Сделки с долями: ответы на популярные вопросы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:

● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;

● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;

● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;

● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;

● иные условия, имеющие значение для сторон.

Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:

● нанятого юриста;

● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Перечень документов для продажи доли в квартире

Список документов для оформления сделки:

• гражданские паспорта сторон и представителей;
• нотариальная доверенность (при наличии);
• гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
• правоустанавливающий документ;
• уведомление о предупреждении совладельцев;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• сведения об отсутствии долгов по налогам;
• сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписка из домовой книги;
• согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
• нотариальные отказы от совладельцев;
• квитанции об оплате пошлин и других расходов;
• справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).

Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.

Противостояние закона и морали

С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.

А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно. В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.

Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом. Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.

Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности. Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.

И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.

Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее. Вот теперь настало их время выйти на сцену.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Преимущественные права долевых собственников

Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).

В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

• договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
• выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
• согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
• письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
• письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
• документы, удостоверяющие личность всех участников.

Кратко — как продать долю в квартире

• Доля в недвижимости — это право собственности, разделенное на несколько человек. Бывает два вида доли — обычная, например, ½ или ¼. В натуральном виде — конкретное количество квадратных метров. Продавать можно любую.
• Другие собственники квартиры имеют преимущества на выкуп вашей доли — прежде чем продать кому свою долю, вы должны предложить ее купить другим собственникам. В предложении нужно указать существенные условия сделки — цену и срок, в который вы хотите зарегистрировать продажу.
• Если они в ответ молчат больше месяца, отказываются или предлагают другие условия, вы можете продавать долю третьим лицам. Но с условием — цена продажи не может быть ниже, чем та, которую вы предложили другим собственникам.
• Если вы нарушили правило о преимущественном праве на выкуп, другие собственники могут обратиться в суд. Тогда ваша сделка с покупателем может отмениться — другие собственники передадут ему сумму, указанную в договоре, и доля станет их.
• Продажу доли нужно заверять у нотариуса. Придется заплатить пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 тыс. руб.
• После продажи нужно заполнить декларацию, передать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Похожие записи:

• Каких госслужащих будут сокращать в 2023 году
• С 1 сентября 2021 года — новые правила расчета больничного по уходу за ребенком
• Как поделить ипотечную квартиру при разводе