уменьшить сумму налога

Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.

ПРИМЕР:

Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.

Похожие записи:

• Субсидированные тарифы в 2023 году
• Как правильно оформить развод с мужем
• Как оформить прощение долга между юридическими лицами