Страхование гражданской ответственности Застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование гражданской ответственности Застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Что такое компенсационный фонд?

Эта публично-правовая компания была создана 20 октября 2017 г. постановлением Правительства РФ. За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы обязаны отчислять на его счет 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета. Собранные средства вкладываются в достраивание объектов недвижимости, признанных долгостроем, с привлечением новых подрядчиков. Однако большую часть средств Фонд получает за счет финансирования из федерального и регионального бюджета.

Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков

Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:

1. Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
2. Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
3. Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
4. Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов — в случае банкротства застройщика).

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

• пожара;
• взрыва газа;
• падения самолета (маловероятно, но возможно);
• стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
• незаконных действий третьих лиц.

Страхование участников долевого строительства

При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.

Предлагаем ознакомиться: Отказ от страховки по кредиту: новые правила

Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.

Как получить страховое возмещение

Если строительная компания официально объявила о своём банкротстве, а недостроенное жилье было предварительно застраховано, то формальный владелец-дольщик имеет право получить полную сумму компенсации, которая покроет всю стоимость квартиры. В условиях страхового договора должны быть четко прописаны сроки, за которые пострадавший обязан подать заявление о наступлении страховой ситуации.

Если документы будут переданы позже, страховая организация имеет право отказать в выплате компенсации. Заявитель также обязан приложить документы, подтверждающие, что застройщик не выполнил свои обязательства по возврату вложенных финансов. Потребуется и свидетельство о банкротстве строительной организации.

Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.

Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:

• срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
• финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
• развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
• оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.

Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.

1. Участие компании в крупных объединениях.
2. Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
3. Устойчивое финансовое положение.
4. Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
5. Конкретный этап строительства.
6. Дата завершения строительства.
7. Общее количество дольщиков.

С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.

У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться: Расчет стоимости ОСАГО при разных КБМ

При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.

Для этого необходимо наличие одного из оснований:

1. Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
2. Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.

Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:

• Разрешение на строительство.
• Строительный план.
• Проектно-сметная документация (декларация).
• Учредительные документы организации.
• Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
• Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

Чего следует остерегаться

Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:

• Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
• Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

• осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
• соответствовать требованиям финустойчивости;
• иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
• иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве защищает дольщика (для страховой компании он является страхователем) от невыполнения застройщиком его обязательств по договору инвестирования (или долевого участия и т.п.), в том числе невозврата вложенных средств по причинам, независящим от дольщика.

Дольщик может рассчитывать на получение выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, которая фигурирует в договоре долевого участия, и при этом застройщик не вернет ему вложенные деньги.

Правда, по правилам страхования большинства страховых компаний на страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в случае чрезвычайных и непредотвратимые обстоятельства (к таким обстоятельствам относят войны, забастовки, природные катаклизмы и т.п.) и в случае неправомерных умышленных действий застройщика (например, двойной продажи квартир, ошибок проектирования и т.п.).

Договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций, именно в пределах этой суммы несет ответственность страховая компания, т.е. если дольщик вкладывает в строительство 4 млн. руб., то при наступлении страхового случая он получит максимум 4 млн. руб., но никак не новую квартиру.

Договор страхования финансовых рисков заключается на основании заявления дольщика, либо параллельно с договором долевого участия либо после, а его срок устанавливается исходя из срока договора долевого участия: «Обычно договор страхования заключается до конца срока строительства, если сроки затягиваются, то заключается дополнительное соглашение, где прописывается новый срок действия основного договора», — говорит Марина Антонова («Пересвет»). «Однако некоторые страховые компании обращают внимание покупателя на то, что результатом его участия в инвестиционном проекте должен стать не факт получения ключей, а факт оформления права собственности на объект недвижимого имущества, поэтому предлагают заключить договор страхования на более длительный срок», — уточняет Валерия Симонова (НДВ).

Все перечисленные параметры договора страхования определить нетрудно, сложности возникают при определении страхового тарифа, по которому начисляется страховой взнос. Для того чтобы заключить договор страхования финансовых рисков и рассчитать тариф страховой компании потребуется целая кипа бумаг от компании-застройщика: учредительных, лицензий, документов о строящемся объекте…

Страховщик проводит экспертизу всех полученных документов, оценивает свой риск и принимает решение о возможности заключения договора страхования, а также рассчитывает страховой тариф. «Он зависит от ряда факторов: стоимости квартиры, сложности строительства, от репутации компании-застройщика», — говорит Марина Антонова. Также тариф зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций. В среднем он составляет 1-2% от страховой суммы в год, максимум – 4,5-6% при высокой степени риска. Таким образом, при инвестировании в долевое строительство 4 млн. руб. за страхование финансовых рисков придется заплатить минимум 40 000 руб.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

• страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
• страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
• гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
• гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

• возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
• возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
• длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Но участвовавших в обсуждении застройщиков Красноярска в первую очередь интересуют не правила страхования, а страховые тарифы, как раз они страховыми компаниями названы не были. Этому есть объяснение, считает директор по развитию ведущего красноярского застройщика ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон Глушков.

«По опыту недавно появившегося вида страхования СРО можно сказать, что более 50 процентов поступающих исков связано с недобросовестным поведением. Ни одна страховая компания не может назвать сегодня какой-то базовый тариф, я думаю, что ни одна его так и не озвучит, потому что оценить риски добросовестности поведения на рынке в целом по большому счету на сегодня не представляется возможным. Сделать это можно, только находясь на региональном уровне, имея филиал федеральной структуры или являясь региональной страховой компанией, у которой выстроены отношения с застройщиками. Вопрос величины тарифов лежит в плоскости исключительно внутренних переговоров со страховыми компаниями и аффилированными банковскими страховыми компаниями, с которыми на сегодняшний момент сложились отношения. Разработать один общий тариф для всех не получится, потому что в принципе невозможно оценить риск недобросовестности застройщиков, работающих на территории страны», — рассказал Антон Глушков.

Пока страховые компании занимаются разработкой правил страхования и определением тарифов, застройщики постараются максимально отодвинуть для себя вступление в силу закона. Сделать это они смогут в случае, если первый договор долевого строительства на строящийся объект будет зарегистрирован до 1 января 2014 года. На такие объекты действие закона не распространяется. Количество новостроек в Красноярске, по данным службы строительного надзора, только в первом полугодии этого года уже успело увеличиться на 33 объекта.

Как узнать страховую компанию по дду

При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя. Кто может страховать застройщиков? Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут. Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков? Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

Минимальный срок работы — 5 лет;

Стоимость имущества — 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Похожие записи:

• Что такое межевание земельного участка и для чего его делают
• Анкета для госслужащего. Каких родственников указывать?
• Минобрнауки изменило порядок приёма в вузы в 2023 году