Как сделать перепланировку по всем требованиям закона

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

1. В согласовании перепланировки:

• несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
• наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
• заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
• невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.

1. В оформлении акта о завершении перепланировки:

• уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
• несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

• заново собрать необходимый пакет документов;
• обжаловать отказ в судебном порядке.

Почему необходимо согласовывать перепланировку в частном доме, коттедже

• Хочется жить и понимать, что недвижимость легитимная. Перестать нервничать и думать о том, что выполненная перепланировка в частном доме, коттедже не согласована и рано или поздно станет проблемой при продаже, обмене;
• Пришел проверяющий инспектор надзорной организации или инженер управляющей компании и выписал предписание о том, что необходимо предоставить в течение месяца пакет документов по согласованию переустройства частного дома, коттеджа;
• Решили продать или купить недвижимость в частном доме, коттедже, но столкнулись с тем, что есть незаконная перепланировка и необходимо понять, сколько будет стоить мероприятия по её узакониванию или возможно ли согласовать такое переустройства на объекте;
• Конфликт с соседями или управляющей компанией и нет понимания во что он может вылиться, так как ситуация усугубляется незаконной перепланировкой и переустройством;
• Нужен кредит под залог недвижимости, но его не дают по причине незаконно выполненного переустройства;
• Хотите продать частный дом, коттедж, но сталкиваетесь с постоянными отказами покупателей из-за с незаконной перепланировки;
• Банк отказывается дать ипотеку на покупку частного дома, коттеджа из-за выявленных нарушений по переустройству и перепланировке;
• Судебное разбирательство по частному дому, коттеджу, инициаторами которого выступают страховая компания, управляющая компания или соседи. Ликвидная недвижимость даст больше шансов выиграть процесс.

Ответы юриста на частные вопросы

Я хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли перепланировка в коттедже?

Попросите продавца показать вам свидетельство о регистрации жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим и не старше 10 лет. Ознакомьтесь с таблицей данных с макетом, который в настоящее время находится внутри частного дома. Измерьте перегородки, столбы, проемы в стенах рулеткой — они должны соответствовать размерам на схемах в техпаспорте. Если какие-то элементы макета отсутствуют или не соответствуют «бумаге», перепланировка, скорее всего, незаконна.

Можно ли продать частный дом, если в нем незаконная перепланировка?

Да, вам не нужно свидетельство о регистрации для покупки и продажи недвижимости. Однако, если покупатель обнаружит незаконные изменения в доме, он захочет получить скидку. Стоимость проживания при незарегистрированном изменении конфигурации намного ниже. А в некоторых случаях перепланировку невозможно узаконить. Так что поиск покупателя может затянуться.

Нужно ли согласие всех владельцев дома, если я хочу сделать перепланировку?

Да, предварительным условием является согласие всех правообладателей. Согласие выражается в виде подписей. Домовладельцы должны прийти в МФЦ и подписать заявление на получение разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, вы можете оформить доверенность на представителя (с правом подписи доверителя).

Можно ли снести стены в панельном доме?

Практически все стены в панельном доме несущие. Их нельзя полностью разобрать. Допускаются небольшие проемы для создания окон или дверей. Поэтому необходимо дополнительно укрепить каждое из этих отверстий. В противном случае возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.

В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?

Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:

• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;

• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;

• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;

• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.

Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Можно ли делать перепланировку в частном доме по закону

Особенность частного дома в том, что посредством перепланировки можно в значительной степени расширить жилое пространство, соединить или разъединить комнаты, сделать пристрой т.д. Тем не менее, эти действия допускаются при условии, что:

• в результате не произойдет уменьшения жилой площади;
• жилые помещения не поменяют свое первоначальное назначение;
• произведенные работы не станут причиной ухудшения условий проживания – например, когда в результате объединения комнат разнополые дети вынуждены делить одно помещение;
• фундамент и несущие конструкции не станут шаткими и менее прочными;
• дом не станет менее безопасным, чем был до перепланировки.

Российское законодательство подробно разъясняет все вопросы, касающиеся перепланировки частных домов. Процедура регламентирована в Жилищном кодексе (ст. 25-29), а также в Кодексе об административных правонарушениях (ст. 7.12). Кроме того, процесс оформления и согласования может быть дополнен региональными нормативно-правовыми актами.

В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:

• Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
• Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
• Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
• Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

Что нужно согласовывать при перепланировке частного дома

Некоторые разновидности работ не требуют предварительного согласования, однако после их осуществления понадобиться направить уведомление в компетентные органы и сообщить о внесенных коррективах. В противном случае имеющаяся документация будет разниться с существующим строением.

Получать согласие не требуется для:

• перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;
• закладки окон и демонтажа дверей в перегородках, имеющих несущее значение;
• создания стены между комнатами (при условии, что стены носят временный характер);
• корректирования тамбура, не меняя площадь;
• демонтажа перегородок не несущего характера;
• прокладывания дверных проемов в стенах, расположенных между комнатами.

Законодательный аспект вопроса

Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.

Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.

Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.

Можно ли в частном доме делать перепланировку

Главной особенностью частного дома является то, что путем изменения конфигурации можно существенно расширить жилое пространство, объединить или разделить комнаты, достроить еще одну и т.д. Но все эти действия могут выполняться при условии, что:

• в результате проведенной перепланировки не уменьшится жилая площадь;
• жилое помещение не изменит свое первоначальное назначение (жилые комнаты предназначены исключительно для проживания в них);
• ремонтные работы не приведут к ухудшению условий проживания (к примеру, если в результате объединения двух комнат разнополые дети вынуждены разделять одну комнату на двух, это расценивается как ухудшение условий проживания, несмотря на то, что жилая площадь изменилась в большую сторону);
• в результате проведенных изменений в планировке дома его фундамент и основные несущие конструкции не приведут к его шаткости и не сделают дом менее прочным, и он не будет менее безопасен, чем до ремонта.

Все вопросы, касающиеся перепланировки в помещении частного дома, процедуры согласования и узаконивания проведенных строительно-ремонтных работ, регламентируются российским законодательством, а именно статьи 25-29 Жилищного Кодекса Российской Федерации. А в статье 7.12 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрены меры пресечения для тех, кто самовольно сделал перепланировку в частном доме.

Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?

Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.

Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.

Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.

Как получить разрешение

В ст. 26 ЖК РФ говорится, что перепланировочные работы в частном доме разрешены, если в результате их проведения условия проживания в нем не ухудшаются. А также, что здание останется жилым и жить в нем безопасно, при этом интересы проживающих не ущемляются.

Работы, которые необходимо согласовывать:

• изменения в системе отопления, вентиляции и подачи газа, мусоропровода, изоляции (паровой, звуковой, тепловой);
• уменьшение или увеличение площади помещений, объединение комнат, снос и сооружение перегородок;
• изменения в несущих стенах;
• расширение существующих проемов или добавление новых.

Не удастся получить разрешение на проведение работ, если они нарушают нормы и правила санитарной, пожарной и технической безопасности дома, ослабляют несущие конструкции.

Запрещенные законодательством работы:

• изменения в вентиляционной системе и отведения газа;
• монтаж дополнительных радиаторов отопления, если в результате повышается энергопотребление в расчете на это жилье;
• изменения фасада сооружения;
• перепланировка в доме, который находится в аварийном состоянии;
• трансформация балконов (лоджий) в отапливаемые комнаты.

Разрешение на перепланировку не дадут, если работы отрицательно повлияют на инженерные системы или уменьшат срок эксплуатации здания.

Как правильно оформить перепланировку

Пошаговая инструкция для оформления изменений:

1. Разработать проект на перестройку дома.
2. Согласовать проект с жилищной инспекцией.

Для согласования необходимо подготовить:

• заявление установленного образца;
• паспорт;
• доверенность (в случае, если документы вместо собственника подает кто-то другой);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, в которой планируется перепланировка;
• проект реконструкции жилья;
• техпаспорт;
• согласие собственников в письменном виде на проведение перепланировки.

Дальнейшие действия:

1. Дождаться согласия на перепланировку. Срок рассмотрения заявления – 45 дней со дня подачи.
2. После окончания ремонта зарегистрировать реконструкцию на основании акта, утвержденного приемной комиссией. Состав комиссии определяется органами самоуправления.

Похожие записи:

• Дарение доли квартиры без нотариуса
• Сколько держится административное правонарушение в базе данных?
• Штрафы за несвоевременное представление отчетности в ПФР