Что нужно знать о капитальном ремонте – консультация специалиста
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о капитальном ремонте – консультация специалиста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилых домов определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324 «Об утверждении Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда».
ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ ВИДОВ РАБОТ, КОТОРЫЕ ВЫПОЛНЯЮТСЯ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ДОМОВ:
- Устранение мелких (местных) деформаций и недостатков путем замены или обновления кладки иукрепления несущих конструкций зданий и сооружений.
- Усиление, обновление (организация устройства) фундаментов под оборудование.
- Укрепление или обновление кладки отдельных частей несущих каменных стен.
- Восстановление или укрепление отдельных элементов или целых простенков, перемычек, карнизов.
- Обновление или установка защиты от шума и вибрации.
- Замена, усиление или частичное укрепление перегородок.
- Замена отдельных участков деревянных перекрытий на несгораемые.
- Замена или укрепление отдельных участков перекрытий.
- Утепление или обновление (замена) чердачных перекрытий и покрытий.
- Полная замена кровли.
- Утепление или замена устаревшего утепления вентиляционных шахт.
- Обустройство козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
- Обновление, организация придомового благоустройства и озеленения с применением наиболее современных материалов и технологий.
- Полная или частичная замена пришедших в негодность внутренних инженерных систем и оборудования многоквартирных жилых домов, а также изношенного оборудования общего пользования (лифтов, мусоропроводов).
- Обновление систем подачи и потребления газа.
- Ремонт и замена изношенных лифтов без изменения технических характеристик.
- Замена и ремонт пришедших в негодность или изношенных элементов наружных инженерных сетей.
- Ремонт и отладка работы систем противопожарной автоматики, систем уведомления о задымлении.
- Обустройство пожарных лестниц, систем заземления, радиоприемных и телевизионных антенн.
- Замена и ремонт инженерного оборудования, которое обеспечивает возможность потребление коммунальных услуг (блочные теплопункты, вводные устройства, водомерные узлы и др.).
Порядок и сроки проведения капитального ремонта
На разных объектах срок капитального ремонта может отличаться. Для жилых многоквартирных домов уставновлен лимит в 15 – 25 лет с момента строительства здания. Решающий фактор – конструктив здания и особенности его эксплуатации. Однако данные рамки сдерживаются не всегда, поэтому тема капремонта болезненно переживается в народе.
Решение о капитальном ремонте здания основывается на результатах технического осмотра объекта недвижимости, дате строительства здания, очередности и целесообразности работ согласно генплана (капремонт не предписан объектам, попадающим в границы перспективного сноса). Немаловажный вопрос – наличие финансирования. Чаще всего капремонт откладывается именно из-за неимения средств на его проведение.
Сроки и объем работ капитального ремонта могут меняться только по уважительной причине и с согласия исполкома. Объективными причинами для изменений являются нехватка финансирования, непредвиденные обстоятельства и большой объем незапланированных работ.
Еще до проведения работ на объекте представители заказчика капремонта должны проинструктировать собственников квартир на предмет объема и видах запланированных работ, сроках реализации, именах должностных лиц, отвечающих за контроль качества запланированных мероприятий.
Капитальный ремонт жилых домов
В Беларуси с 2020 года планируется увеличить объем капитального ремонта жилья до 3% от обслуживаемого жилого фонда ежегодно.
Капитальный ремонт жилых домов финансируется из средств местных бюджетов и за счет ежемесячной платы населения за капремонт по тарифам, установленным законодательством. Как сообщалось ранее, в январе вступило в силу постановление Совета Министров № 39, которым дополнен максимальный перечень работ, которые могут проводиться за счет средств бюджета и отчислений граждан. Объем по каждому дому определяется на основании обследования проектной организацией совместно с заказчиком. Собственники могут участвовать в принятии решения о выполнении тех или иных работ при капремонте. Общее собрание по данным вопросам должно проводиться на стадии выполнения задания на проектирование.
Что входит в список работ по капитальному ремонту жилого дома в РБ? Перечень по Положению №324:
- Укрепление фундамента и отмостки или восстановление разрушенных элементов.
- Обновление кладки или замена отдельных элементов несущих конструкций и стен.
- Усиление перегородок.
- Устранение продуваемости оконных и наружных дверных проемов путем замены уплотнений и заполнений.
- Избавление элементов фасада от затеканий и сырости.
- Замена простенков путем их сноса и нового строительства или ремонт отдельных частей.
- Восстановление перемычек, карнизов.
- Обустройство или обновление систем шумоизоляции и гашения вибрации.
- Ремонт, восстановление или замена ограждений балконов и лоджий.
- Удаление деревянных и установка новых несгораемых перекрытий.
- Утепление вентиляционных каналов или замена пришедших в негодность утепляющих материалов.
- Устройство защитных козырьков над входными дверями в подвальные помещения, подъезды, над балконами верхнего этажа.
- Кровельные работы по удалению потерявших водонепроницаемые качества покрытий и укладка современной кровли.
- Замена старых, установка и утепление новых чердачных перекрытий.
- Ремонт или полная реконструкция внутренних и внешних инженерных систем.
- Обустройство противопожарных систем с автоматическими сигнализаторами задымления, средствами пожаротушения и установкой пожарных лестниц.
- Ремонт пришедших в негодность элементов или полная замена инженерного оборудования для подачи и учета потребления носителей тепла, водо-, электро-, газоснабжения, канализационных выпусков. Работы по замене электропроводки, систем отопления, установке сантехники и приборов контроля внутри квартир проводятся за личный счет владельцев (собственников) этого жилья.
- Восстановление заземления и молниезащиты.
- Установка принимающих теле- и радиосигналы антенн.
Срок капитального ремонта
Нормы продолжительности капремонта домов в Минске установлены в ТКП 180-2009. При возникновении объективных причин или форс-мажора сроки сдачи могут быть перенесены.
Это, например, может быть:
- увеличение объема работ, выявленное уже на стадии проведения;
- отказ от выселения одного из собственников жилья;
- недостаток средств на дополнительные работы.
Ввод дома в эксплуатацию возможен после выполнения всех работ, предусмотренных проектом.
Какие жилые дома в Минске дождутся капремонта в 2017 году
В 2017 в Минске запланирована капитальная реконструкция 215 жилых многоэтажек. Также планируется запустить еще 118 объектов, на которых работы ведутся еще с 2016 года.
Общая задача на 2017 год еще больше, чем в предыдущем году – 785 тыс. кв. м недвижимости. Годовой объем финансирования на капремонт – Br 112,9 млн, доля минчан составила почти 50%, а именно Br 52 млн.
Самый большой объем по капремонту на 2017 год предписан Фрунзенскому району Минска. Там предполагается ввести в эксплуатацию 69 отремонтированных домов (работы на некоторых из них начались еще в 2016 году). В Первомайском районе цифра остановилась на 46, годовой задание для Московского района – 35. С полной программой капремонта на 2017 год в Минске можно ознакомиться на официальном сайте Мингорисполкома в разделе «Капитальный ремонт 2017». В перечне вы найдете все адреса по которым запланирован капитальный ремонт.
Чем капитальный ремонт отличается от текущего и кто за что платит? Расшифровываем жировку вместе со специалистом.
Ежемесячная жировка за жилищно-коммунальные услуги вызывает у большинства из нас много вопросов. Всматриваясь в прописанные черным по белому услуги и следуемые за ними счета, мы порой не совсем понимаем, откуда что взялось. Еще больше непонимания может внести незнание, какие именно работы скрываются за тем или иным пунктом в жировке. Для того, чтобы разобраться, что такое техническое обслуживание дома, какие виды работ входят в текущий ремонт и за чей счет осуществляется капитальный ремонт дома, мы обратились к заместителю генерального директора КЖУП «Светочь» Алле Мигован.
Что входит в капремонт
Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.
Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:
- капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
- капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
- кровельные работы;
- капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
- капитальный ремонт фасада жилого дома;
- капремонт фундамента МКД.
Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:
- капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
- устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
- установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
- разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
- ремонт и обустройство вентиляции;
- ремонт чердачных помещений МКД.
Что будет, если не платить
Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.
Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:
- Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
- Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.
Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:
п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Штукатурка — недорогой универсальный материал, который наиболее часто используют для отделки фасадов домов. Ее основными положительными качествами являются небольшой общий вес, большой выбор цветовых решений, простота эксплуатации и нанесения на поверхность из любого строительного материала. Текущий ремонт проводят при появлении первых признаков разрушения покрытия: трещин, смоляных и битумных пятен, отслоений материала. Места разрушений исследуются путем удаления слоя штукатурки вокруг поврежденных мест до прочно закрепленного слоя с применением строительного инструмента. После этого участки стен зачищаются, заделываются трещины и другие дефекты, наносится насечка, затем грунтовка, штукатурная смесь. Важные моменты, которые следует учесть при косметическом восстановлении штукатурки:
на бетон нельзя наносить раствор из гипса;
толщина одного слоя штукатурной смеси — не более 3 см;
затирку производят спустя 4-5 часов после нанесения смеси.
В том случае, если общая площадь разрушения штукатурной облицовки превышает 30% поверхности стен, проводят капремонт. Он включает полное удаление старого покрытия, ремонт, подготовку и изготовление новой облицовки дома.
Официальный сайт ГО «Минское городское жилищное хозяйство»
Ежегодно в стране должно быть капитально отремонтировано не менее трех процентов эксплуатируемой организациями ЖКХ общей площади жилых домов.
В этом году после капремонта планируется ввести более 3,5 млн кв. м жилья, в том числе в Минске более 1 млн кв. м. Финансируются работы как из бюджета, так и из отчислений граждан. Капитальный ремонт жилых домов финансируется из средств местных бюджетов и за счет ежемесячной платы населения за капремонт по тарифам, установленным законодательством, уточняет начальник управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Андрей Ромашко.
С 2019 года перечень работ при капремонте, на которые направляются средства из местных бюджетов и ежемесячных отчислений граждан, расширился. Например, при желании жильцов и технической возможности на радиаторы в квартирах можно устанавливать терморегуляторы и приборы учета, приобретаемые жильцами, ремонтировать систему вентиляции или дымоудаления.
Также с 2019 года в перспективную программу или текущий график капремонта за счет средств местных бюджетов включаются жилые дома товариществ собственников или организаций застройщиков. Включат те, что перечисляли средства на капитальный ремонт на счета местных исполкомов или распорядительных органов, организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги или эксплуатирующих жилфонд. И те, что внесли плату за капитальный ремонт, которая ранее аккумулировалась на собственных счетах, в установленном размере.
На 2021 год предусмотрен капремонт почти 1,1 млн кв. м жилых столичных домов. На эти цели выделено финансирование в объеме 234 млн рублей. По результатам первого полугодия в стране введено в эксплуатацию 1 млн 176 тыс. кв. м жилья, что составляет 33 процента от годового задания.
В Минске при проведении капремонтов внедряют комплексный подход — одновременное выполнение работ в группах жилых домов, объединенных общей дворовой территорией, и восстановление благоустройства.
Сейчас разрабатывается проектно-сметная документация для 43 домов — это, образно говоря, 16 кварталов. Капремонт в них будет проводиться в 2022 году. В целом в столице активно ведется разработка проектно-сметной документации на капремонт 1,1 млн кв. м жилья в будущем году. Такие цифры привел начальник управления городского хозяйства и энергетики Мингорисполкома Александр Раковщик. Что касается капитального ремонта сегодня, то планом на 2021 год предусмотрен капремонт почти 1,1 млн кв. м жилых столичных домов. На эти цели выделено финансирование в объеме 234 млн рублей.
В перечень основных работ, которые выполняются при капремонте домов, входит ремонт и замена изношенных лифтов без изменения технических характеристик. Кроме того, в стране активно заменяют устройства с вышедшим сроком эксплуатации. В 2020 году двухлетняя программа по ускоренной их замене завершилась.
В планах на ближайшие пять лет — замена 4727 лифтов, сроки эксплуатации которых как раз близятся к завершению. В том числе в этом году — 966 лифтов с использованием отработанного механизма финансирования — привлечения бюджетных кредитов. На данный момент выполнено чуть больше половины годового задания.
Во время капремонта можно проводить энергоэффективные мероприятия, в том числе утеплять фасад дома. Такую возможность жильцам дает Указ № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов».
Теперь жильцы дома могут получить до 50 процентов безвозмездной субсидии от государства, а также рассрочку оплаты до 10 лет. Тепловую модернизацию дома проведут в случае согласия собственников жилья.
Кто оплачивает капремонт
С 2015 года собственники квартир формируют денежный фонд, за счет которого и будет в дальнейшем производиться капитальный ремонт. Это своего рода копилка, в которую ежемесячно поступают взносы от жильцов. Однако существуют категории граждан, которые от них освобождаются полностью:
- собственники домов, которые находятся в аварийном состоянии (официально);
- владельцы жилплощади в постройках, где менее 3 квартир;
- хозяева недвижимости в домах, для которых установлены сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса;
- наниматели жилья:
- хозяева квартир, которым более 80 лет.
Что входит в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Выполнение перечисленных мероприятий с 2014 года перешло от государства к собственникам жилого и нежилого фонда, которые обязаны оплачивать их. Взносы осуществляются на регулярной основе, ежемесячно, и идут в специальный фонд. Сумма платежей указана в квитанциях, которые отправляют собственникам жилья.
- установка новой кровли при повреждении или износе, стропил;
- восстановление проходимости водостока;
- покрытие элементов из дерева пожаробезопасными и жаростойкими материалами;
- установка громоотводов на домах;
- контроль за заземлением здания;
- восстановление измененных показателей температуры и влажности в помещениях согласно нормативам;
- ремонт и замена ограждений, решеток парапета.