Как узаконить мансарду в жилом доме

КОАП 8 июля, 2024

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить мансарду в жилом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Нужно ли оформлять мансарду в частном доме

2. Мансарды — жизнь под крышей

3. Мансарда в многоквартирном доме в собственность

4. Нужно ли регистрировать мансардный этаж

5. Нужно ли регистрировать мансарду?

6. Разрешение на строительство в многоквартирном доме

7. Строительные нормы и правила для пристройки мансарды

8. Как подготовить документы для строительства мансарды

9. Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

10. Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?

11. Разрешение для частного дома

12. Ремонт за счет мансарды?

Кодексом. Надо ли регистрировать мансардный этаж В соответствии с ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом(ст. 130 ГК РФ ) и пригодно для постоянного проживания граждан. Признание помещения жилым возможно только при наличии инженерных коммуникаций: электричества, газоснабжения, отопления, водопровода, вентиляции и канализации. Особое внимание в этом вопросе уделяется наличию питьевой, а не технической воды. Как оформить жилое помещение в мансарде Какую бы комнату вы не разместили под крышей, помещение получится уютным, самобытным и не похожим на все остальные комнаты. Мы дадим вам советы, какие комнаты наиболее уместны для расположения в мансардном помещении и расскажем об особенностях их планировки, но прежде, давайте выясним особенности мансарды в общих чертах.

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме

Мансарда: как зарегистрировать? В последнее время в практике работы Управления Росреестра по Саратовской области среди обращений граждан и юридических лиц, касающихся реконструкции объектов нежилого фонда, увеличилось количество заявлений по поводу изменения объектов капитального строительства путем возведения мансардных этажей. Как же «узаконить» мансарду? С таким вопросом мы обратились к Ирине Курковой, главному специалисту отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения. Как правило, мансарды строятся путем переоборудования чердачных помещени либо путем разбора кровли здания и возведения еще одного этажа – мансарды.
Под мансардой понимается устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов.

Мансарды — жизнь под крышей

Мансарду считать этажом? Согласно инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, к этажам жилых домов относят: — этаж мансардный — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; — этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания; Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж».
Законодательством обозначено, что возведение ее – это изменение архитектурного плана всего объекта, при котором меняются параметры строительства, количество помещений и этажей, высота здания. Поэтому так важен вопрос, как узаконить мансарду, если ее строительство уже началось. Напоминаем, что самовольное строительство не гарантирует гражданину право собственности на объект.
Обустраивайте мансардный этаж, как на фото! Обычно на первом этаже дома обустраивают кухню. гостиную, подсобные помещения. Вверху, чаще всего, устраивают спальни и зоны отдыха. В зависимости от формы крыши и ее размеров, на чердачном этаже можно устроить несколько спален, гардеробную, кабинет.

Мансарда в многоквартирном доме в собственность

Чердак считается нежилым помещением, которое располагается над последним этажом многоквартирного дома. Обычно метраж его пространства аналогичный квадратуре квартиры над ним, поэтому часто находятся желающие, заполучить чердачную площадь себе в пользование.

Присвоить такие квадратные метры вправе каждый желающий владелец квартиры, над которой он размещается. Для этого можно выбрать один из вариантов, а именно: использовать чердачную площадь на правах арендатора либо оформить её себе в собственность.

Однако присвоение нежилой квадратуры над своей квартирой имеет множество нюансов, которые часто усложняют процесс воплощения задуманного в жизнь. Так, весомое значение имеет наличие в доме ТСЖ либо ОСМД и то, сколько лиц состоит в правлении домом.

Также решающим является то, имеются ли у членов кооператива официальные права на частичную собственность либо землю под конкретной многоэтажкой. Поэтому перед тем как начинать процесс присвоения чердачного помещения, следует заранее подготовиться к тому, что это займёт немало времени и средств.

Нужно ли регистрировать мансардный этаж

Нужно ли регистрировать мансарду?

Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Заказать техплан на постройку. Для этого необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения собственного участка и оформляемого объекта.

С 03.08.2021 в законодательство внесены изменения, согласно которым для строительства и реконструкции объектов ИЖС больше не нужно получать разрешение.

Очень часто в настоящее время граждане сталкиваются с отказом в принятии искового заявления на узаконивание постройки. Причем, как показывает практика, не все это законно.

Разрешение на строительство в многоквартирном доме

Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно. Но в последнее время встречается много домов, оборудованных мансардой вместо чердачного помещения.

Органы, контролирующие мансардные помещения:

Городская жилищная инспекция.
Комитет госстройнадзора.
Комитет по культурному наследию города.
Префектура.
Жилищный НИИпроект.
Государственный пожарный надзор.
Государственный санэпиднадзор.

Если дом представляет историческую ценность или культурное наследие, то о демонтаже чердачного помещения даже не стоит и мечтать.

Органы, выдающие разрешения на реконструкцию:

Служба госстройнадзора и экспертизы в городе.
Комитет по госконтролю, охране и использовании памятников культуры и истории (если дом представляет культурную ценность).

Документы, необходимые для выдачи разрешения на реконструкцию в многоэтажном доме:

Заявление о получении разрешения на переоборудование чердачного помещения, предоставленное в уполномоченный орган исполкома.
Документы, устанавливающие право на участок, подлежащий реконструкции. Различают два способа присоединения к своей жилой площади неиспользованной части чердака – это оформление собственности на часть чердака, или же без оформления (возможная аренда, безвозмездное пользование).
План реконструкционных работ.
Дополнительные документы, содержащиеся в проекте: пояснительная записка, схема объекта, с учетом места расположения проходов и подходов к нему, границ, сведения об инженерном оборудовании, коммуникациях и местах их подключения.
Заключительная экспертиза проектной документации.
Разрешение на отклонение от имеющихся параметров строительства.
Разрешение на проведение работ по сохранению культурного наследия (если такое имеется).
Протокол общего собрания жильцов, проживающих в многоквартирном доме с их согласием.

Строительные нормы и правила для пристройки мансарды

Требования к безопасности и правилам проведения работ при пристройке мансарды определены СП 118.13330.2012 и СП 54.13330. Вот основные нормы, которые нужно учесть при проектировании:

линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа;
размещать административные помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях степени огнестойкости не ниже II и высотой не более 28 м.;
площадь спальни и кухни в мансардном этаже допускается не менее 7 м. при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м.;
в жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в мансардном этаже, допускается уменьшение нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%;
здания степеней огнестойкости I, II и III допускается надстраивать одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности К0, независимо от высоты зданий, но расположенным не выше 75 м.;
при применении деревянных конструкций для пристройки мансарды нужно предусматривать надлежащую огнезащиту;
при устройстве аварийных выходов из мансардных этажей на кровлю необходимо предусматривать площадки и переходные мостики с ограждением.

Это только основные правила и требования, так как их перечень может оказаться существенно шире. Например, для мансард в МКД обязательно меняется схемы теплоизоляции и гидроизоляции, система теплоснабжения и вентиляции. При отступлении от строительных норм проект не пройдет согласований.

Как подготовить документы для строительства мансарды

По словам партнера компании CMS Ивана Гриценко, строительство мансарды — по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота. Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания — это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.

«Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа. После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения в органы префектуры — административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, — в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. Посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях», — советует адвокат Андрей Комиссаров из коллегия адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?

Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.

Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.

Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:

Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).

Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.

Результат приватизации чердачного помещения может быть виден уже через 2-3 месяца после подачи заявки. Но как показывает практика, оформление длится не менее 4-6 месяцев, а то и дольше. Основное время уходит на получение технического разрешения, а также на реконструкцию чердака. До тех пор, пока помещение не будет приведено в надлежащий вид, БТИ не выдаст обновленные документы.

Итак, мы видим, что приватизация чердака над квартирой – это ответственная и длительная процедура. Претендентам на мансарду предстоит провести собрание, собрать подписи жильцов, получить разрешение, заняться ремонтом и только потом зарегистрировать право собственности на чердак (либо арендовать мансарду). Параллельно следует учитывать нюансы законодательства. Бывает, что чердак не подлежит реконструкции в силу так называемого «авторского проекта», т.е. архитектурного замысла.

Если вы испытываете сложности или у вас мало времени на изучение деталей сделки, обратитесь к юристам нашего портала. Юридическая консультация позволит вам чувствовать себя уверенно и быть готовым к разным непредвиденным ситуациям.
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Разрешение для частного дома

Владельцы частных домов должны знать, что для строительства мансардного помещения необходимо получить специальное разрешение. Это касается домов, построенных намного раньше и без мансардного помещения.

В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.

Понятно, что если вы строите новый дом и в проекте предусмотрено мансардное помещение, то отдельно разрешение на мансарду брать не надо, это все есть в разрешении на строительство новой постройки.

Если владелец запланировал переделать чердачное помещение старого дома под мансарду, сначала необходимо детально изучить главу 6 Градостроительного Кодекса, а именно статью 51. Разрешение на строительство и реконструкцию – документ, дающий подтверждение, что ваш проект на мансарду соответствует всем требованиям.

Ремонт за счет мансарды?

По мере того, как программа обновления так называемого несносимого фонда набирает обороты, жители кирпичных пятиэтажек все больше интересуются: чем обернется для их жилища капремонт или реконструкция?

Планы на реконструкцию
Что дает капитальный ремонт дома – это вполне понятно. С реконструкцией сложнее. Ясно, что она преобразит внешний вид здания, в доме заменят проржавевшие трубы, за счет надстройки мансардных этажей расширятся его возможности. Но тут нередко возникает вопрос: зачем старожилу пятиэтажки головная боль с надстройкой мансарды, тем более без отселения, ведь его квартира останется прежней?
Все чаще люди рассуждают так: если уж не светит получить новую квартиру при расселении, так пусть дом просто отремонтируют. В рамках cреднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий некоторые пятиэтажки ждет именно капремонт. Но в основном речь идет о серьезном обновлении старого пятиэтажного жилищного фонда. Согласно данным столичного Стройкомплекса, по 29 объектам уже утверждена градостроительная документация, а по 8 из них проведены аукционы.
Вопрос жителей кирпичных пятиэтажек о том, насколько необходима надстройка жилого дома дополнительными этажами в процессе его обновления, мы адресовали сразу нескольким специалистам, занимающимся реконструкцией зданий. Если опустить разговоры о преимуществе и красоте современных фасадов, по сути, выяснилось: капремонт всех старых жилых домов никакой бюджет не осилит. А инвестор, что вполне естественно, захочет оправдать вложенные «в обновление» средства за счет продажи новых квартир. Такая вот неумолимая логика бизнеса.
Есть варианты
Лет восемь назад в подмосковном Лыткарине проводился эксперимент по реконструкции ветхих домов с надстройкой дополнительных этажей. Несколько проектных организаций предложили свои варианты обновления старых пятиэтажек и реализовали интересные авторские замыслы. Реконструкция обветшавших зданий проводилась без отселения жильцов.
В предвкушении бума реконструкции несносимых «хрущевок» сегодня проводятся конкурсы тематических проектов среди молодых архитекторов и студентов, заканчивающих профильные вузы. С идеями юных дарований периодически знакомятся мэтры градостроения и даже мэр столицы Юрий Лужков.
Между тем есть фирмы, которые не один десяток лет посвятили реконструкции старых зданий. В разных регионах страны уже нашли применение проекты надстройки мансард с использованием вертикальных конструкций для усиления стен дома и дополнительных опор для новых этажей. Существует интересное решение, когда модуль надстройки собирается прямо на земле, а потом при помощи двух мощных подъемных кранов поднимается и устанавливается наверху здания. При надстройке мансардных этажей не раз использовался метод возведения новых несущих конструкций в виде дополнительного каркаса самого здания. При хороших, прочных стенах и надежном фундаменте часто применяется сборно-каркасная технология возведения мансард без вертикального укрепления несущих конструкций. Вместо крыши устанавливается металлический остов надстройки, который потом обшивается различными способами.
В принципе, варианты реконструкции и надстройки могут быть разные, все зависит от технических возможностей старой постройки и фантазии проектировщиков. На выбор той или иной методики, прежде всего, влияют результаты исследований, отражающие состояние дома, его стен, перекрытий, грунтов, фундамента и т. д.
Что нам стоит дом надстроить
К слову сказать, в отечественной практике возведения мансард есть опыт, когда надстраивались дома, стоящие на проблемных грунтах. Например, в 1999 году при детальном обследовании предлагаемого к реконструкции жилого дома в Ижевске
выяснилось, что стены кирпичной пятиэтажки довольно крепкие, а вот грунты слабые, размытые и вряд ли выдержат мансардные этажи. Однако фирма «Центр строительства мансард» («ЦСМ») применила довольно новаторский в то время метод укрепления (силикатизации) грунтов. Сейчас эта методика используется весьма широко. В «проблемной почве» бурят скважины и закачивают туда специальный раствор на основе силикатов. В итоге получается крепкий грунт.
Сама технология возведения мансард, применяемая «ЦСМ», довольно оригинальна и рассчитана на реконструкцию жилого дома без отселения жильцов в сравнительно короткие сроки – 7 – 8 месяцев. Сверху, по периметру крепких стен здания делается «монолитный пояс», потом на это основание монтируется «несущий каркас» мансарды из черного металла. Здесь также используется комбинированная стропильная система из оцинкованных деталей, что значительно облегчает конструкцию. Затем металлический остов обшивается минераловатными плитами и гипсокартоном, а сверху облицовывается цементно-песчаной черепицей.
Разумеется, подобная технология применяется после проведения инженерно-геологического изыскания, экспертных выводов о состоянии дома и грунтов, а также точных расчетов и тщательного изучения несущих конструкций.
Кроме того, продуманы все детали проведения строительных работ, чтобы не доставлять жителям обновляемого дома особенных неудобств. Для рабочих существуют свои пути подъема на строительную площадку. Как правило, это винтовая лестница, установленная снаружи дома, которая потом разбирается и вывозится с объекта. Здесь же находится специальный подъемник для доставки наверх стройматериалов. Специалисты фирмы разработали метод, исключающий протечки после удаления кровли дома и монтажа мансарды.
По этой технологии было реконструировано порядка 20 объектов, в том числе в Туле, Екатеринбурге, городах Подмосковья. А в столице специалисты «ЦСМ» надстраивают двумя этажами Центр эндокринологии на улице Дмитрия Ульянова.
Можно, но не желательно
Специалисты считают: современные технологии и добросовестные расчеты позволяют взяться за реконструкцию почти любого кирпичного здания. Если, конечно, это будут делать профессионалы. И тут главное – застраховаться от дилетантов. А при надстройке дополнительных этажей, как уже говорилось, надо провести особенно тщательное обследование состояния старой постройки и грунта, сделать точнейшие расчеты. В том числе просчитать, выдержат ли стены, перекрытия, лестничные марши и т. п. дополнительную нагрузку. А заодно выяснить возможности инженерных коммуникаций.
В принципе, при большом желании можно усовершенствовать, укрепить и подстраховать все, что угодно. Но работы, связанные с реконструкцией, могут потребовать столько вложений, что окажутся просто невыгодными заказчику. Ну, представьте: у старой пятиэтажки надо укрепить фундамент, стены, частично заменить перекрытия и всю «инженерию». Такую постройку, по здравому рассуждению, выгоднее и лучше снести. Да и исполнители проекта, ознакомившись с результатами обследования, вряд ли захотят рисковать своей репутацией, связываясь с полуаварийным зданием.
И еще весьма существенный момент: перед тем, как начинать запланированные работы по обновлению жилого дома, а уж тем более с надстройкой мансарды, необходимо получить согласие жильцов обновляемого строения на грядущие метаморфозы.