Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Определение размера компенсации за дом

Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.

Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.

Пример расчета

Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.

Что требовать – денежную компенсацию или равноценное жилье

Как уже было сказано, в качестве компенсацию за изъятие жилого дома, предназначенного под снос, государственное ведомство или застройщик могут предложить владельцу жилья денежную выплату или аналогичный дом. Собственники должны знать о том, что при изъятии жилого дома с земельным участком застройщиком они вправе потребовать любой компенсации на свое усмотрение (поскольку закон не обязывает идти на уступки):

• денежную выплату на покупку нового аналогичного по ценности жилья,
• новое жилье (коттедж с землей или равноценную квартиру),
• оплаты расходов на переезд и перевозку имущества.

Другой случай – принудительное изъятие дома муниципальным или государственным ведомством. В такой ситуации закон на стороне правительства, а потому жилье с землей в любом случае будут отчуждены сразу после завершения процедуры (оформления и регистрации сопроводительной разрешительной документации). Поэтому в любом случае дело дойдет до утверждения выкупной стоимости и отказа от прав собственности – добровольно ли это будет, или через зал судебного заседания.

Опираясь на все вышесказанное, разберемся с тем, что выгоднее для владельца дома, лишившегося своей недвижимости в силу возникновения муниципальных/государственных нужд в изъятии земли и дома:

По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома

Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:

Порядок компенсации за снос многоквартирного дома

Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.

Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.

Какие компенсации есть при сносе дома?

Полный порядок действий в случае, если частный дом будет определен местными или федеральными властями под снос, прописан в ст. 239 Жилищного кодекса РФ. Там же указываются и возможные виды компенсации собственнику в таких ситуациях:

• денежная компенсация в размере выкупной цены – наиболее распространена ситуация, когда власти предлагают владельцу частного дома денежное возмещение его стоимости. При этом покупная цена рассчитывается на основании рыночной стоимости дома, а также покрывает дополнительные расходы, связанные с необходимостью покинуть место жительства: затраты на аренду временного жилья, стоимость самого переезда и т. д. Обычно размер компенсации является предметом торгов: власти предлагают определенную сумму, а владелец жилья может согласиться или выдвинуть свои условия. В некоторых случаях консенсуса удается достичь, в некоторых нет, и тогда власти могут обратиться в суд;
• предоставление жилья взамен сносимому – еще одним вариантом компенсации за снос дома может быть новое жилье – другой частный дом или квартира. Важное условие: новое жилье должно не уступать по основным характеристикам тому, которое определено под снос: площадь должна быть аналогичной или больше, место не менее выгодным/удаленным от центра и т. д. Как и в случае денежной компенсации, владелец вправе согласиться с предоставляемым вариантом или отказаться, попросив предоставить другой вариант или денежное возмещение стоимости дома, который будет снесен.

Стоит отметить, что если инициатором сноса выступают власти, особо рассчитывать на успех в переговорах и пытаться увеличить размер компенсации очень сложно – при желании орган, принявший решение о сносе, может просто обратиться в суд, и тогда владелец дома вместе со всеми жильцами будет выселен принудительно, а в качестве компенсации ему будет предоставлена минимальная денежная сумма – оценочная стоимость жилья, определенная государственным экспертом (она редко отвечает реальной рыночной стоимости). Но если сносом занимается частный инвестор, который планирует на месте снесенных домов построить свой объект, поторговаться имеет смысл: поскольку частники заинтересованы начать строительство как можно быстрее, не ожидая решений судов, они обычно готовы пойти навстречу и повысить размер компенсации.

Что будет с людьми, если здание признают аварийным?

Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.

Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:

• жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
• если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
• в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
• здание расположено в том же районе;
• при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
• граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
• очередникам дают дома с недостающим метражом.

Выбрать вариант компенсации собственник сносимого имущества должен в течение месяца. И подать соответствующее заявление в местный исполнительный комитет.

Местный исполком знакомит (под роспись) с конкретным вариантом (вариантами) реализации соответствующих прав. Замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества. Ну или по суду — если договориться не получается. Последний вариант мы еще рассмотрим ниже.

Изъятие частного дома с участком перед сносом: описание законной процедуры

Важно! Внимательно ознакомьтесь с процедурой изъятия домов перед сносом. Случается такое, что дом пытаются отнять по личной инициативе застройщика, которому приглянулся участок земли, хотя официального решения властей о необходимости сноса не имеется.

Процедура изъятия жилого дома ради строительства трассы, соблюдаемая в соответствии с законом, выглядит следующим образом (если в вашем случае какой-то из этапов будет упущен, это должно вас насторожить):

1. Причина, по которой жилая постройка должна быть снесена, обосновывается:

• возможно, дом находится в аварийном состоянии, и дальнейшая его эксплуатация не представляется безопасной;
• или же у региональных/федеральных властей нет иных вариантов, кроме как освободить данный участок земли под объекты инфраструктуры, в которых возникла крайняя нужда (объектами государственного и муниципального значения по закону признаются постройки для обеспечения безопасности и возможности обороны, энергетические комплексы, транспортные пути, газопровод).

1. Чтобы грамотно провести оценку состояния сооружения и вынести заключение о его стоимости, приглашается независимый эксперт.
2. Решение о проведении ремонтных работ (если дом ветхий) или о сносе здания передается на рассмотрение членам межведомственной комиссии.
3. Если решение одобрено, будет издано Постановление о демонтаже постройки (выдается государственным учреждением).
4. Далее происходит государственная регистрация решения об изъятии дома.
5. Как минимум за год до момента предполагаемого сноса дома его собственник получает уведомление о принятом решении.
6. Заключается договор между владельцем идущего под снос дома и ведомством, принявшем решение об изъятии помещения:

• добровольно, на первоначально оговоренных условиях;
• через суд (если собственник считает оценочную стоимость дома необоснованно заниженной).

1. Собственник изымаемого жилья получает равноценное жилое помещение или денежную компенсацию на покупку аналогичного дома. Владелец с семьей освобождают дом.
2. Владение домом прекращается путем регистрации отчуждения прав на него.
3. Осуществляется снос.

Что такое компенсация и кому полагаются выплаты?

Если у собственника есть документы на жилой дом или квартиру, значит он имеет право распоряжаться объектом. Даже если строение уже ветхое или аварийное – права на него принадлежат хозяину. Он, и только он решает судьбу своей недвижимости. Одно из требований – соразмерная компенсация от властей за снос частного дома (ст. 32 ЖК РФ).

Компенсация – это выплаты, которые полагаются владельцу частного дома в связи с изъятием земли для муниципальных нужд. Например, если строение признают аварийным, собственника обяжут его снести. Такая возможность отсутствует в 99% случаев. Поэтому администрация выкупает и землю, и дом, а впоследствии застраивает территорию.

(п. 6 ст. 279 ГК РФ)

Виды компенсации за аварийное жилье:

• денежные выплаты – в размере рыночной стоимости дома, земли и расходов семьи собственника;
• равнозначное новое жилье, например – частный дом или квартира в новостройке;
• равноценное жилое помещение.

Иногда расходы при расселении несет не администрация города, а сам собственник. Это происходит в том случае, если предлагаемое жилье имеет большую стоимость, чем изъятое. Или, например, новый дом с большим метражом, который устраивает собственника. Ему придется доплатить разницу в стоимости из расчета рыночной цены.

Уже в 2022 году планируют внедрить удобные механизмы оплаты, например – социальную ипотеку для переселенцев под выкуп жилья.

Процедура изъятия дома перед сносом

Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:

Обоснования причины сноса:

• аварийное состояние,
• необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).

1. Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
2. Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
3. Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
4. Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
5. Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
6. Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
7. Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
8. Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
9. Производится снос.

Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов

Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.

Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.

В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».

В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.

Процедура изъятия дома перед сносом

Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:

Обоснования причины сноса:

• аварийное состояние,
• необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).

1. Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
2. Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
3. Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
4. Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
5. Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
6. Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
7. Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
8. Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
9. Производится снос.

Похожие записи:

• Понятие и виды кадровой политики в организации
• Как увеличить размер алиментов на ребенка-что для этого необходимо
• Что делать, если угрожают расправой?