Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек с пожизненным проживанием
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек с пожизненным проживанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми
Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.
Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.
Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.
Как не обмануть покупателя?
Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.
Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.
Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.
Купля-продажа квартиры 2019
Купля-продажа квартиры 2019 оформляется письменным Договором, содержащим условия сделки, и Актом приема-передачи, который является обязательным приложением к договору купли-продажи.
На основании этих документов и заявления участников сделки в Росреестр происходит регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права собственности на нового владельца.
Заявления в Росреестр можно подать через МФЦ.
В случае экстерриториальной сделки(из другого кадастрового округа) — через офис приема выдачи документов Росреестра.
Разберемся в процедуре купли-продаже квартиры 2019 подробно.
Купля-продажа квартиры 2019 подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» ( с изменениями от 01.05.2019), а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.
Кого нельзя выписать из квартиры
В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.
Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению
| Категория граждан | Правовые последствия |
| Собственник жилья | Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника |
| Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) | Имеет право на пожизненное проживание в квартире |
| Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица | Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения |
| Иждивенец | При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания |
| Участник жилищных кооперативов | Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно |
| Бывшие супруги (при наличии брачного договора) | Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок |
| Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) | Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно |
Как продать квартиру с прописанными людьми?
Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.
В сделке есть несколько этапов
- Найти покупателя и договориться об условиях сделки.
- Если родственники согласны выписаться, составляется договор предварительной продажи, но на это требуется время. В предпродажном соглашении излагаются точные условия основного договора купли-продажи.
- Необходимо подготовить не менее трех копий основного документа о продаже. Каждый из них должен быть подписан всеми участниками сделки или заочным представителем с нотариальной доверенностью.
- Подача документов на регистрацию смены фамилии, которые можно подать непосредственно в Росреестре или направить через МФЦ.
- После регистрации вы получите полный комплект готовых документов.
Примечание: Перед подачей документов рекомендуется заранее записаться на прием. Это избавит вас от необходимости ждать приема.
На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?
Суды могут встать на сторону регистрируемого на законных основаниях, поскольку государство предлагает своего рода социальное освобождение, а некоторые категории граждан могут быть высланы только по собственной инициативе.
Отдельные лица не могут быть удалены:
- Беременные женщины, если нет другого жилья
- женщины с несовершеннолетними детьми; и
- юридически некомпетентных граждан.
Поэтому беременные женщины, не освобожденные судом, могут оставаться в квартире после рождения ребенка до его совершеннолетия. Недееспособное лицо может оставаться с новым владельцем до самой смерти, если оно не помещено в центр социальной помощи или психиатрическую больницу. Эти вопросы решаются покупателем недвижимости.
Поэтому важно проверить, кто зарегистрирован в качестве резидента недвижимости.
Следующие лица имеют законное право на проживание в квартире, и это не оспаривается в суде:
- Доноры, если сделка содержит условие о пожизненном проживании
- Люди, чьи средства к существованию основаны на договоре о наследовании; и
- люди, заключившие договор об аннуитете.
Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию при покупке недвижимости с обременениями, необходимо убедиться, что правоустанавливающие документы содержат действительные обременения.
Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
Возможно несколько причин продажи недвижимости с зарегистрированными жильцами:
- У продавца нет возможности прописаться в другом месте на момент совершения сделки. Самый часто встречающийся случай, так как обычно планируется на вырученные средства от продажи жилья купить другую недвижимость. После покупки другой квартиры продавец должен прописаться в ней, что автоматом снимает прежнюю регистрацию. Этот момент следует указать в договоре купли-продажи.
- Зарегистрированы люди, которых без их согласия выписать нельзя.В этом случае новый собственник выписывает жильцов принудительно: через суд или отделение, отвечающее за регистрацию граждан.
- Ничего сделать нельзя, если надо продать квартиру, где прописан человек, не собственник, который в случае смены владельца имеет право на сохранение своей регистрации в этом жилье.
Список использованных источников
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.07.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации» // Гарант.
О чем еще нужно знать
Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.
ВАЖНО !!! Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.
На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.
Когда в подобных ситуациях присутствуют Малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.
Возможна ли такая сделка
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:
- Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
- Цены на такую недвижимость значительно ниже.
Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.
Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:
- знать об обременении;
- не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.
В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.
Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением
| Действия продавца | Правовые последствия |
| Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) | Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) | Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) | В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно |
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок
Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.
Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
Продающая сторона рискует меньше. Самое страшное – в случае, когда вы сокрыли то, что есть люди с регистрацией, — сделку аннулируют.
Придется выплачивать компенсацию, а сама недвижимость переходит к тому, чьи права были проигнорированы.
Теперь вы знаете, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком. Можно отметить, что в целом перепродать жилье с обременением несложно. Есть несколько способов лишить различные категории граждан прописки, также вы можете найти покупателей, которых не испугает наличие зарегистрированных лиц. Но не забывайте установить достойную цену за жилплощадь и учтите все нюансы.
Продажа квартиры с пожизненным проживанием: как это работает?
Как правило, такая сделка заключается с помощью специально организованных компаний или агентств, которые выкупают квартиры у владельцев и предоставляют им право на бесплатное проживание до конца их жизни или до момента, когда они решат сменить место жительства.
При продаже квартиры с пожизненным проживанием, стоимость квартиры определяется на основе нескольких факторов, включая возраст продавца, ожидаемую продолжительность жизни, состояние квартиры и ее рыночную стоимость. Обычно продавец получает некоторую предоплату, а также ежемесячную компенсацию за право на проживание.
Однако, продажа квартиры с пожизненным проживанием может иметь свои ограничения и риски. Во-первых, продавец теряет право на продажу квартиры или изменение условий проживания. Во-вторых, при передаче квартиры новому собственнику, это может привести к смене условий и ограничений проживания.
Поэтому, перед тем как решиться на продажу квартиры с пожизненным проживанием, важно тщательно изучить договор и обратиться к юристу или специалисту в этой области, чтобы убедиться, что все условия сделки ясны и выгодны для обеих сторон.
Продажа квартиры с пожизненным проживанием может быть хорошим вариантом для пожилых людей, желающих обеспечить свое комфортное проживание и сохранить некоторую финансовую независимость. Однако, прежде чем принять окончательное решение, необходимо тщательно изучить все условия и риски этой сделки.