Продажа недвижимости через ипотеку опасности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости через ипотеку опасности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.
Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры
Пример
Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.
Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.
В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.
Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.
Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.
Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик.
Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова.
Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет. Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.
С чего начать сбор документов для продажи квартиры в ипотеку?
- Узнайте у покупателя на какую сумму ему одобрили кредит и срок действия этого одобрения. Если сделку не удастся завершить до истечения срока – покупателю придется заново обращаться в банк.
- Банк направит к вам оценщика. Он осмотрит квартиру и изучит документы касающиеся недвижимости. Задача оценщика – выявить так называемую ликвидационную оценку квартиры. Это сумма, выше которой банк кредит не одобрит. Если цена квартиры превышает эту сумму, покупателю придется доплатить разницу самостоятельно. Услугу оценщика оплачивает покупатель.
- Выпишите жильцов.
- Погасите задолженности по коммуналке.
- Соберите необходимые банку документы.
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.
Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.
Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.
Вас заранее проинформируют обо всех этапах продажи, чтобы вы не были удивлены. Так происходит каждая сделка:
Собираются документы (список продавцов приведен выше). Заемщик должен подтвердить все документы в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и ипотечным банкиром).
Составляется и подписывается предварительный договор. Покупатель также должен внести первоначальный взнос, сумма которого указывается в договоре.
Важным этапом является оценка стоимости квартиры. По инициативе банка услуги оценочной компании заказываются и полностью оплачиваются заемщиком.
Передача документов. Этот этап также находится под контролем банка. Продавец обязан передать все собранные документы банкиру, то же самое делает и заемщик.
Заключение основного договора. Остается только составить основной договор, содержащий все согласованные детали. После прочтения этого документа он подписывается всеми тремя сторонами.
После регистрации договора покупатель должен получить специальную выписку из Росреестра. Это подтверждает, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает сотрудничать с заемщиком и требует регулярных платежей, оговоренных при заключении договора, а покупатель получает деньги за квартиру.
Процедура изложена в общих чертах и соблюдается многими банками, но существуют исключения для предотвращения мошенничества любого рода. Заранее ознакомьтесь с правилами вашего банка! Например, продажа квартиры с ипотекой Сбербанка осуществляется по аналогичному алгоритму, что практически исключает риск продавца.
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
При обсуждении вопроса о том, можно ли продать квартиру с ипотекой, необходимо затронуть детали, влияющие на процесс оформления документов.
Существует несколько способов оплаты квартиры, продаваемой с помощью ипотеки. Наиболее распространенные из них описаны ниже.
Использование банка (прямое дебетование). Банк переводит средства на ваш счет сразу после подтверждения успешной продажи. У вас должен быть банковский счет.
Вы также можете воспользоваться сейфом. Это гарантирует, что вы получите всю сумму наличными в срок. Все деньги кладутся в ящик, а покупатель получает деньги только после того, как Росреестр подтвердит, что недвижимость перерегистрирована. Это предотвращает потерю средств в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего ипотечный кредит.
При продаже квартир существует несколько подводных камней, поскольку все работы по перепланировке должны быть предварительно узаконены. Если этого не сделать, банк не согласится на сделку. Нет причин скрывать этот факт, поскольку все задокументировано.
Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:
- стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
- квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
- пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
- после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
- переход права собственности регистрируется в Росреестре;
- по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.
На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.
Риски, связанные с покупкой недвижимости
Основная ипотека 2023 не имеет ничего общего с получением кредита, а связана с процессом приобретения недвижимости. Существуют даже кредитные сделки. Таким образом, риски покупателя включают
- купить квартиру в Вайте в виде залога, ренты, аренды и прописанных несовершеннолетних жильцов,
- на спорную недвижимость — права предыдущего владельца могут быть оспорены, что приведет к расторжению договора,
- продавец может страдать заболеванием, исключающим его разумность и легитимность — может состоять на учете у психиатра или нарколога,
- приобретение жилья, ранее приобретенного на средства материнского капитала, но без распределения долевой собственности между детьми,
- Покупка недвижимости у мошенника — имущество, приобретенное преступным путем, возвращается законному владельцу, а покупатель обязан вернуть кредит.
- Новостройки менее рискованны, но если они приобретаются на стадии строительства (CDD), возможно банкротство застройщика и «долгострои».
Квартиры, приобретенные по ипотеке, несут риски для покупателя. Если договор будет признан недействительным, у первоначального владельца может больше не оказаться денег, и ему придется выплачивать кредит. Заемщик по-прежнему должен вносить ежемесячные платежи, и банк может избежать неприятностей.
Риски в случае неуплаты кредита
Кроме того, для покупателей существуют риски, связанные с невыполнением ипотечных обязательств. Банк имеет право обратить взыскание на недвижимость. Обращение взыскания возможно, если просрочка превышает 90 дней.
Кредитор обращает взыскание, выселяет заемщика (даже из единственного жилья) и продает недвижимость. Если вырученная сумма превышает непогашенный долг, разница возвращается клиенту, а банк возмещает основную сумму кредита, а также все начисленные проценты, штрафы, пени, судебные издержки и другие расходы.
Не следует думать, что банк заинтересован в обращении взыскания и продаже залога. Кредиторы обычно связываются с заемщиком и пытаются достичь компромисса, например, реструктурировать долг. Конфискация применяется только в тех случаях, когда человек отказывается вести конструктивный диалог и не выполняет свои обязательства в течение длительного периода времени.
Частные кредиторы, предлагающие кредиты под залог жилья, действуют по-другому. В этой отрасли часто встречаются мошенники, заинтересованные в обращении взыскания на недвижимость (часто ниже рыночной стоимости).
Как заемщику уменьшить риски при покупке недвижимости в ипотеку?
Из-за многочисленных рисков, связанных с получением ипотеки, граждане отказываются улучшать свои жилищные условия — страх потерять и деньги, и имущество очень велик. Однако они могут защитить себя, приложив необходимые усилия для снижения рисков. Эксперты в сфере недвижимости призывают
- Не игнорировать свой ипотечный договор — страхование рисков рекомендуется для кредитов на большие суммы,
- Не торопиться при поиске квартиры — серьезная стоимость ниже рыночной является тревожным звонком.
- Перед заключением договора тщательно проверьте его юридическую правильность.
- Не поддавайтесь на уловки продавцов.
- Не отказывайтесь от услуг брокера или юриста — специалист поможет вам изучить договор и историю интересующей вас квартиры.
У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.
Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.
Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.
Итак, перечень бумаг представлен ниже:
- паспорт;
- документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
- техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
- выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
- выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
- разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.
Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.
Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.
Продажа квартиры через ипотеку
Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла “черное пятно” на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.
Продажа квартиры через ипотеку – ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.
Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: “Ипотека в силу закона” .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: “Ипотека в силу договора”.
Эти записи вносятся в раздел “Ограничения прав”.
Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
- Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
- Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
- Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
- Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.