Нужно ли платить налог с неустойки полученной от застройщика по ДДУ по суду
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог с неустойки полученной от застройщика по ДДУ по суду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
Как заплатить НДФЛ с неустойки
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.
НДФЛ с неустойки с позиции действующего законодательства
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
Кто уплачивает НДФЛ в случае выплаты неустойки? Есть несколько ситуаций:
- Застройщик добровольно даёт согласие на выплату неустойки. Так как индивидуальные предприниматели (ИП), АО, ООО и организации иных форм регистрации (независимо от используемых систем налогообложения: ЕНВД, патент ПСН или УСН) являются налоговыми агентами, все они обязуются согласно ст. 226-ой НК удерживать при выплатах НДФЛ с физических лици перечислять его в бюджет РФ (в тот же день, в который произведена сама выплата вознаграждения физическому лицу). НДФЛ удерживается сразу и перечисляется непосредственно организацией (налоговым агентом) в ФНС.
- Застройщик осуществляет выплату неустойки по решению суда. На практике судьи указывают в судебных решениях фактически присужденные суммы без выделения в них части, подлежащей удержанию и уплате в бюджет РФ в виде налогов. Строительная компания обязуется перевести на счёт дольщика всю зафиксированную в исполнительном листе сумму, а физическое лицо самостоятельно будет платить налог. Но при этом фирма как налоговый агент передаёт в налоговую инспекцию по месту своего учёта данные о невозможности удержания налога. Также застройщик обязательно уведомляет и дольщика, что тот обязан заплатить НДФЛ. В таких письменных уведомлениях содержатся персональные и другие данные налогоплательщика, общая сумма получаемого дохода, а также сумма неудержанного налога. Застройщик должен известить дольщика и ФНС в сроки не позже первого марта года, следующего за годом назначения выплаты.
- В судебной практике редко встречаются дела, при ведении которых судьи в резолютивных частях решений указывают не только суммы фактического дохода в виде размера взыскания неустойки, назначенной в пользу физического лица, но и также сумму самого налога.
Как производится исчисление и оплата НДФЛ?
Налоговым агентом в данном случае выступает Застройщик, то есть именно он должен исчислить, удержать и перевести налог.
Если заключено мировое соглашение, и Застройщик самостоятельно переводит на счет Дольщика денежные средства, то Застройщик удерживает 13%, подлежащих уплате в бюджет, и перечисляет их.
Если денежные средства на основании решения суда взыскиваются с Застройщика в принудительном порядке (через банковские организации либо через судебных приставов), то в такой ситуации налоговый агент — Застройщик не имеет возможности удержать налог. При этом Застройщик обязан письменно сообщить налогоплательщику-Дольщику и налоговой инспекции о невозможности удержать налог, сумме дохода и сумме неудержанного налога (если доход получен в 2020 году, налог подлежит уплате в 2021 году). И налоговая инспекция самостоятельно исчислит сумму, подлежащую уплате в бюджет, и направит уведомление в адрес Дольщика (НДФЛ).
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
НДФЛ с неустойки с позиции действующего законодательства
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Действующая ставка налога на доходы
Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.
Но в Постановлении Правительства речь идет об отсрочке реализации такого права только по 01.01.2021. Поэтому такое толкование не будет соответствовать цели данной нормы.
И неважно, на основании чего компания выплатила гражданину эти суммы: по решению суда или в досудебном порядке.
Если суды будут буквально толковать фразу требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику, тогда участник ДС не вправе ни претензию предъявить, ни иск подать после 03.04.2020. Сможет он это сделать только в 2021, пока суд примет решение, пока решение вступит в силу и будет выдан исполнительный лист пройдет еще 4-6 месяцев.
И неважно, на основании чего компания выплатила гражданину эти суммы: по решению суда или в досудебном порядке.
Выплата неустойки (+компенсация морального вреда)-это доход который облагается налогом на доходы физических лиц. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 09.11.2020) (с изм. и доп., вступ. В силу с 15.11.2020) НК РФ Статья 209.
Vivamus tincidunt lectus nec volutpat tristique. In luctus viv erra cursus. In sollicitudin tempor neque, id rutrum purus porttitor dictum. Praesent vitae libero idi.
Как правильно определить начало просрочки (когда взыскивается неустойка)
Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.
Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении. Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2022) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?
Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2022, а передача ключей жильцам – 23.07.2022.
Как правило, в общем случае к дате ввода добавляют 2–12 мес. и в результате получают начало просрочки. При этом также следует учесть, что нередко в ДДУ проставляют одну дату по сдаче объекта. Например, до 30.06.2022. Тогда начало просрочки датируется 01.07.2022.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2021 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2021 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Распространенные ошибки при удержании НДФЛ с неустойки и штрафа по судебному решению
Ошибка 1. Следует правильно понимать, кто, когда должен исчислять и уплачивать НДФЛ с неустойки по решению суда.
Итак, организация, которая выплачивает физлицу доход, является налоговым агентом. Об этом свидетельствует п. 1 ст. 226 НК РФ. Следовательно, именно она должна удерживать и перечислять НДФЛ с доходов физлица.
Данная норма в полной мере распространяется на доход, выплачиваемый в виде неустойки и штрафа, но с некоторыми оговорками. Следует обратить внимание, что здесь речь идет о ситуации, когда иных выплат организация физлицу не производит. Если суд, принявший решение, в своем постановлении указал конкретную сумму неустойки и сумму налога к уплате, то должник (организация), при фактической выплате должен будет удержать и перечислить за физлицо НДФЛ.
Если же подобного разделения нет (по сумме неустойке и НДФЛ), то организация налог удерживать, отчислять, по сути, не имеет возможности. Тогда она должна письменно сообщить физлицу и ИФНС:
- о невозможности заплатить НДФЛ;
- сумму дохода (в виде неустойки, штрафа), с которой нужно удержать налог;
- размер неудержанного НДФЛ.
Сделать это необходимо в поставленный срок сразу после прошедшего налогового периода. После этого оплата налога полностью ложится на плечи самого физлица.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2020 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2019 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Как правильно определить начало просрочки (когда взыскивается неустойка)
Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.
Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении. Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2020) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?
Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2020, а передача ключей жильцам – 23.07.2020.
Как правило, в общем случае к дате ввода добавляют 2–12 мес. и в результате получают начало просрочки. При этом также следует учесть, что нередко в ДДУ проставляют одну дату по сдаче объекта. Например, до 30.06.2020. Тогда начало просрочки датируется 01.07.2020.
Как правильно определить начало просрочки (когда взыскивается неустойка)
Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.
Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении. Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2022) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?
Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2022, а передача ключей жильцам – 23.07.2022.